Sidebar

22
, čen

BLOGEE
Typography

Nájemce je obecnou teorií považován za slabší smluvní stranu, která je determinována svým nerovným postavením a nižší ekonomickou silou a jako taková je hodna ochrany. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ 1964“) se vyznačoval vysoce protekcionistickým přístupem, mnoho institutů bylo zakotveno právě ve prospěch nájemce bytu.

Tato zvýšená ochrana je motivována zejména důvody sociální sféry - nájem bytu slouží k uspokojování základní lidské potřeby, bydlení. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) je však vystaven na jiných hodnotách a zásadách, lze dopředu říci, že oblast nájmu bytu doznala velkého množství změn, které se do postavení nájemce promítají.

Ačkoli nová právní úprava nabyla účinnosti ke dni 1. 1. 2014, je nutno konstatovat, že do této chvíle bylo vydáno jen několik málo soudních rozhodnutí v oblasti nájmu bytu. Lze očekávat, že na vztahy a instituty dotčené nepatrnou změnou bude možné i nadále aplikovat dosavadní judikaturu analogicky. Významnější změny budou vyjasněny až v průběhu následujících let, jakmile k nim soudy v čele s Nejvyšším soudem zaujmou své právní názory. S ohledem na to lze očekávat, že i odborná literatura a články věnované tomuto tématu budou vydány až v následujících letech, poté co budou již mnohé nejasnosti autoritativně interpretovány.

Vymezení pojmů

Nájem

Nájem je považován za jeden z klasických institutů soukromého práva. Jedná se o občanskoprávní vztah, jehož podstatu tvoří povinnost pronajímatele přenechat pronajatou věc nájemci k dočasnému užití a povinnost nájemce zaplatit za to pronajímateli nájemné (§ 2201 ObčZ). Tento závazek vzniká nejčastěji na základě smlouvy a to již samotnou dohodou stran o přenechání předmětu k užívání (srov. § 663 ObčZ 1964). Mezi obecné pojmové znaky nájmu řadíme:

- Individuálně určený předmět nájmu
- Přenechání věci k užití
- Dočasnost
- Uplatnost

Z § 2201 ObčZ plyne, že předmětem nájmu je věc. Může jí být jak věc nezuživatelná movitá, tak nemovitá; hmotná i nehmotná za předpokladu, že to připouští její povaha (§ 496 odst. 2 ObčZ), stejně tak i součást věci. Podstatné je, že se jedná o tutéž věc, která byla nájemci přenechána; tedy jedná se o předmět, který je specifikován v nájemní smlouvě tak, aby nebyl zaměnitelný s jinou věcí téhož druhu. Lze ale připustit i situace, kdy předmět je v nájemní smlouvě vymezen pouze druhově, avšak jeho individualizace nastane teprve jeho o odevzdáním nájemci. Vedle toho je třeba naplnit požadavek určitosti právního jednání plynoucí z § 553 ObčZ.

Přenechání k užití věci je dalším pojmovým znakem. K přenechání věci dochází často odevzdáním do detence, ať již fyzickým předáním či pouze symbolicky (například klíče). Doslovné odevzdání však není nutností a v určitých případech, typicky v případě nájmu bytu, je i fyzicky nemožné. Mluvíme tak o samotném umožnění užívání věci jejím přenecháním k užití. Důležité je přenechání předmětu do užívání, které představuje čerpání užitných vlastností. Nájemce nedisponuje právem požívat, v takovém případě mluvíme o pachtu podle § 2332 ObčZ; za situace, kdy se však jedná o právo vedlejší a nejde o samotný účel smlouvy, lze užívat věc i v rámci nájmu.


Nájemní vztah je vztahem dočasným, tedy je určitým způsobem časově vymezena doba jeho trvání. Strany si mohou sjednat nájem na dobu určitou. V případě absence ujednání o době trvání nebo o dnu skončení se jedná o nájem na dobu neurčitou (§ 2204 ObčZ). Skutečnost, že je sjednán nájem na dobu neurčitou, ovšem neznamená, že se jedná o nájem trvalý. Dočasnost se totiž projevuje ve skončení nájmu, ten může skončit uplynutím doby, neskončí-li jiným způsobem (například výpovědí).

A nakonec, nájem je považován za právní vztah úplatný. Jako úplatnost se rozumí jakékoli plnění, které má majetkový charakter (§ 1722 ObčZ); v případě nájmu úplatu představuje nájemné. Podoby nájemného mohou být různé, nejčastěji to bude peněžitá částka, ale může se jednat i o naturální plnění jako poskytování služeb či provedení díla a jiné.

Nájem bytu

Nájem bytu je spolu s institutem vlastnického práva k bytu či domu považován za nejrozšířenější právní důvod k bydlení. Nájem bytu je vytvářen jako nájem chráněný, což vyplývá z účelu, kterým je zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb - potřeby bydlení. „Výkon práva na bydlení se tedy nevztahuje pouze na užívání vymezené technicko-stavební plochy, ale také na uspokojování potřeb bydlení, které v současné době nespočívají pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní roviněť‘ Zajištění potřeby bydlení nájemce zahrnuje naplnění základní potřeby mít bezpečné místo, kde člověk může složit hlavu. Nemusí se jednat pouze o uspokojování bytové potřeby nájemce, ale i třetích osob (§ 1767 ObčZ).

Obdobně jako nájem obecně musí i nájem bytu naplňovat pojmové znaky nájmu (viz výše). Zvláštním kritériem plynoucím z § 2235 ObčZ, které odlišuje nájem bytu od obecného nájmu, je účel spočívající v zajištění bytových potřeb. Bude-li byt přenechán do užití nájemci za jiným účelem, aplikuje se podle okolností obecná úprava nájmu, ustanovení ubytování a další. Ochrany tak nepožívá například rekreace či jiný krátkodobý účel jako prázdninový pobyt, dočasné ubytování při stáži a jiné, kdy subjekt uspokojuje svou bytovou potřebu tam, kde má domov (§ 2235 odst. 2 ObčZ).

Nájem bytu je upraven ve zvláštních ustanoveních nájmu bytu a domu v § 2235 a násl. ObčZ, které mají povahu lex specialis ve vztahu k obecné úpravě nájmu. Úprava nájmu bytu je ve své podstatě komplexní, a obecná ustanovení lze aplikovat na právní vztah nájmu bytu jen za předpokladu, nestanoví-li zákon jinak.

Byt jako předmět nájmu

Již v úvodu zvláštních ustanovení o nájmu bytu je zcela nově zařazena definice pojmu byt. Předmětem nájmu bytu podle ustanovení § 2236 ObčZ může být místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou nejen pouze určeny, nýbrž i fakticky užívány pro účely bydlení. Podle důvodové zprávy se jedná o tzv. samostatný byt, tedy byt se samostatným vstupem, přičemž ten, kdo v něm bydlí, jej může obývat nezávisle na prostorech nebo místnostech vně bytu. Z § 119 a násl. zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „StavZ“) vyplývá, že je pro užívání dokončené stavby (tedy i bytu v ní) rozhodující správní rozhodnutí ve formě oznámení stavebnímu úřadu či kolaudační souhlas v souladu s účelem bydlení, k němuž byla stavba povolena.

Skutečnost, že projatý byt podle správního rozhodnutí není určen k bydlení, však nelze dát k tíži nájemce (§ 2236 odst. 2 ObčZ). V určitých situacích, zejména kdy byt neodpovídá sdělení pronajímatele, pak vznikají nájemci práva z vad (§ 2244 ObčZ). Výše uvedené autoritativní rozhodnutí tak bude spíše vodítkem pro určení způsobilosti prostoru k nájmu jako bytu, nebude však relevantní pro posouzení platnosti smlouvy o nájmu bytu. Dokonce je podle platné právní úpravy umožněno smluvním stranám sjednání pronájmu jiného než obytného prostoru, přesto však i tento bude hoden ochrany stejně, jako by byl pronajat obytný prostor, ovšem za předpokladu splnění účelu bytové potřeby (§ 2236 odst. 1 věta druhá ObčZ). Pokud jsou místnosti pronajaty za jiným účelem než bydlením, nejedná se o nájem bytu (§ 2235 ObčZ). Podle důvodové zprávy může být předmětem nájmu bytu třeba i houseboat, obytný vůz a jiné, tedy ve své podstatě věci movité, jejichž nájem by se za jiných okolností řídil ustanoveními o nájmu dopravního prostředku.

Zákonodárce zde poskytuje poměrně intenzivní právní ochranu slabší straně, která o neexistenci správního rozhodnutí nevěděla, na druhou stranu také zohledňuje smluvní svobodu stran a chrání i situaci, kdy je nájemci tato situace známa a vědomě se k ní zavazuje. Aktuální úprava reaguje na případy dřívější praxe, kdy byt býval dlouhodobě pronajímán pro účely bydlení, ačkoliv byl zkolaudován jen jako nebytový prostor, a nájemce tedy nemohl požívat ochrany poskytované pouze nájemci bytu. Při výpovědi z nájmu bylo postupováno podle obecných ustanovení o nájmu a nájemce se tak ze dne na den ocitl doslova bez střechy nad hlavou. Toto se dnes nestane.

Smyslem nové úpravy je zajištění ochrany práva na bydlení, ze které plyne základní myšlenka, podle níž je nepodstatné, v jakých prostorách podle StavZ se právo na bydlení realizuje. Díky tomu se pak mohou chránit skutečné potřeby nájemce a nikoli pouze veřejnoprávní status určitých prostor, jako tomu bylo za minulé úpravy. Je ale třeba se reálně zamyslet nad tím, zda-li byt, který není určen k bytovým účelům třeba proto, že nesplňuje technické parametry pro účely bydlení, avšak je stranami sjednána smlouva o nájmu bytu za účelem uspokojování bytových potřeb, nebude v konečném důsledku spíše v neprospěch nájemce. 

Příslušenství bytu

Právní úprava občanského zákoníku z roku 1964 vymezovala příslušenství jako vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (§ 121 odst. 2 ObčZ 1964), jejichž označení bylo stanoveno za podstatnou součást smlouvy. Uvedená definice byla zčásti definicí právní a v jejích dimenzích taktéž definicí závislé na vlastníkově vůli zprostředkované kolaudačním rozhodnutím. Podle judikatury byly vedlejšími místnostmi „místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (například neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, šatny, spíže). Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (například sklep, dřevník, kůlna atd.). Příslušenství bytu není a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů, nýbrž se řídí režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží; příslušenství bytu tedy sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.“19 Předchozí judikatura byla v otázce příslušenství bytu poměrně dosti bohatá.

Soudobá úprava institutu pozornost nevěnuje, pouze zahrnuje obecnou úpravu příslušenství věci zakotvenou v § 510 ObčZ. Jedná se o vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, jejímž účelem je trvalé užívání s věcí hlavní v rámci jejího hospodářského určení. Právní úprava zachovává stejného vlastníka, nicméně vedlejší věc není příslušenstvím primárně na základě vůle vlastníka, jak tomu bylo doposud, ale z hlediska svého funkčního pojetí. Tím se dříve subjektivní kritérium potlačuje v zájmu objektivizace. Posouzení právního jednání, práv a povinností příslušenství je konstruováno na zásadě accessorium sequitur principále, tedy že právní osud příslušenství sleduje právní osud věci vlastní, ačkoli je příslušenství věci samo o sobě věcí samostatnou. Díky tomu by mělo dojít ke sjednocení judikatury a zjednodušení právního styku.

Vzhledem k tomu, že v úpravě není obsaženo ustanovení, které by pojem příslušenství bytu definovalo, bude zřejmě využito za pomoci analogie výše zmíněné obecné ustanovení. Nájemci bytu vzniká právo užívat byt tak, jak je vymezen ve smlouvě, a společně s ním části věci, které jsou s bytem obvykle pronajímány. S užívání bytu je obvykle spojena potřeba užití dalších částí věci (typicky vedlejší prostory a místnosti), jejichž charakter příslušenství by měl být i nadále zachován. Jak bude rozebráno níže, ObčZ upouští od zvláštních náležitostí nájemní smlouvy v zájmu zjednodušení právního styku, proto absence určení příslušenství bytu v nájemní smlouvě již nebude spojena s její neplatností.

Subjekty nájemního vztahu k bytu

Subjekty nájemního vztahu jsou na jedné straně pronajímatel a na druhé nájemce (§ 2235 odst. 1 ObčZ). Obecně na osobu nájemce a pronajímatele ObčZ neklade žádné specifické nároky.

Pronajímatel

Pronajímatelem je nejčastěji vlastník domu nebo bytu, může se jednat o osobu fyzickou i právnickou. Pronajímatel ale může odvozovat své právo k pronájmu i z různých závazkových vztahů, jedná se tak například o smlouvu komisionářskou, či správu cizího majetku. Pro nájemce je bezesporu důležité, že na platnost smlouvy samo o sobě nemá vliv, když pronajímatel není při uzavření smlouvy oprávněn nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno (§ 1760 ObčZ). Dále je z hlediska postavení nájemce významné, zda je pronajímatel vlastníkem či pouze odvozuje své právo od vlastníka. Tato skutečnost totiž ovlivňuje možnost ochrany nájemce před případnými zásahy třetích osob do jeho užívacího práva. Nutno podotknout, že pronajímatel má i nadále vůči nájemci povinnost zajistit nerušené užívání věci podle § 2205 písm. c) ObčZ.

Nájemce

Naproti tomu na straně nájemce může být z povahy věci pouze osoba fyzická. ObčZ sice neobsahuje ustanovení, které by výslovně zakazovalo právnické osobě stát se nájemcem bytu, podle důvodové zprávy i komentářů se však bude i nadále držet závěrů ustálené judikatury. V souladu s právními názory Nejvyššího soudu je právo nájmu bytu jednoznačně vázáno pouze na fyzickou osobu, která tímto realizuje jednu ze svých základních potřeb, kterou je potřeba bydlení. Právnická osoba jakožto umělá právní konstrukce tuto potřebu nemá. Právnická osoba si tak může pronajmout byt podle obecných ustanovení o nájmu, případně chce-li si v bytě zřídit své sídlo jako nebytové prostory. Za účinnosti ObčZ 1964 byly smlouvy uzavřené právnickou osobou, jíž se byt pronajímal, označovány soudy za neplatné pro rozpor se zákonem.

 Nová úprava se naopak snaží omezit neplatnost jako sankci za vady právních jednání. Pokud by smlouva naplňovala náležitosti jiného smluvního závazku, je vhodné využit institutu konverze jakožto způsobu nápravy vadných jednání a na daný závazek aplikovat ustanovení obecného nájmu (§ 575 a § 2201 ObčZ), nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2302 ObčZ) apod. Jinými slovy řečeno, nejde o otázku platnosti smlouvy, ale o určení právní úpravy, jež bude na daný právní vztah aplikována.

Z hlediska postavení nájemce je třeba zdůraznit, že právní úprava nájem bytu za účelem bydlení lidí sjednaný právnickou osobou výslovně nevylučuje. V souladu se zásadou soukromého práva, podle které je dovoleno vše, co není zákonem zakázáno, lze dovodit, že právnická osoba by mohla určitým způsobem figurovat na straně nájemce například tím, že by sjednala smlouvu o nájmu bytu ve prospěch třetího podle § 1767 ObčZ, díky které bude třetí osoba moci požívat ochranných ustanovení podle právní úpravy nájmu bytu.

Základní zásady

Zásady soukromého práva a soukromoprávní normy existují a působí v úzké jednotě, která se projevuje tím, že zásady soukromého práva jsou obsaženy a odráží se právě v množině soukromoprávních norem. Do ustanovení o nájmu bytu a v souvislosti s ním i do postavení nájemce se tak prolínají základní zásady, na kterých je soudobá právní úprava občanského zákoníku vystavěna. Nejvýrazněji se projevují tyto zásady: autonomie vůle, rovnost, vše je dovoleno, co není zákonem zakázáno, také zásada dispozitivnosti právních norem, vigilantibus iura skripta sunt a ochrana slabší smluvní strany. Dále potom zásada právní jistoty a zásady s ní spojené a ochrana dobré víry.

Autonomie vůle je dominující zásadou prostupující celým občanským zákoníkem. Tato individuální autonomie, která vychází z čl. 2 odst. 4 ústavního zákona č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Ústava“), se považuje za odraz lidské a občanské svobody a bývá charakterizována jako „možnost soukromoprávních subjektů utvářet soukromoprávní vztahy podle jejich svobodné vůle“, a umožňuje tak stranám jejich sebeurčení. Mezi typické projevy se řadí kategorie rozhodnutí subjektu, zda uskuteční právně relevantní chování či ne, o výběru adresáta, o obsahu a o formě právně relevantního chování. ObčZ na rozdíl od dřívější úpravy autonomii vůle staví do popředí a potlačuje zásadu rovnosti, chápanou obvykle jako cíl, rovné výchozí pozice, rovnost prostředků, případně jako rovnost šancí účastníků občanskoprávních vztahů.

S autonomií vůle úzce souvisí ústavně zakotvená zásada „vše je dovoleno, co není zákonem zakázáno“ (čl. 2 odst. 3 ústavního zákona č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů; dále jen „LZPS“), která stanovuje hranice dovoleného a nedovoleného chování subjektů, a zásada dispozitivnosti právních norem. Dispozitivnost lze vnímat jako maximální volnost subjektů právních vztahů, která jim umožňuje si upravit svá práva a povinnosti bez ohledu na text zákona. Pro nájemní vztahy k bytu však platí úprava relativně kogentní (§ 2235 odst. 1 ObčZ), kdy se od ustanovení nelze smluvně odchýlit v neprospěch nájemce. Z výše uvedenými zásadami se úzce pojí zásada vigilantibus iura skripta sunt, tedy že pouze bdělým náležejí práva. Pro subjekty právních vztahů z toho plyne výzva, aby si každý ve svém zájmu hájil své právní postavení.

Uplatnění ochrany slabší smluvní strany je pro nájemní vztahy typické vzhledem k postavení nájemce. Projevují se v ní určité závěry o funkci rovnosti, kdy cílem je dosažení vyvážené pozice zúčastněných stran právního závazku. Nájemci by tak v souladu s touto zásadou mělo být ukládáno méně subjektivních povinností a přiznáváno více práv. Účelem je dosažení skutečné rovnováhy tak, že budou vyrovnány výchozí ekonomické, informační, sociální a jiné rozdíly za pomocí práva.

Na závěr je zařazena hodnota právní regulace, která se projevuje ve všech fázích tvorby práva, včetně realizace a aplikace, kterou nazýváme právní jistota. Právní jistotu lze demonstrovat na právní úpravě, která je stabilní, jednotná, určitá a srozumitelná, interpretace právních norem je ustálená a soudní rozhodnutí lze předvídat, což jako celek vytváří obecnou důvěru v právo. Do skupiny zásad ve smyslu právní jistoty se obvykle řadí zásada legitimního očekávání, ochrana nabytých práv, zákaz pravé retroaktivity, které vyjadřují zájem na trvalosti právních vztahů. Kolize nové a staré právní úpravy je často řešena v rámci intertemporálních ustanovení pomocí nepravé zpětné účinnosti, která je naopak obecně přijímána. K výše uvedeným zásadám náleží i zásada ochrany dobré víry, která není ObčZ považována za obecnou právní zásadu, nicméně se na ni na určitých místech odvolává. Jedná se o situace, kdy subjekt jakožto nabyvatel práv neví a s ohledem na okolnosti ani vědět nemohl, že jedná bezprávně, když si určité právo nebo věc přisvojuje.

Vznik nájmu bytu nájemní smlouvou

Nájem bytu vzniká na základě nájemní smlouvy. Jedná se o dvoustranné právní jednání, na základě kterého pronajímatel přenechává nájemci a popřípadě členům jeho domácnosti za úplatu právo dočasně užívat byt, který je předmětem nájmu, k uspokojování jejich bytových potřeb (§ 2201 ve spojení s § 2235 ObčZ). Vznik smlouvy je podmíněn dohodou stran o podstatných náležitostech - tedy přenechání věci (respektive bytu) k dočasnému užití za úplatu (§ 1725 ObčZ).

Předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy o nájmu bytu za ObčZ 1964 býval požadavek právní volnosti předmětu smlouvy. Dřívější ustálená judikatura zaujala právní názor, podle kterého je: „smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je jiná osoba, absolutně neplatná. Byt, k němuž svědčí jiné osobě právo na bydlení, nelze pokládat za právně volný, a tato okolnost tak vylučuje možnost vzniku práva nájmu k témuž bytu další osobě“. Soudobá úprava požadavek právní volnosti neobsahuje, a závěry dosavadní judikatury již neobstojí. Naopak v § 1760 ObčZ tvrdí, že absence oprávnění strany k nakládání s tím, co má být plněno, samo o sobě není důvodem k neplatnosti smlouvy a zároveň v § 1763 ObčZ předpokládá situace, kdy dochází ke kolizi užívacích práv. V případě nastalé situace jsou ale práva nájemce zachována a v souladu s § 2212 ObčZ může požadovat odstranění vad pronajímatelem.

Zákonodárce pojal uzavírání smlouvy dosti odlišně, než jak dlouhá léta platilo. Úpravu tvoří množství nových ustanovení, která mohou v praxi způsobovat četné problémy, a dosavadní judikatura je aplikovatelná jen v několika málo případech, kdy nedošlo k velkým změnám v právní úpravě. V rámci uzavírání smlouvy jsou z hlediska postavení nájemce důležité zejména následující změny.

Písemná forma

ObčZ upouští od dřívější úpravy, kdy byla vyžadována písemná forma nájemní smlouvy pod sankcí absolutní neplatnosti. I nyní sice stanovuje písemnou formu, nicméně s dodatkem, podle kterého nemá pronajímatel právo z důvodu jejího nedostatku neplatnost smlouvy namítnout. Zde mluvíme o relativní neplatnosti smlouvy podle § 582 ve spojení s § 586 ObčZ, jíž se ale nemůže dovolat pronajímatel. Podle důvodové zprávy se jedná o reakci na praktické problémy, které se vyskytovaly u nájemců, jež bydleli v bytě na základě ústně či konkludentně uzavřené smlouvy. Dříve mohl pronajímatel kdykoli namítnout neplatnost smlouvy a podat žalobu na vyklizení nemovitosti proti nájemci, který v bytě bydlel sice v dobré víře, nicméně bez právního důvodu. Tímto způsobem se práva takřečených nájemců stala právně velmi nejistými. Právě této nejistotě a zároveň možnosti prokazatelně vymezit práva a povinnosti z nájmu plynoucí dané ustanovení zdatně čelí. Ochrana slabší smluvní strany se dostává do popředí a postavení nájemce se touto změnou podstatně zesiluje. 

Ochrana dobré víry nájemce

S problematikou písemné formy nájemní smlouvy úzce souvisí ustanovení § 2238 ObčZ zakládající pravidlo k ochraně dobré víry nájemce, že nájem je po právu. Zákon zde konstruuje fikci spočívající v tom, že smlouvu o nájmu bytu lze považovat za řádně uzavřenou v případě splnění dvou podmínek - nájemce užívá byt po dobu alespoň tří let a zároveň je nájemce po tuto dobu v dobré víře, že nájem je po právu. Někteří autoři toto nové ustanovení vykládají jako tzv. „vydržení nájemního práva“. Ačkoli se to na první pohled může takto zdát, nelze se s tímto závěrem ztotožnit. Podle právního názoru Nejvyššího soudu není právo nájmu bytu právem věcným nýbrž obligačním, a proto je nelze vydržet.

Zákonodárce v ustanovení pracuje s požadavkem dobré víry, který se považuje za jeden z hlavních principů právního státu a obecnou právní zásadu. V souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, která je i nadále aplikovatelná,44 se dobrou vírou rozumí: „přesvědčení nabyvatele, že nejedná bezprávně, když si přisvojuje určitou věc. Jde o psychický stav, o vnitřní předsvědčení subjektu, které samo o sobě nemůže být předmětem dokazování,“45 Projevem takovéhoto subjektivního přesvědčení navenek jsou další okolnosti, z nichž se dalo usuzovat, že toto přesvědčení bylo důvodné. Mezi okolnosti, ze kterých lze usoudit na existenci dobré víry, jsou řazeny zpravidla okolnosti týkající se právního důvodu nabytí práva svědčící o poctivosti nabytí.46 Taktéž můžeme dobrou vůli dovodit z pravidelného placení nájemného, které lze zjistit jednoduše výpisem z účtu, z písemné komunikace mezi stranami ohledně nájmu, popřípadě z plnění dalších povinností spojených s nájmem předmětného bytu. Otázku dobré víry „je třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka.“

Dobrá víra nájemce však není pouhý subjektivní pocit, že o daných skutečnostech neví, ale jedná se o vnitřní stav, kdy o důvodech neplatnosti smlouvy nevěděl a vzhledem k okolnostem vědět ani nemohl (§ 4 odst. 2 ve spojení s § 7 ObčZ). Takováto dobrá víra se předpokládá, je ale přípustný důkaz opaku.

Jedná se o ustanovení výrazně chránící slabší smluvní stranu, tedy nájemce, který je v dobré víře, že nájem je po právu. Tak například za situace, kdy bude mít nájemce uzavřenou nájemní smlouvu, která by byla za normálních okolností považována za nicotnou z důvodu neurčitosti, ale nájemce nemá nejmenší pochybnosti o správnosti a platnosti smlouvy, počínal si při jejím sepisování obezřetně, platil pravidelně nájemné, je po splnění výše uvedených podmínek smlouva platná a nájem bytu chráněný. Díky tomu se podstatně zvyšuje právní jistota v nájemních vztazích, kterou ocení zejména nájemci. Na druhou stranu ale ustanovení vyvolává určité otázky. Z úpravy není zcela jasné, na jaké případy ji lze aplikovat - zřejmě půjde o případy neplatnosti, ale i o důvody zdánlivosti a účinnosti smlouvy. Mohlo by se taktéž jednat i o případy, kdy nájemce není schopen prokázat existenci smlouvy z důvodu její ztráty či proto, že byla uzavřená ústně. 

Zvláštní náležitosti nájemní smlouvy

Soudobá úprava ObčZ se při uzavírání smluv snaží smluvní strany příliš neomezovat - nevyžadují se zvláštní náležitosti nájemní smlouvy; pouze shoda stran na podstatných náležitostech, tzn. přenechání věci (bytu) k dočasnému užití za úplatu (§ 1725 ObčZ). Nepřítomnost ujednání o výši nájemného a ceny za služby dnes nezpůsobí neplatnost smlouvy. Jejich absence je zhojena v podobě určení tzv. obvyklého nájemného, v případě výše záloh či nákladů za služby bude jejich výše určena v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Jedná se o velmi benevolentní přístup oproti předchozí úpravě, která vyžadovala přesné značení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši (§ 686 odst. 1 ObčZ 1964) pod sankcí absolutní neplatnosti.

Výše uvedené způsobuje podstatné zlehčení uzavírání smlouvy, když na obě strany jsou kladeny minimální nároky. Postačuje pouze minimum náležitostí a smlouva je považována za platnou. Toto odstranění formalismů je z hlediska postavení nájemce pozitivní novinkou. Za prvé se díky tomu urychluje právní jednání mezi stranami a vznik samotné smlouvy, za druhé snižuje množství potenciálních soudních sporů z důvodu nenaplnění striktně vymezených zvláštních náležitostí, které byly na nájemní smlouvy podle ObčZ 1964 kladeny.

Doba nájmu bytu

Nájem bytu je z povahy věci vztahem dočasným. V souladu se zásadou autonomie vůle je sjednání doby trvání nájmu ponecháno na ujednání stran. V případě, že si strany délku nájemního vztahu ve smlouvě nedohodly, platí nevyvratitelná domněnka, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Naopak, vyplývá-li z ujednání stran vůle nájem bytu časově omezit, mluvíme o nájmu na dobu určitou. Ujednání může mít různé podoby (například stanovení konkrétní doby či dne), přičemž musí být dostatečně určité, jinak by mohlo být posouzeno jako zdánlivé právní jednání, ke kterému se nebude přihlížet.

homer njemnk prva

V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu sjednaného na dobu určitou po uplynutí doby nájmu, kdy měl nájem skončit, a to alespoň po dobu tří měsíců a zároveň pronajímatel v této době nájemce nevyzve, aby byt opustil, platí, že se nájem obnovuje. Nutno podotknout, že dosavadní úprava nájmu bytu je v názoru na zakotvení institutu relocatio tacita dosti proměnlivá. Aplikace ustanovení přichází v úvahu pouze u nájmů na dobu určitou, tedy skončí-li nájem uplynutím doby. V případě, že by ale strana dala v přiměřené době najevo, že nemá v úmyslu v nájmu nadále pokračovat a soustavně byt užívá, k obnovení nájmu v souladu s § 2230 odst. 2 ve spojení s § 2285 ObčZ nedojde. Na rozdíl od předchozí úpravy nyní již není od pronajímatele vyžadováno podat k soudu žalobu na vyklizení, ale postačí pouhá písemná výzva, aby nájemce byt opustil. Koncepce institutu je postavena na nevyvratitelné domněnce, kdy původní vztah zaniká a dochází k ujednání nového nájmu na dobu, na jakou byl předchozí nájem sjednán, nejvýše však po dobu dvou let. Jestliže byl dřívější nájem již několikrát obnovován, lze dovodit, že se lhůta, podle které se nájem prodlouží, posoudí podle posledního platně sjednaného nájmu.

Institut obnovy nájmu je vyjádřením klasické římské zásady vigilantibus iura skripta sunt, tedy jakési sankce za nedostatečnou aktivitu pronajímatele, v případě, že nepečuje o svá práva; a zároveň zásady ochrany postavení slabší strany. Taktéž zde spatřuji značné ulehčení oběma stranám za situace, kdy jsou spokojeny se stávajícím stavem, nemusí vynakládat úsilí na sepsání nové smlouvy o nájmu bytu, jelikož tato se obnovuje právě splněním výše zmíněných podmínek.

Jak již bylo řečeno, je v dispozici stran, na jak dlouhou dobu si sjednají nájemní smlouvu. Přesto jsou zde určité výjimky. Zvláštní úpravou disponují nájmy sjednané na neúměrně dlouhou, tedy situace, kdy je sjednán nájem na dobu delší než padesát let. Zde ObčZ vytváří vyvratitelnou právní domněnku, že jde o nájem na dobu neurčitou. Jedná se o zvláštní právní konstrukci, kdy v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době, tedy takovéto nájmy se po dobu padesáti let chovají jako nájmy sjednané na dobu určitou. Podle vyjádření v důvodové zprávě zákonodárce tímto chtěl vyjasnit nejednotné názory v dosavadní judikatuře. Nejvyšší soud totiž zaujal v rozsudku 28 Cdo 2747/2004 stanovisko podle něhož „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou. Zastává proto závěr, podle něhož takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou“. Tímto poměrně kontroverzním rozsudkem značně zásadně zasáhl do smluvní autonomie kontrahentů a změnil podmínky nájmu, které byly při sjednávání smlouvy předvídány. Z uvedeného rozhodnutí však vyvstala otázka, jakou dobu lze ještě považovat za dobu trvání průměrného lidského života. Ustanovení nového ObčZ dává jasnou odpověď a nastoluje do vztahů právní jistotu.

Zakázaná ujednání


Ani zakázaná ujednání náš právní řád doposud neznal. Nutno podotknout, že se jedná o jedno z klíčových ustanovení sloužící k ochraně práv nájemce, zároveň ale omezuje autonomii stran při sjednávání nájmu bytu. Zákonodárce se inspiroval koncepcí, z níž plyne, že veškeré sankce za neplnění povinností nájemce může stanovit pouze zákon. Ujednání, jež by tento zákaz obcházela, se nepřipouští, stejně tak jako obcházet ochranu nájemce jakožto slabší smluvní stranu, předvídanou právní úpravou. Zákon výslovně zakazuje sjednávat v nájemním vztahu povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu. Takovéto ujednání by bylo považováno podle § 554 ObčZ za zdánlivé.

Nelze přihlížet ale ani k ujednáním, jež ukládají nájemci povinnost vzhledem k okolnostem konkrétního případu zjevně nepřiměřenou, tedy tzv. do očí bijící. Jako typické nepřiměřené ujednání by mohlo být považováno sjednání úroků z prodlení vysoce převyšujících nařízení vlády, dále pak povinnost strpět zvyšování nájemného nad rámec zákonné úpravy - tedy více nežli jedenkrát ročně. Protože zákon nestanovuje povahu ustanovení, nemusí se týkat pouze peněžního plnění. Za nepřiměřené lze označit ujednání plynoucí ze skutečnosti, že byl dán do nájmu prostor jinak nesloužící k bydlení, se kterým jsou spojeny odchylné povinnosti. Mohlo by se jednat například o omezený přístup do bytu v určitých hodinách, kontrola přinášených a odnášených věcí apod.

ObčZ 1964 poskytoval pouze možnost posouzení smluvní pokuty s dobrými mravy a v případě nepřiměřenosti vyslovit absolutní neplatnost takovéhoto ujednání. Při rozhodování o přiměřenosti však bylo nutné přihlédnout i k dalším okolnostem jako například okolnosti vzniku a výši zajištěné částky, nikoli pouze k výši smluvní pokuty.

Zápis do veřejného rejstříku

 V souladu se zásadou ochrany dobré víry zavádí ObčZ možnost zápisu nájemního práva do veřejného seznamu v případě, že je pronajatá věc ve veřejném seznamu již zapsána. Obdobný institut byl účinný již v době od 1. 1 1993 až do 30. 6. 1996 s tím rozdílem, že dříve mohl být zapsaný ve veřejném seznamu pouze nájem v trvání alespoň pěti let.

Dispozitivní ustanovení zakládá právo vlastníka věci nebo sjeho souhlasem nájemce navrhnout provedení zápisu do veřejného seznamu. V případě zápisu nájmu bytu se jedná o nemovitost evidovanou v katastru nemovitostí, jehož problematiku upravují právní předpisy v oboru zeměměřičství a katastru. Nájemní právo je možné zapsat do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení vkladu. Vyžaduje se, aby návrh na zahájení vkladového řízení byl podán na formuláři stanoveném vyhláškou č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, s předepsanými náležitostmi a tvrzené skutečnosti prokázány příslušnými listinami (§ 14 odst. 4 vyhlášky č. 359/2013 Sb). Samotné zápisy mají pouze deklaratorní účinky a nájem bytu jako takový vzniká již účinností smlouvy.

Zapsané nájemní právo přináší pozitiva pro obě strany. Zápis práva do veřejného seznamu je spojen s principem materiální publicity, tedy veřejné důvěry v takto zapsaný údaj. Neznalost zveřejněného údaje neomlouvá (§ 980 odst. 1 ObčZ). Takovouto veřejně přístupnou informaci dozajista ocení případný zájemce o koupi dané nemovitosti, který ji hodlá i nadále pronajímat. Pro rozhodnutí o koupi je důležité, zda-li nájem existuje; tímto způsobem může potenciální kupec informace zjistit velmi rychle a efektivně pouhým výpisem z katastru nemovitostí. Stejně tak bude i pro nájemce jednoduché prokázat nájemní vztah, například pro účely jednání s úřady, a to opět pouhým výpisem z katastru.

Nájemné a jiné platby

Nájemné


Pojmovým znakem nájmu je jeho úplatnost. Smluvní strany jsou povinny ujednat si nájemné formou pevné částky, přičemž se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Pokud mezi stranami nedojde ke shodě na výši nájemného, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy; nájemci vznikne povinnost platit nájemné obvyklé (§ 2246 ObčZ). Strany si ve smlouvě upraví plnění spojená s užíváním bytu, která budou zajištěna pronajímatelem. Na rozdíl od předchozí úpravy se nájemné společně se zálohami či náklady za služby zajištěné pronajímatelem platí předem nejpozději do pátého dne platebního období (§ 2251 ObčZ).

V rámci úpravy nájemného se vyskytuje řada novinek či změn, které mají dopad na postavení nájemce. Za nejvýznamnější považuji ustanovení, které řeší situace, kdy strany nájemné do smlouvy z jakéhokoli důvodu nezahrnou. Sjednání výše nájemného se přednostně ponechává na smluvní volnosti, v případě absence dohody § 2246 odst. 2 ObčZ konstruuje pravidlo, podle kterého vznikne pronajímateli právo na nájemné odpovídající nájemnému požadovanému v daném místě a čase za srovnatelné byty pronajímané za obdobných smluvních podmínek (§ 2246 odst. 2 ObčZ). Pro stanovení obdobnosti je možné využít nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění postupu srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podstatné je, že nájemní smlouva platně vzniká i bez ujednání nájemného , a postavení nájemce je na rozdíl od staré úpravy chráněno.

Za přínosnou novinku pokládám i stanovení zákazu pronajímateli, aby od nájemce vyžadoval další plnění mimo nájemného a hrazení záloh a nákladů na služby (§ 2251 odst. 2 ObčZ). Jedná se o reakci na poměrně častou praxi pronajímatelů, kteří se na nájemci snažili z různých důvodů získat co nejvíce peněz tak, aby jejich pronájem byl co nejvýnosnější a finanční riziko nejnižší.

Dnes už na nájemci nelze platně požadovat placení mimořádných plateb z důvodů mimořádných událostí nebo náhle vzniklé potřeby na straně pronajímatele, ačkoli by se tak stalo v souvislosti s bydlením nájemců. Přitom je lhostejné, jestli je označeno jako příspěvek na stavební úpravy domu, vklad do fondu oprav či jinak. Stejně tak nemůže pronajímatel vyžadovat, aby nájemce vystavil předem šek na pozdější platební období nebo směnku opatřenou pozdějším datem vystavení . Omezení druhů plnění mimo ta kogentně stanovená chrání nájemce proti libovůli a tlaku pronajímatele a dává tak na jisto, co je zákonem zakázáno. Ve své podstatě se jedná o ustanovení konkretizující obecnou zásadu o zakázaných ujednáních podle § 2239 ObčZ.

Obměnou prochází i zvyšování, respektive snižování nájemného. Primárně je otázkou smluvní volnosti stran, zda si jej v nájemní smlouvě upraví. Nedojde-li ke shodě, může navrhnout pronajímatel zvýšení nájemného písemně, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (§ 2249 odst. 1 ObčZ). V souladu s požadavkem na pevné částky (§ 2246 ObčZ) nesmí docházet k neustálým změnám nájemného, a proto je zvyšování zároveň limitováno jednou změnou ročně, přičemž v posledních třech letech nesmí zvýšení překročit dvacet procent. V případě, že se nájemce k návrhu na zvýšení nájemného písemně nevyjádří do dvou měsíců od dojití návrhu, je pronajímatel oprávněn obrátit se na soud. Jeho právo je však omezeno dalšími třemi měsíci, poté návrhu soud nevyhoví za podmínky námitky opožděnosti nájemcem. ObčZ 1964 taktéž upřednostňoval dohodu mezi stranami a v případě její absence umožňoval písemný návrh na zvýšení nájemného, který v případě nesouhlasu ze strany nájemce mohl být nahrazen rozhodnutí soudu. Nebyla nicméně stanovena žádná limitace v souvislosti s maximální výší nájemného či minimální dobu, po které nesmí dojít ke změně výše nájemného. Současný ObčZ v tomto směru chrání nájemce před neustálým zvyšováním a sledováním, zda je placená suma skutečně ujednaným nájemným a dochází k omezení rizika prodlení s placením a ukončení nájmu za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem.

Stejně jako na jiných místech i v institutu nájemného vyvstávají interpretační problémy, které se týkají jeho samotné podstaty a umocňují právní nejistotu. Je stanoveno, že nájemce má platit pravidelně nájemné, nicméně není zcela jasné, zda se musí nutně jednat o peněžité plnění či nikoli. S ohledem na výraz „pevná částka“ se někteří autoři domnívají, že půjde zásadně o plnění peněžité, stejně jako k tomu došla i dřívější judikatura. Naopak není vyloučen výklad, podle kterého lze sjednat i nájemné nepeněžitě, například výkonem prací v oblasti správy domu či poskytování služeb. To by bylo možné pouze za předpokladu, že se dané ujednání nebude odchylovat v neprospěch nájemce podle § 2235 ObčZ; v opačném případě by se jednalo o zdánlivé ujednání (§ 544 ObčZ) a nájemce by byl povinen platit nájemné obvyklé. Podstatné však je, aby daný výkon prací, poskytování služeb a jiné plnění bylo možno vyjádřit v penězích.

S ohledem na obecnou zásadu „co není zákonem zakázáno, je povoleno“ a úpravu nájemného v obecných ustanoveních o nájmu (§ 2217 ObčZ) se přikláním k rozšířenému výkladu M. Hulmáka. Pro mnohé nájemce by takováto forma nájemného mohla být vítanou novinkou.

Jistota

V rámci uzavírání smlouvy, ale i v průběhu samotného nájemního vztahu si strany mohou ujednat závazek v podobě peněžní jistoty, která pronajímateli slouží jako určitá záruka pro případ, že by nájemce bytu neplnil povinnosti vyplývající z nájemního vztahu (jako je nezaplacené nájemné a další neuhrazené platby). Taktéž může fungovat jako náhrada za vzniklé škody, které nájemce v rámci užívání bytu způsobí. Stanovení výše je ponecháno v souladu s koncepcí smluvní volnosti na ujednání stran. Výše jistoty je limitována na šestinásobek měsíčního nájemného, tedy zhruba dvakrát více než bylo vymezeno ObčZ 1964.

Stanovení částky je poměrně složitou záležitostí, kterou musí pronajímatel řádně zvážit, jinak by mohl potenciálního nájemce od záměru odradit. V částce je třeba zohlednit hodnotu předmětného bytu a jeho vybavení, také ale charakter a solventnost dané protistrany. V praxi se nejčastěji setkáme s jistotou limitovanou trojnásobkem měsíčního nájmu, i tato je však spíše výjimkou. Navýšení limitace je pro nájemce nepříjemné, při uzavírání smlouvy má již tak zvýšené výdaje a není schopen uhradit naráz částku čítající téměř půlročního nájemné. S ohledem na zvýšení limitu by pro nájemce bylo vhodné, kdyby právní úprava umožňovala platit jistotu ve splátkách, tak jako tomu je například v Německu, kde má pronajímatel povinnost přijmout placení jistoty ve splátkách, vyžaduje-li to nájemce. Ten by tak byl schopen dostát svým závazkům a splnit požadavky nájmu bytu, zároveň i pronajímatel by byl uspokojen, jelikož by mohl získat vyšší kauci a snížilo by se riziko návratnosti v případě neplacení či poškození.

Při skončení nájmu bytu vzniká pronajímateli závazek vrátit peněžitou kauci nájemci, přitom je oprávněn si započíst své splatné pohledávky za nájemcem. Pohledávka nájemce ve formě vrácení kauce je splatná poslední den nájmu. V této době však pronajímatel není schopen reálně započíst veškeré pohledávky (zejména například náhradu škody za poškození bytu zjištěnou při převzetí, nedoplatky spojené se službami a podobně). Dnes, kdy se pravidelně využívá k platbě bezhotovostní převod pomocí bankovních účtů, se za použití tohoto ustanovení dostaneme k absurdnímu důsledku. Aby platba došla do sféry nájemce včas, musí pronajímatel platbu odeslat den či dva předem, tedy ještě před samotným skončením nájmu. Prohlídka a předání bytu se ale v souladu s § 2292 ObčZ koná v den, kdy nájem končí, tedy proběhne až poté, co pronajímatel odešle kauci, ve které však měl zohlednit nedostatky a náhradu škody zjištěnou z prohlídky bytu.

Nově je nájemci garantováno právo na výplatu úroků z jistiny za dobu od jejího poskytnutí do vrácení. Tato koncepce vychází z myšlenky, že pokud má pronajímatel volnost s nakládáním poskytnuté jistoty, měl by za toto oprávnění (a tedy i zvýhodnění) nájemci platit. Nebude-li výše úroků z jistiny sjednána, stanoví ObčZ podpůrně, že nájemce požívá právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby od poskytnutí jistoty. Zákonodárce ovšem nedefinuje, co takovýto „zákonný úrok“ znamená, či jaká bude jeho výše a názory na tuto problematiku se liší. Na straně jedné by se mohlo jednat o tzv. vkladový úrok, tedy takový, který je možný získat od banky za uložení určité částky na běžný účet. Druhou možností je aplikace ustanovení § 1802 ObčZ , na které odkazuje M. Hulmák společně s E. Kabelkovou. Tito tvrdí, že by se jednalo o úroky stanovené právním předpisem a nejsou-li takto stanoveny, pak obvyklé úroky požadované za úvěry poskytované bankami v místě bydliště nebo sídla dlužníka, a to v době uzavření smlouvy. Osobně se přikláním ke druhé možnosti, která mi přijde logicky správná; přesto si ale nedovedu v praxi představit, jakým způsobem by se v případě dlouhodobých smluv smluvní strany daného úroku dopočítávaly, kdyby nebyla stanovena zákonná sazba právním předpisem ani smluvně ve smlouvě. Z praktického hlediska by bylo vhodnější, aby se takováto sazba počítala ke dni skončení nájmu, výpočet by tak byl transparentní a lehce zjistitelný.

Ačkoli se zákonodárce očividně snaží zjednodušit právní úpravu kauce a dává prostor pro smluvní volnost, domnívám se, že v konečném důsledku je úprava nepromyšlená, vyvolává mnoho otázek a její realizace může být v praxi zatížena mnoha výkladovými problémy. Ustanovení je oproti úpravě v ObčZ 1964 dosti strohé, chybí mi zde například zakotvení mechanismu strhávání ať již v průběhu nebo na konci, časové omezení k doplnění kauce. Lze proto jen doporučit, aby strany, především nájemce, na výše uvedené aspekty při uzavírání smlouvy pamatovaly a do smlouvy je zahrnuly, aby tak předešly možným konfliktům. Navýšená hranice jistoty, která je oproti zahraničím úpravám dosti vysoká (například oproti BGB dvojnásobná ), zvýhodňuje postavení pronajímatelů na úkor nájemců.

Práva a povinnosti nájemce

Práva a povinnosti stran tvoří obsah nájemního vztahu k bytu, jsou upraveny zákonem, ale důraz je kladen především konkrétní nájemní smlouvu, která umí lépe vystihnout závazek mezi specifickými stranami. Právu nájemce zpravidla odpovídá povinnost pronajímatele a opačně.

ObčZ obsahuje katalog práv a povinností, který oproti předchozí úpravě rozvádí, mění a rozšiřuje (například právo pracovat a podnikat § 2255 ObčZ, právo ochrany nájemce v případě ohrožení třetí osobou podle § 2211 ObčZ, či propracovanější ustanovení o úpravách bytu podle § 2259 a násl. ObčZ). Některá z nich vznikají v každém nájemním vztahu (právo nájemce užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, povinnost pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání po dobu nájmu, či povinnost nájemce platit pravidelně nájemné a zálohy nebo náklady zajištěné pronajímatelem). Vedle toho jsou obsažena i taková, která nemusí být nutně v každém nájemním vztahu realizována, protože vznikají jen za určitých zákonem předvídaných podmínek (například práva z vad či práva a povinnosti v souvislosti s úpravou a jinými změnami bytu). Na postavení nájemce mají vliv zejména následující práva a povinnosti, která jsou dotčena změnou.

Právo pracovat a podnikat

Nájemcova práva jsou rozšířena o oprávnění vykonávat v bytě činnosti jako práce z domova nebo podnikání. Podle důvodové zprávy mluvíme zejména o podnikání, které je ve své podstatě výkonem tzv. svobodného povolání nebo má jinak tvůrčí povahu (například autoři, vynálezci). To neplatí o provozu advokátních kanceláří, notářského úřadu či exekutorského úřadu. Stejně tak není vyloučeno umístit sídlo podnikatele na adrese bytu. Je ale třeba zdůraznit, že i nadále musí být zachován základní účel nájmu bytu, kterým je bydlení; práce a podnikání může být pouze doplňkovou činností.

K práci či podnikání v bytě je nájemce oprávněn za předpokladu, že nebude působit zvýšené zatížení pro byt či dům podle § 2255 odst. 2 ObčZ, nebude nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat pronajímatele či nájemce jiných bytů. Může se jednat o obtěžování imisemi, podstatně zvýšený pohyb lidí v domě a další. Stanovené limity je třeba posuzovat s přihlédnutím ke konkrétnímu případu. V případě porušení by jeho jednání mohlo být posouzeno jako porušení povinností, ve větší intenzitě dokonce až hrubé porušení, které zakládá oprávnění pronajímatele k výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) ObčZ.

Tato oprávnění nájemce dosavadní právní úprava nezakotvovala. Judikatura vyšších soudů k této otázce nebyla jednotná a doznala určitého vývoje. Nejvyšší soud dovodil, že užívání bytu k jiným účelům než k bydlení, například k podnikání, lze považovat za hrubé porušení povinností nájemce opravňující k výpovědi podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ 1964, ve znění účinném do 30. 3. 2006. Pouhé uvedení místa bydlení jako sídla nebo místa podnikání však nezakládá hrubé porušení povinností nájemce opravňujícího k výpovědi podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ 1964.

Naopak z rozhodnutí odlišného senátu Nejvyššího soudu plyne, že určité typové výdělečné aktivity lze v bytě provozovat bez souhlasu pronajímatele za předpokladu, že neobtěžují vlastníka ani nájemce nad přiměřenou míru a byt stále převážně slouží k bydlení. To stejné pak platí i o výkonu týchž aktivit podle živnostenského oprávnění. Pokud by připuštěny nebyly, jednalo by se o nepřípustné omezení práv nájemce. Nejvyšší soud vycházel ze závěru, že existují živnosti, k jejichž provozu není nutná provozovna, ale lze je provádět kdekoli.

Současnou úpravu lze jen uvítat, zohledňuje totiž vývoj, který se dostává i do sféry práce a podnikání. Dnes již neplatí, že práce musí být nutně vykonávána z kanceláře, některá povolání jak například účetní či programátor mohou vykonávat svou práci odkudkoli, tedy i z bytu, který mají v nájmu, přesto jej ale nemusí nutně nad míru zatěžovat a své okolí omezovat ve výkonu práv. Spojit výkon určitých prácí a bydlení se nevylučuje. Ostatně, určité senáty Nejvyššího soudu již takto rozhodovaly a zákonná úprava to pouze stvrzuje.

Dodržování pravidel obvyklého chování v domě

Nájemce je povinen se po dobu trvání nájmu chovat určitým způsobem. Vedle obecné povinnosti užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou podle § 2255 ObčZ je nově omezen povinností dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele. Cílem je zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů vedoucího k nerušenému užívání věci, jakožto základní povinnosti, která je pronajímateli stanovena v souvislosti s nájmem (§ 2205 písm. c) ObčZ).

Pravidly obvyklými pro chování v domě lze rozumět určitá pravidla chování typická pro jednotlivá společenství v rámci domu, kde odchází ke střetu různorodých zájmů jednotlivých uživatelů. Nutno zdůraznit, že se nejedná o pravidla, která se podstatně dotýkají práv a povinností stran nájemní smlouvy. Obsahem často bývají pravidla úklidu společných částí domu, bezpečnostní pravidla, dodržování nočního klidu a jiné. V rámci prevence konfliktů mezi obyvateli domu je vhodné pravidla a rozumné pokyny pronajímatele vyjádřit buď individuálně v nájemní smlouvě, nebo je všeobecně shrnout do domovních řádů. V případě, že neodporují obecně závazným předpisům, jsou tato pravidla pro nájemce závazná. Jejich porušení je vnímáno jako porušení smlouvy; v závislosti na intenzitě může být posuzováno jako hrubé porušení povinností nebo dokonce zvlášť závažné porušení povinností nájemce zakládající možnost výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) nebo § 2291 ObčZ.

Ustanovení obsahuje množství neurčitých pojmů jako „náležitý pořádek“, „místní poměry“ či „rozumné pokyny“, které budou v nájemních vztazích vykládány dosti subjektivně, a bude těžké najít shodu. Z tohoto důvodu bude jejich výklad a posouzení intenzity nesouladu chování na interpretaci soudu, což do vztahů mezi nájemci a pronajímateli vnáší další nežádoucí právní nejistotu.

Předešlá úprava tuto povinnost nestanovovala. Obdobné chování nájemce mohlo dříve podléhat korektivu dobrých mravů a požadavkům na zdržení se imisí v rámci sousedských práv přímo vůči nájemcům jiných bytů dle § 127 odst. 1 Občz 1964 per analogiam. V praxi podle M. Hulmáka spolu s E. Kabelkovou často docházelo k inkorporaci do té doby informativních (nezávazných) domovních řádů, které se staly součástí smlouvy a nabyly díky tomu právní
závaznosti.

Právo chovat zvíře

Nově je nájemci přiznáno právo chovat v bytě zvíře za splnění podmínky, že chov zvířete nebude působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě (§ 2258 ObčZ). Pro to bude potřebné zohlednit povahu bytu, druh zvířete, jeho nebezpečnost, hluk, zápach.

Nelze to ale určit generálně, naopak je nezbytné hodnotit každý konkrétní případ zvlášť s přihlédnutím ke specifickým skutečnostem (jako například umístění ordinace alergologie v přízemí bytového domu). V případě, že by se strany dohodly odlišně, jednalo by se o ujednání zkracující nájemcova práva, ke kterému nebude přihlíženo (§ 2235 odst. 1 ObčZ). Pronajímatel je oprávněn po nájemci požadovat náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, došlo-li k jejich skutečnému zvýšení v důsledku chovu daného zvířete.

Předchozí právní úprava ustanovení postrádala. Mnohé nájemní smlouvy obsahovaly zákazy s odkazem na porušení povinnosti řádného užívání bytu a práva na nerušený výkon práv nebo podmiňovaly chování zvířat předchozím souhlasem pronajímatele. Tento postup však neměl oporu v obecně závazných právních předpisech. Mám za to, že chov křečka, psů či koček v bytech je dnes běžnou záležitostí a nájemce nelze bezdůvodně dopředu omezovat na jeho právech a generalizovat záležitost předběžně, jako tomu bylo za minulé úpravy. Nová právní úprava dává najisto, že za splnění výše uvedených podmínek chov zvířat možný je.

Podnájem

Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, popřípadě celý byt, bez ohledu na to, zda za to nájemce získal protiplnění. V závislosti na tom, jestli v bytě trvale bydlí i sám nájemce, tedy podnajímá celý byt nebo jen jeho část, rozlišujeme dvě situace.
V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, se k uzavření smlouvy o podnájmu vyžaduje souhlas pronajímatele (§ 2275 ObčZ), jako odpověď na žádost o udělení souhlasu. Jedná se o jakési opatření na ochranu pronajímatele. Obě právní jednání musí být učiněna v písemné formě. Uzavře-li nájemce podnájemní smlouvu bez souhlasu pronajímatele, jedná se o jednání odporující zákonu, které je podle smyslu a účelu úpravy podmíněno relativní neplatností, jelikož tato je stanovena na ochranu zájmu pronajímatele. Tato úprava je obdobná právní úpravě obsažené v § 719 ObčZ 1964, avšak byt či jeho část bylo možno přenechat do podnájmu buď na dobu určitou na základě smlouvy o podnájmu, jejíž písemná forma byla určena kogentně, nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Sankcí za neudělení písemného souhlasu byla absolutní neplatnost smlouvy , od které ObčZ plošně upouští.

Jiná situace nastane, když bude chtít dát do podnájmu pouze část bytu, přičemž on sám v daném bytě trvale bydlí. V takovém případě souhlas pronajímatele vyžadován není (§ 2274 ObčZ). Nelze ji ale zaměňovat s případy, kdy nájemce bez souhlasu pronajímatele přijme do bytu další osobu, ovšem za účelem krátkodobé návštěvy nebo soužití s ní ve společné domácnosti. Pak se o podnájem bytu nejedná. Zákonodárce si je vědom toho, že pokud sám nájemce v bytě trvale bydlí, je schopen dohlížet na chování podnájemce a kontrolovat stav bytu, a být za toto odpovědný pronajímateli. Nájemci v těchto situacích postačí oznámení o uzavření smlouvy o podnájmu, údaj o počtu osob žijících v bytě přiměřeně jako v § 2272 ObčZ. V případě neoznámení ve lhůtě dvou měsíců od změny, bude toto opomenutí považováno za závažné porušení povinností.

Podle mého názoru se jedná o vstřícný krok vpřed ve prospěch nájemce. Stará úprava podobné právo neznala, pouze obecné ustanovení podnájmu § 719 ObčZ 1964, které opravňovalo dát do podnájmu i část, ale pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Díky podnájmu může být nepoužívaná část bytu kdykoli využita a zároveň z toho nájemci budou plynout finance; stejně tak za situace, kdy nájemce bude dočasně nepřítomen třeba z důvodu stáže či delšího pobytu v zahraničí, může zhodnotit podnájem svého bytu, aniž by k tomu musel podstupovat formality, které jej zbytečně zdržují a zatěžují.

Úpravy a jiné změny

Tato problematika navazuje na obecnou povinnost pronajímatele udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 ObčZ). Změny v bytě jsou prováděny zásadně se souhlasem nájemce, který může být nahrazen soudem; vedle toho existují i změny, které je nájemce povinen strpět bez požadavku na souhlas.

Bez souhlasného vyjádření lze změny provádět jen za podmínky, že tyto nesníží hodnotu bydlení, nebudou způsobovat větší nepohodlí nájemci. Totéž platí pro provádění na základě příkazu orgánu veřejné moci nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. Případné vyklizení bytu je podmíněno závazkem pronajímatele poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů vznikajících v důsledku vyklizení a poskytnutím zálohy na tyto náklady. Nevylučují-li to okolnosti případu, musí pronajímatel nájemce včas a řádně informovat o předpokládaných pracích, jejichž obsahem je i poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Teprve po splnění těchto povinností mohou započít samotné práce. Zákon pamatuje i na situaci, kdy nedojde k dohodě ve věci vystěhování. Za situace, kdy marně uplyne nájemci desetidenní lhůta, v případě vyklizení na dobu nejdéle jednoho týdne pětidenní (§ 2261 ObčZ), ke sdělení o souhlasu k vyklizení, presumuje se vyvratitelná domněnka nesouhlasu. V důsledku toho je dáno pronajímateli právo obrátit se na soud a navrhnout, aby ve věci vyklizení rozhodl soud, a žaloval tak nájemce na splnění uzavřené dohody.

Předchozí úprava nevěnovala oblasti úprav a změn takovou pozornost. Pronajímatel byl oprávněn provádět stavební úpravy a jiné podstatné změny jen se souhlasem nájemce, který mohl být odepřen jen z vážných důvodů jako vysoký věk nájemce, špatný zdravotní stav a zvláště sníženou pohyblivost či dlouhodobé až dokonce trvalé a podstatné zhoršení kvality bydlení nájemce . Byly-li však prováděny na příkaz orgánu státní správy, byl nájemce povinen je umožnit pod sankcí odpovědnosti za škodu.

Nová právní úprava konkretizuje a rozvádí jednotlivé povinnosti stran. Pamatuje na postup při přípravě a informační povinnost ve vztahu s nájemci, stejně tak i na sankce v případě neplnění. Podle mého názoru je to krok správným směrem, jelikož zajišťuje lepší garanci práv a povinností, ale zároveň je to úprava, která nevylučuje odchýlení smluvních stran, které však nesmí zkracovat nájemcova práva podle § 2235 odst. 1 ObčZ.

Skončení nájmu bytu

Skončení nájmu bytu představuje zánik právního vztahu, v němž se nájem bytu projevuje. V důsledku zániku právního vztahu již není možné vykonávat práva a povinnosti, které byly doposud jeho obsahem. Jistá práva a povinnosti však mohou i přes skončení nájmu přetrvat - typicky se jedná o povinnost uhradit dlužné nájemné. Ke skončení nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností, které vyplývají z obecné úpravy závazků, obecných ustanovení o nájmu a zvláštních ustanovení o nájmu bytu. Z hlediska teorie lze rozlišit dvě základní kategorie skončení - absolutní a relativní.

Skončí-li nájem bytu absolutně, nelze již vykonávat práva a povinnosti jemu vlastní. V tomto případě nájem bytu nepřechází na jinou osobu a byt je volný. Mezi absolutní způsoby skončení nájmu bytu řadíme zejména skončení dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, uplynutím doby, byl-li sjednán na dobu určitou, zničením (zánikem) bytu, splynutím osoby nájemce a pronajímatele v jednu osobu, výpovědí ze strany nájemce či pronajímatele.

Naproti tomu u relativního skončení dochází k zániku nájemního vztahu pouze ve vztahu k určitému subjektu, aniž by zanikal sám nájemní vztah jako takový, respektive práva a povinnosti z něho plynoucí, protože do nich vstupuje jiná osoba. Mezi relativní způsoby skočení nájmu bytu se řadí zejména dohoda o výměně bytu či postoupení smlouvy.

Jednotlivé způsoby skončení v ObčZ 1964 a současném zákoně se příliš neodlišují, proto výše uvedené členění platí pro obě právní úpravy. Současná úprava navíc přináší novinku ve spojitosti se smrtí nájemce, kterou je přechod nájmu bytu na nájemcovy dědice (§ 2282 ObčZ). K přechodu nájmu na nájemcovy dědice dochází okamžikem smrti nájemce pouze tehdy, pokud se neuskutečnil přechod podle § 2279 ObčZ, tedy například za situace, kdy chybí členové nájemcovy domácnosti či tito o přechod nájmu nejeví zájem. V souvislosti s přechodem nájmu na nájemcova dědice vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou, aniž by uvedl důvod výpovědi. Právo je časově omezeno třemi měsíci poté, kdy se pronajímatel dozvěděl o úmrtí nájemce, o tom, že nedošlo k přechodu práv a povinností na člena domácnosti a kdo je dědicem nebo správcem pozůstalosti (§ 2283 ObčZ). Obdobné právo svědčí nájemcova dědici, avšak je limitováno šesti měsíci od smrti.

Za nejvýraznější změny ovlivňující postavení nájemce bytu považuji znovuzavedení institutu automatického obnovení nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou, pokud po dobu tří měsíců po skončení nájmu pronajímatel písemně nevyzve nájemce, aby byt vyklidil (viz podkapitola 2.4. Doba nájmu bytu). Také nelze opomenout nový složitý a nepřehledný systém výpovědí, který je zpracován níže.

Výpověď ze strany nájemce

Výpověď nájmu na dobu určitou a neurčitou

I nadále je nájemce oprávněn vypovědět nájem na dobu neurčitou v zásadě kdykoli bez uvedení důvodu (§ 2231 odst. 1 ObčZ). Naopak v případě nájmu sjednaného na dobu určitou nájemce již obecně nedisponuje možností vypovědět nájem bytu bez uvedení důvodu tak, jako mu to umožňovala dřívější právní úprava. Takovýto nájem může nájemce v současnosti vypovědět pouze tehdy, když toto právo zakládá nájemní smlouva - tedy obsahuje důvody umožňující podat výpověď a výpovědní dobu (§ 2229 ObčZ).

Vedle toho se u nájmu na dobu určitou zákonodárce rozhodl prolomit panující zásadu pacta sunt servanda a raději zohlednit skutečnost, že v rámci dlouhodobého závazku, kterým nájem bytu dozajista je, se v průběhu mohou změnit okolnosti natolik, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu i nadále pokračoval. V případě vzniku nepředvídatelných změn okolností nastalých v průběhu nájemního vztahu po uzavření nájemní smlouvy, v jejichž důsledku nelze po nájemci požadovat, aby nadále setrval ve stávajícím bytě, je nájemci umožněno nájem bytu ukončit výpovědí. Zřejmě se bude jednat o zájmy jeho soukromého života jako například situace, kdy nájemce ztratí práci a po uzavření nájemní smlouvy je mu nabídnuta pracovní pozice v místě vzdáleném, do kterého bude problematická dopravní spojení ; či za situace, kdy se z důvodu péče o rodinného příslušníka, který neočekávaně těžce onemocněl, bude chtít nájemce přestěhovat. Velkým nedostatkem je absence pravidla pro stanovení délky výpovědní doby; není ani stanoveno, zda má nájemce povinnost skutkově vymezit výpovědní důvod ve výpovědi. Dovozuje se, že se při výpovědi nájemcem uplatní pravidla obdobně jako u výpovědi ze strany pronajímatele. Nájemce tedy může nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době, výpověď je nutné skutkově vymezit a konkretizovat výpovědní důvod.

Pozitivní pro nájemce je, že zákonodárce zakotvil specifický důvod postavený na zásadě clausula rebus sic stantibus na jeho ochranu, přičemž jej lze uplatnit bez ohledu na to, co si strany ujednaly. V řadě případů zmíněná definice s neurčitými pojmy může vyvolat mezi stranami spor, který bude třeba řešit soudně a skončení nájemního vztahu se v praxi prodlouží. Nicméně dřívější úprava, zakládající oprávnění nájemce vypovědět nájem na dobu určitou bez uvedení důvodu, poskytovala nájemci širší oprávnění a skončit nájem bylo jednodušší.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Nájemce je oprávněn na základě obecného ustanovení o nájmu § 2232 ObčZ vypovědět nájem bez výpovědní doby za předpokladu, že pronajímatel porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti a způsobí tím nájemci značnou újmu. Odejmutí výpovědní doby je sankcí za nejzávažnější deliktní jednání pronajímatele, tedy toho nejcitelnějšího pro druhou stranu, přitom není důležité, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou. Při zkoumání závažnosti lze přihlížet například k době trvání, zavinění, liberačním důvodům či následkům, které jsou jednáním způsobeny.

Zvláštní ustanovení nájmu bytu výslovně upravují konkrétní výpověď bez výpovědní doby za neodstranění vady nebo poškození pronajímatelem ani v dodatečné lhůtě, když poškození nebylo způsobeno okolnostmi, za které je nájemce odpovědný (§ 2266 ObčZ) či brání-li užívání bytu právo třetí osoby a není odstraněno ani v dodatečné lhůtě (§ 2268 odst. 1 ObčZ).

Minulá úprava ObčZ 1964 sankční výpověď neznala, nicméně obdobné důsledky mělo odstoupení od smlouvy podle obecné úpravy nájmu (§ 679 odst. 1 a 2 ObčZ 1964), avšak toto působí ex tunc (na rozdíl od výpovědi bez výpovědní doby, jejíž účinky nastávají ex nunc).

Současná úprava důvody rozšiřuje a poskytuje nájemci právo nájem okamžitě ukončit v případě, kdy je intenzita zásahu do práv tak vysoká, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu nadále setrval. Domnívám se, že tohoto institutu nebude příliš využíváno, pokud nájemce nedisponuje více byty naráz, ocitne se totiž z vlastního rozhodnutí v těžké životní situaci.

Výpověď ze strany pronajímatele

Výpověď nájmu na dobu určitou a neurčitou

Předchozí úprava nájmu bytu se vyznačovala vysokým stupněm ochrany nájemce, která se projevovala v řadě institutů. Za jeden z nejvýraznějších se považovalo ustanovení § 711 ObčZ 1964, podle kterého může pronajímatel vypovědět nájem pouze z taxativně vymezených důvodů uvedených v zákoně, které nelze výkladem rozšiřovat. Taxativní výčet měl sloužit k ochraně nájemce před zneužitím jeho závislosti na pronajímateli.

Dnes je nájemce v právní nejistotě, protože ze současné dikce zákona jasně neplyne, o jaký výčet se jedná. V literatuře se objevují (nutno podotknout, že poměrně hojně) názory podporované samotnou důvodovou zprávou, že dnes se nájemce o taxativní výčet výpovědních důvodů opřít nemůže. Naproti tomu jiní autoři dovozují výčet taxativní. Osobně se přikláním k názoru, že jde o výčet taxativní, což vyplývá z relativní kogentnosti celé úpravy nájmu bytu pramenící z § 2235 odst. 1 ObčZ, kterým je zásah do slabšího postavení nájemce korigován.

Úprava výpovědi ze strany pronajímatele přináší vícero změn - i z hlediska obsahového. Z právní úpravy zmizely výpovědní důvody, které byly považovány za nepraktické nebo již postrádají smysl - situace, kdy nájemce má dva a více bytů či byt řádně neužívá. Zde zřejmě zákonodárce vycházel ze skutečnosti, že bytový trh je již natolik uvolněn, že jeho regulace tímto způsobem by byla nadbytečná. Jedná se o ustanovení se značně pozitivní změnou pro nájemce. Již nebudou vedena nadbytečná řízení, v nichž soud prošetřoval možnosti bydlení nájemce, posuzoval věcná břemena užívání jiné nemovitosti, možnosti bydlení manželů po vzniku společného nájmu, ale nájemce nebude v počtu pronajatých bytů omezen. V demokratickém státě je věcí každého nájemce, kolik bytů je schopen a ochoten platit.

Vedle toho byla vypuštěna možnost dát výpověď z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě, ačkoli nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, obdrželi písemnou výstrahu pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a) ObčZ 1964. Domnívám se, že tento důvod nevymizel zcela, ale lze jej podřadit pod novou široce pojatou kategorii jiných obdobně závažných důvodů (viz níže). Ze zákonného výčtu zmizel také výpovědní důvod týkající se bytu, který je stavebně spjatý s nebytovými prostory určenými k obchodní nebo podnikatelské činnosti, pod podmínkou, že nájemce nebo vlastník takovýchto prostor chce byt užívat. Zřejmě se ukázalo, že dřívější snaha zákonodárce ulehčit a podpořit subjekty v jejich podnikatelské či obchodní činnosti nebyla subjekty využita v tak velké míře, aby se jednalo o jeden ze zákonem vyjmenovaných důvodů.

Naopak do zákona jsou vloženy i nové skutkové podstaty zakládající právo pronajímatele vypovědět nájem - například z důvodu úmyslného trestného činu spáchaného vůči pronajímateli nebo dalším osobám či majetku v domě se nacházejícím, za které byl nájemce odsouzen. Tento ani jemu podobný důvod v ObčZ 1964 nenalezneme, ale není tak úplně novinkou. Byl převzat z prvorepublikového zákona č. 44/1928 Sb., o ochraně nájemníků, ve znění pozdějších předpisů, obdobně jej upravuje i rakouský právní řád. Domnívám se, že tento výpovědní důvod je uveden poměrně široce a je vůči nájemci příliš přísný. Lepší a méně agresivní by z mého pohledu bylo, kdyby úprava omezila důvody tak jak bylo judikováno v rakouské praxi, kdy k výpovědi nelze přistoupit, pokud za výše uvedený trestný čin hrozí pouze peněžitý trest nebo trest odnětí svobody s horní hranicí nižší než 3 roky nebo v případě, že trestný čin není spojen se závažnými následky.

Další změnu, kterou soudobá úprava zakládá, je možnost pronajímatele nájem vypovědět z jiného obdobně závažného důvodu. Díky tomu může pronajímatel reagovat na široké spektrum skutečností, které nabírají určité zákonem předvídané intenzity závažnosti, kdy bude dán obdobně naléhavý a významný důvod jako v předchozích případech výpovědních důvodů. Může se jednat o důvody na straně nájemce, ale i na něm nezávislé, zákon v tomto neklade meze. Mohlo by se tak jednat například o neohlášení dlouhodobé nepřítomnosti v bytě podle § 2269 ObčZ, nebo chov zvířete vyvolávající závažné obtíže (§ 2258 ObčZ). Podle důvodové zprávy je třeba tento důvod vykládat restriktivně.

Na závěr je třeba dodat, že oproti předchozí úpravě je rozšířen okruh osob, pro jejichž potřebu lze nájem bytu na dobu neurčitou vypovědět. Lze ji tak uplatnit kvůli pronajímateli a jeho příbuzným v linii přímé nebo vedlejší linii v druhém stupni a taktéž příbuznými manžela v daných stupních, stejně tak i manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost z důvodu rozvodu (§ 2288 odst. 2 ObčZ). Pro nájemce je rozšíření okruhu osob sice negativní změna a zvyšuje se tímto možnost k podání výpovědi, na druhou stranu zákonodárce zmíněné právo poskytl pouze u nájmu sjednaného na dobu neurčitou (srov. § 711a ObčZ 1964), díky kterému se množství pravděpodobných situací opět snižuje.

Protože ObčZ 1964 mnoho z výše uvedených úprav neznal, a nedá se proto využít rozsáhlá judikatura, nastane pro strany náročné období. Lze předpokládat, že množství výpovědí bude při nesouhlasu ze strany nájemce přezkoumáváno soudem v souladu s § 2290 ObčZ, a skončení nájmu bytu se tak podstatně prodlouží. Nemluvě o právní jistotě, kterou nájemce opět nebude moci požívat.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

ObčZ přisuzuje i pronajímateli možnost mimořádného ukončení závazku na dobu určitou i neurčitou v závislosti na intenzitě zásahu do jeho práv a povinností. Narozdíl od výpovědi bez výpovědní doby ze strany nájemce však není podmínkou působení újmy druhé straně. Zákon demonstrativně uvádí, že se jedná například o neplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem a jiné. V těchto a dalších případech, kdy bude jednání dosahovat stejné a vyšší intenzity, je pronajímatel povinen nájemce nejprve vyzvat, aby od svého jednání upustil nebo odstranil protiprávní stav. Samotná odůvodněná výpověď s patřičným rozborem, ve kterém se pronajímatel vyjádří, v čem zvlášť závažné jednání spatřuje, může být podána až poté, jinak k výpovědi nebude přihlíženo. Nebude-li pronajímateli vyhověno, má právo vypovědět nájem s okamžitou platností a zároveň požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu (§ 2291 ObčZ).

Soudobou úpravou bylo výrazně posíleno postavení pronajímatele. Účinnost jeho ochrany oslabuje obligatorní výzva, díky které má být nájemce podnícen k odstranění závadného chování. Jedná se o promítnutí zásady vigilantibus iura skripta sunt, kdy v případě, že nájemce v přiměřené době tvrzené jednání odstraní, nebude dán důvod pro podání výpovědi.

Stejně jako bylo uvedeno u výpovědi z nájmu bez výpovědní doby ze strany nájemce, jedná se o nový institut, který disponuje obdobnými účinky jako odstoupení od smlouvy. Pronajímatel mohl odstoupit od smlouvy kdykoli, když nájemce užíval i přes písemnou výstrahu pronajatou věc nebo když trpělo užívání věci takovým způsobem, že vznikla škoda nebo hrozila značná škoda (§ 679 odst. 3 věta první ObčZ 1964).134 „Předpokladem bylo závadné chování nájemce podstatně vyšší intenzity než to, které zakládalo důvod výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c) a d) ObčZ 1964“

Upuštění od přivolení soudu

Přivolení soudu byl mechanismus minulé úpravy sloužící na ochranu slabší smluvní strany. Tento fungoval pouze pro určité výpovědní důvody stanovené v § 711a ObčZ 1964 - zejména případy, kdy pronajímatel potřeboval byt z objektivních důvodů (byt potřeboval pro sebe nebo své příbuzné, své podnikání nebo když důvod spočíval ve veřejném zájmu). Dnes se klade větší důraz na odpovědnost samotného nájemce, neboť pronajímatel již pro žádný z výpovědních důvodů přivolení soudu nepotřebuje, načež se nájemce musí o svá práva aktivně starat a proti podané výpovědi bránit žalobou. Právní úprava vychází ze zásady vigilantibus iura skripta sunt, která je upřednostněna před zásadou ochrany slabší smluvní strany. Ačkoli se jedná o zjevné potlačení ochrany nájemce, zdá se, že je to posun správným směrem, dřívější ochrana v tomto ohledu poskytovala možná až příliš ochrany nájemci, ačkoli tento o to mnohdy ani nestál, proces skončení nájmu bytu výpovědí byl příliš zdlouhavý a náročný.

Vypuštění bytových náhrad

Za jedno z nejvýraznějších narušení postavení nájemce lze považovat zrušení bytových náhrad při skončení nájemního vztahu. Podstatné omezení povinností pronajímatele ve věci bytových náhrad bylo obsaženo již v novele ObčZ 1964 č. 132/2011 Sb., které se snažilo strany na radikální čin postupně připravit. Judikatura týkající se bytových náhrad (náhradní byt a náhradní ubytování) a přístřeší jakožto bytové náhrady svého druhu tak pozbývá smyslu. Pronajímatelům se výrazně ulehčila situace při skončení nájemního vztahu a ve prospěch nájemce lze říci, že odpadlo často bolestivé přetahování o to, zda je zajištěn prostor dostatečný. Nicméně, pro nájemce je to asi jediným kladem, jinak přichází o veškeré výhody s institutem spojené a řešení obtížné sociální situace spojené s absencí bytu je pouze na něm.

Srovnání právních úprav

Pro komplexnější pochopení problematiky postavení nájemce bytu zde chci upozornit na nejvýraznější rozdíly, které přinesl současný občanský zákoník oproti minulému. Jedná se o rozdíly, které byly postupně v diplomové práci rozebrány a mají na postavení nájemce značný vliv.

Na prvním místě považuji za nezbytné poukázat na změnu týkající se platnosti respektive neplatnosti právních jednání. ObčZ upustil od absolutní neplatnosti jako obecného následku vad právních jednání a v daleko větší míře zavádí neplatnost relativní. Toto vnímání se promítlo i do nájemních vztahů, například při nedodržení písemné formy nájemní smlouvy.

Dále je dotčena změnou i celková koncepce nájmu bytu, kdy se nechrání byt jako předmět nájmu, ale účel zajištění bytových potřeb. S tím souvisí skutečnost, že nájem bytu již není tak úzce spjat s kolaudačním rozhodnutím, ale lze pronajmout i jiný než obytný prostor za účelem bydlení, který nemůže být na újmu nájemci. Příslušenství bytu není výslovně v právní úpravě upraveno, ale analogicky lze uplatnit obecné ustanovení o příslušenství věci.

Velkými změnami prošla oblast vzniku nájmu nájemní smlouvou. Předpokladem platného uzavření smlouvy již není požadavek právní volnosti, jako tomu bylo v ObčZ 1964. ObčZ sankcionuje absenci písemné formy nájemní smlouvy pouze relativní neplatností, kdy se neplatnosti nemůže dovolat pronajímatel. Uzavírání nájemní smlouvy je zjednodušeno. Již se nevyžadují zvláštní náležitosti nájemní smlouvy, stejně tak absence ujednání o nájemném není sankcionována neplatností smlouvy, nýbrž je stanovena podpůrná konstrukce určení výše obvyklého nájemného. Zákonodárce ve prospěch nájemce zavádí ustanovení chránící dobrou víru nájemce, že nájem je po právu, na základě kterého se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou. Dále jsou nově vymezena zakázaná ujednání, ke kterým nebude přihlíženo (§ 2239 ObčZ). Novinky se vyskytují i v oblasti trvání nájmu. Je konstruována vyvratitelná právní domněnka v případě, že je sjednán nájem na dobu delší padesáti let. Nájemce je dále oprávněn využít možnosti zápisu nájemního práva do veřejného seznamu.

Nájemné a jiné platby taktéž prochází obměnou. Nájemní smlouva platně vzniká i bez ujednání nájemného (viz výše). Nájemné se platí předem a kromě peněžité je dovozována i nepeněžitá forma nájemného (§ 2246 ObčZ). Na ochranu nájemce je zakázáno pronajímateli, aby po nájemci požadoval další plnění mimo nájemné a hrazení záloh a nákladů za služby. Strany si mohou sjednat v rámci nájmu jistotu, která je limitována šestinásobkem měsíčního nájemného. Při skončení nájmu má nájemce právo na úroky z jistoty.

Práva a povinnosti jsou opět ponechány na smluvní volnosti stran. Zákon výslovně upravuje právo nájemce v bytě pracovat nebo podnikat, právo chovat zvíře, nepůsobí-li obtíže nepřiměřené poměrům, či právo dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Po dobu trvání nájmu je nájemce povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele podle § 2256 odst. 2 ObčZ. Oblast úprav a změn v bytě zpřesňuje práva a povinnosti stran a upravuje situace, které v souvislosti s úpravami mohou nastat.

Zánik nájmu bytu je nahrazen výrazem skončení, přičemž způsoby skončení se v zásadě nezměnily. Novinkou je přechod nájmu na nájemcova dědice. Vedle toho ObčZ zavádí institut obnovy nájmu po splnění podmínek § 2285 ObčZ. Nejvýraznějšími změnami prošel institut výpovědí z nájmu bytu. Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět pouze tehdy, je-li toto právo založeno nájemní smlouvou, vedle toho může nájem vypovědět i tehdy, změní-li se okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu bytu i nadále pokračoval. V souvislosti s oprávněním pronajímatele podat výpověď ObčZ konstituuje nové výpovědní důvody a mnohé dosavadní z úpravy vypouští. S ohledem na rozdílné interpretace ustanovení není zcela jisté, zda-li se jedná o výčet taxativní. Z právní úpravy je vypuštěn mechanismus přivolení soudu pro určité výpovědní důvody a taktéž i bytové náhrady, které sloužily na ochranu slabší smluvní strany. ObčZ zavádí nový institut mimořádného ukončení závazku bez výpovědní doby jako sankci za neplnění povinností, která je výslovně upravena jako právo pronajímatele, ale podle obecných ustanovení svědčí i nájemci, avšak pozměněné podobě.

Postavení nájemce bytu je ovlivněno zásadami, na kterých je založena soudobá právní úprava. Obecně byly zásady rozebrány v první kapitole v rámci vymezení pojmů, zde bych chtěla konkretizovat jejich výskyt v rámci právní úpravy nájmu bytu. Mnohé z nich byly zmíněny již v průběhu práce.

Do nájemních vztahů týkajících se zajištění bytových potřeb silně prostupuje zásada autonomie vůle, která je upřednostněna na úkor zásady rovnosti dominující v ObčZ 1964. Autonomii vůle a s ní související zásadu „je dovoleno vše, co není zákonem zakázánď" lze spatřit již v samotném úvodu, kdy v rámci definice bytu lze sjednat i jiný než obytný prostor za účelem poskytování bytových potřeb. Nejvýrazněji se projevuje při vzniku nájmu nájemní smlouvou - zejména pak při sjednávání obsahu, kdy jsou odstraněny zvláštní náležitosti nájemní smlouvy, a je v zásadě ponecháno na stranách smlouvy, jaká práva a povinnosti si ujednají. Obdobně platí o nájemném, které dokonce nemusí být ani ve smlouvě upraveno, stejně jako jistota. Výpovědi nájemce z nájmu na dobu neurčitou, či na dobu určitou v souvislosti s podstatnou změnou okolností podle § 2287 ObčZ na rozdíl od výpovědí ze strany pronajímatele zohledňují autonomii vůle. Ve výše zmíněných oblastech však zákonodárce částečně autonomii stran limituje ve prospěch nájemce, kdy stanoví například maximální výši jistoty, omezuje zvyšování nájemného, či v rámci výpovědi pronajímatele v souvislosti se smrtí nájemce, který je omezen subjektivní tříměsíční dobou pro její podání. Výraznější zásahy budou rozebrány níže v rámci ochrany slabší smluvní strany.

Druhou nejdůležitější zásadou, která je pro nájem bytu typická, je ochrana slabší smluvní strany, tedy nájemce bytu. Jedná se o zásadu, která autonomii vůle stran omezuje za účelem vyvážení rovnosti vztahu. Ochrana výrazněji prostupuje soudobou právní úpravou zejména v prvních ustanoveních nájmu bytu. Již na samém začátku je obsaženo ustanovení, podle kterého je chráněn účel zajištění bytových potřeb podle § 2236 odst. 1 ObčZ, nikoli pouze byt jako prostor formálně vymezený správním rozhodnutím, jak tomu bylo dříve. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k účelům bydlení pak nelze dát k tíži nájemce. Dále lze ochranu spatřit například v ochraně dobré víry nájemce, kde zákon konstruuje fikci řádně uzavřené nájemní smlouvy v případě, kdy nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře. Stejně tak i formulace zakázaných ujednání ze strany pronajímatele, ke kterým nebude přihlíženo, je poskytnuta na ochranu nájemce. Požadavek písemné formy nájemní smlouvy prošel taktéž proměnou. Nově není úprava tak striktní jako dříve, kdy byl nedostatek sankcionován absolutní neplatností smlouvy. Dnes se jedná pouze o neplatnost relativní, přičemž pronajímatel nedisponuje možností namítnout nedostatek písemnosti. Tento počin lze opět podřadit pod zásadu ochrany slabší smluvní strany. Typickým projevem ochrany slabší smluvní strany je taxativně vymezený výčet výpovědních důvodů a jejich formulace stanovená zákonem. Na tomto místě je nutné zdůraznit, že poslední důvod tzv. jiných obdobně závažných důvodů zakládá širokou kategorii výpovědních důvodů, která je nutné vykládat restriktivně. V souvislosti s ochranou nájemce úzce souvisí relativní kogentnost právní úpravy plynoucí z § 2235 odst. 1 ObčZ, podle které nebude přihlíženo k ustanovením zkracujícím nájemcova práva.

Do úpravy nájmu bytu a v souvislosti s tím do postavení nájemce prostupuje více než dříve zásada vigilantibus iura, tedy případy, kdy se po nájemci vyžaduje větší míra obezřetnosti. Lze ji spatřit například ve výpovědi bez výpovědní doby, kdy je nájemce sankcionován za své zvlášť závažné jednání (§ 2291 ObčZ) či upuštění od přivolení soudu, kdy se aktivita v souvislosti se skončením nájmu přesouvá na nájemce. V dřívější úpravě bylo přitom považováno za výrazně ochranářské ustanovení ve prospěch nájemce bytu. Naopak, nároky na pronajímatele klade § 2285 ObčZ zakládající obnovu nájmu bytu v případě, že nájemce písemně nevyzve, aby byt opustil.

Na závěr je třeba vytknout, že se do postavení nájemce neúměrně promítá právní nejistota. Obecně je právní jistota, respektive nejistota, spojena se vznikem nové právní úpravy, obzvláště takové, která zakládá rozsáhlou diskontuitu. Občanský zákoník takovouto právní úpravou bezesporu je. V rámci ustanovení o nájmu bytu je využita řada neurčitých pojmů jako obvyklá pravidla a rozumné pokyny či jiné obdobně závažné důvody v rámci výpovědních důvodů ze strany pronajímatele, pod které je možné podřadit široké spektrum skutečností. Za matoucí považuji i složitou kategorizaci porušení povinností - zvlášť závažným způsobem (§ 2291 ObčZ), hrubě (§ 2288 ObčZ), závažně (§ 2069 ObčZ). Vedle toho je třeba poukázat na ustanovení, která ne zcela komplexně upravují danou problematiku, v souvislosti s nimi pak vyvstávají praktické otázky - například mechanismus strhávání či vracení v rámci institutu jistoty.

Závěr

Na základě dosažených poznatků lze říci, že koncepce nájmu bytu prošla výraznou proměnou. Postavení nájemce je značně ovlivněno již samotnou definicí bytu, která se promítá do nájemních vztahů. Díky tomu jsou chráněny skutečné potřeby nájemce a nikoli jen veřejnoprávní statut určitých prostor, jako tomu bylo dříve. Jedná se o intenzivní ochranu nájemce jako slabší smluvní strany, souběžně je brán ohled i na autonomii vůle. Domnívám se však, že prostory nesplňující požadavky stavebního zákona spíše nebudou vhodné k bydlení, a tedy by zmíněná změna mohla být v konečném důsledku naopak v neprospěch nájemce.

Vznik nájmu nájemní smlouvou je dotčen významnými změnami, díky kterým bylo postavení nájemce posíleno. V této části zákonodárce dokázal zohlednit jak autonomii vůle smluvních stran, tak i cílit na ochranu nájemce, který ji jako slabší strana potřebuje. Protože nájem bytu může vzniknout i při nedodržení formy a nejsou striktně vyžadovány zvláštní náležitosti, je uzavírání smlouvy rozvolněno, na strany nejsou kladeny vysoké nároky a smlouva platně vzniká bez větších obtíží. Tento fakt je pro postavení nájemce pozitivní, jelikož je jeho nájem chráněn při širokém spektru situací oproti dříve.

V oblasti nájemného a úpravy práv a povinností je i nadále ponecháno na vůli stran, jakým způsobem si nájemní vztah smluví. Ochrana nájemce zde prostupuje v menší míře, přesto se mi to jeví dostačující. Není třeba, aby zákon úzkostlivě chránil nájemce v každém případě.

Naopak při zániku nájmu, zejména u institutu výpovědi, je patrná snaha zákonodárce odchýlit se od ochranných ustanovení a posílit postavení pronajímatele. Občanský zákoník zde vyrovnává silnou ochranu nájemce, kterou mu poskytl při vzniku nájmu. Z hlediska zásad se zde nejvýrazněji uplatňuje zásada vigilantibus iura a po nájemci je vyžadována větší míra obezřetnosti při ochraně jeho práv, což lze z mého pohledu považovat za posun správným směrem, ačkoli to je na újmu nájemci. Stejně tak lze jen pochválit, že výpovědní důvody reagují na vývoj ve společnosti a jsou stanoveny důvody nové, ačkoli bude pod některé z nich do jisté míry obtížné subsumovat jednotlivé skutkové podstaty. Vedle toho občanský zákoník plošně upouští od nejvýraznějších ochranářských ustanovení, které byly uplatněny v předchozí úpravě, zejména od bytových náhrad a přivolení soudu k některým výpovědním důvodům.

Z výše uvedeného plyne, že postavení nájemce je v určitých částech posíleno, v jiných naopak oslabeno. Domnívám se, že nájemce by měl požívat ochrany zejména při skončení nájmu bytu, kdy je jeho slabší postavení nejvýraznější, jeho pozice při vyjednávání chabá a zejména v této části je třeba jej chránit. Protože mu však při skončení bylo oproti předchozí úpravě velkou mírou na ochraně ubráno, mám za to, že se postavení nájemce ve výsledku spíše zhoršilo. Díky značnému oslabení právní jistoty v nájemních vztazích je zhoršující se postavení nájemce ještě více prohloubeno.