Sidebar

17
, lis

BLOGEE
Typography

Dnešní společnost má spoustu nároků na pohodlí, ochranu před okolním prostředím, pocit bezpečí a spokojenost rodiny. To vše je v dnešní době možno zajistit téměř pro každého. Hlavní spojovatel všech těchto potřeb je potřeba bydlení. Současná společnost považuje za významné zejména jeho kvalitu, dostupnost, a cenu. Tyto aspekty jsou ovlivňovány zejména poptávkou po bytech, státní bytovou politikou, mnoha jinými odvětvími státu a také politickými kampaněmi.

 

Vše ovlivňuje jak jednotlivce, tak celou společnost. Dalo by se říci, že bydlení hraje jednu z hlavních rolí v životě jednotlivce společně s potřebou pracovat a pečovat o rodinu.

Každý jednotlivec si může zvolit svůj způsob bydlení. V současnosti je možné si vybrat z nezměrné škály bytů a domů. Co je však důležitější člověk si může zvolit také to, jakým způsobem bude bydlet. Známe tři způsoby bydlení. Možnost, že bude bydlet v bytě, jenž sám vlastní a bude tak nezávislý, tuto možnost získáme podpisem a dodržením podmínek kupní smlouvy na byt. Druhou možností je žít v bytě, jež vlastní pronajimatel a stane se tak nájemníkem, tento způsob bydlení nám umožní uzavření nájemní smlouvy. Třetí možnost poskytuje podnájem v bytě, jež je již najímám nájemcem, který nám poskytne podnájem, a ten nám umožní uzavření podnájemní smlouvou.

Všechny způsoby bydlení jsou popsány a upraveny v právních předpisech. Ty se samozřejmě s vývojem společnosti a politické situace měnily. Tím jak je bydlení pro jednotlivce důležité, se bydlení, politika a lidé dostali do velmi úzkého na sobě závislého kruhu. Nároky jednotlivců na bydlení se vždy měnil a zvyšovaly se požadavky na kvalitu vybavení a pokročilosti modernizací. Nepředpokládá se, že by trend zvyšování nároků klesal. Naopak nároky spíše rostou, společnost chce stále více byty na klidném místě s dostupností do center, moderně vybavené, s nízkými nároky na energie a za nízké ceny.

Cena bytu je vlastně pro valnou většinu tím nejdůležitějším kritériem pro výběr. Pokud lidé kupují byt, nezáleží jim jen na ceně bytu samotného, ale také přikládají důraz na cenu hypotéky a na délku jejího splácení. U nájmu je nutno zvážit výši ceny tak, aby byl nájemce ochoten si byt pronajmout a zároveň, aby pronajimatel nebyl ve ztrátách. V této bakalářské práci bude rozebrána cena nájmu, kterou jsou nájemci ochotni zaplatit pronajimateli v závislosti na druhu pronajimatele, vybavenosti bytu a pokročilostí rekonstrukce. Jak pronajimatel, tak nájemce se řídí nabídkou a poptávkou po bytech na trhu s byty. Pronajimatel má jisté náklady na provoz a vylepšení bytu, a ty musí zahrnout do ceny nájmu.

crowdfunding 2c gamee

Problematika ceny je v dnešní době prioritou pro stát, soukromé subjekty a veřejné subjekty. Cena úzce souvisí s politikou státu, proto bude v této práci také popsáno, jaký vliv mají právní předpisy na vztah mezi pronajimatelem a nájemcem, případně podnájemníkem a nájemníkem a také jaký vliv mají tyto předpisy na tvorbu ceny nájmu.

BYT

Pojem byt je rozebírán ve velkém množství právních předpisů. V každém předpisu se definice částečně mění, nicméně všechny definice se shodují, že se jedná o prostor určen k bydlení. Mezi právní předpisy popisující pojem byt patří například stavební předpisy. V již neplatném zákoně o vlastnictví bytů, se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. V občanském zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Ministerstvo pro místní rozvoj nabízí definici bytu vyhláškou o obecných technických požadavcích na výstavbu kde byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určený.

Dalším zdrojem, kde lze vyhledat definici bytu, je také například česká technická norma Obytné budovy, kde píší, že byt je soubor místností pod společným uzavřením, splňující funkční a stavebně technické požadavky této normy a je určený k trvalému bydlení. Při vyhledávání ve stavebně technickém předpisu se bytem rozumí soubor místností pod společným uzavřením, splňujícím funkční a stavebně technické požadavky a je určený k trvalému bydlení.

Všechny definice zde uvedené jsou téměř jednotné a liší se pouze v detailech například dodatky o technickém uspořádání a technických požadavcích. Ze všech těchto definic vyplývá, že byt může být samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k trvalému bydlení. Musí mít vlastní uzamykatelný vstup s předsíní, prostor pro vaření, bydlení a pro vykonávání tělesných a hygienických potřeb.

BYT SE SNÍŽENOU KVALITOU

Pro vysvětlení pojmu byt se s níženou kvalitou je třeba si nejdříve vysvětlit pojmy základní příslušenství a ústřední vytápění, které s ním úzce souvisí.

Základním příslušenstvím je podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu koupelna nebo koupelnový (sprchový) kout a splachovací záchod, který může být v domě i mimo byt, pokud je používá jen nájemce bytu.

ústředním vytápěním se myslí vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti pro to určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické či plynové vytápění.

Zákonem o jednostranném zvyšování nájemného z bytu byl definován byt se sníženou kvalitou jako byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, nebo byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství, nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství.

Jedná se tedy o byt, který nesplňuje komfort dnešní doby a nemusí obsahovat ústřední vytápění ani základní příslušenství. Požadavky na tyto byty jsou nízké a jím odpovídá i nízká cena nájmu. Pokud nebudeme brát v úvahu, že se u 2,7% bytů nezjistilo, zda se jedná o byt se sníženou kvalitou, byl v roce 2013 podíl bytů standardní kvality 94,2 % a podíl bytů se sníženou kvalitou 5,8 %.

PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU

Příslušenství bytu je nedílnou součástí bytů, a komfortu, který dnešní společnost vyžaduje. Podle starého občanského zákoníku musí být příslušenství bytu popsáno v nájemní smlouvě.

V každém bytě nebo mimo něj v jeho blízkosti se musí nacházet základní příslušenství, bez kterého se byt označuje jako byt se sníženou kvalitou. Základní příslušenství, které se nachází mimo byt, může být užíváno pouze nájemcem, jinak není považováno za základní příslušenství daného bytu. Toto základní příslušenství zahrnuje koupelnu nebo koupelnový kout se sprchovým koutem a splachovací toaletu.

Dále se v bytě může nacházet další příslušenství určené pro využití a větší pohodlí jednotlivce, jedná se například o společné prostory schodiště, sklepy, ale může se nalézat v bytě jako spíž. Toto příslušenství bytu je popsáno v občanském zákoníku jako vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Není vyloučeno, aby příslušenství bylo společné pro několik bytů.

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky říká, že příslušenstvím bytu jsou jednak místnosti, nacházející se v bytě, jako je např. předsíň, komora, koupelna, jednak prostory, které se nacházejí mimo byt, např. sklep, dřevník, kolna apod. Společné těmto místnostem a prostorám je jejich účelové určení, tj. to, že mají sloužit k tomu, aby byly užívány s bytem. Prostory sloužící k chovu hospodářského zvířectva neodpovídají účelu, k němuž slouží prostory představující příslušenství bytu, tj. k uspokojování potřeby bydlení.

Příslušenství bytu tedy nemůže být například garáž nebo chlévy, jelikož nejsou určeny k bydlení. Příslušenství bytu jsou místnosti, které sice nemusí být součástí bytu, ale jsou určeny k užívání společně s bytem a uspokojují potřebu bydlení.

DRUŽSTEVNÍ BYT

V zákoně o obchodních korporacích je uvedena tato definice družstevního bytu: Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem (dále jen "družstevní byt") se rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Družstevním bytem se rozumí i byt, na jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu. Věta první se použije i v případě, že právo odpovídající věcnému břemenu přešlo na nájemce v důsledku zániku členství v bytovém družstvu.

Jedná se tedy o byt, kde vlastníkem není jednotlivec, ale bytové družstvo a je pronajat členovi tohoto družstva, který vlastní v družstvu určitý podíl. Je výjimka, že pokud již dříve vzniklo k bytu věcné břemeno ze strany družstva, umožňuje to nájemci byt stále užívat dle platných podmínek družstevního bytu.

Lze jen těžce posoudit, zdali družstevní byt funguje jako vlastnictví nebo jako nájemní bydlení. Každý člen družstva má svůj přidělený byt a může s ním nakládat dle stanov bytového družstva, s tím, že družstevník nevlastní přímo byt, ale pouze podíl v bytovém družstvu, který odpovídá ceně jeho bytu. Za nájemné u družstevního bytu se dá považovat povinná platba záloh do fondu oprav a poplatek družstvu za správu bytu.

Výše měsíčních plateb se odvíjí zejména od záloh na údržbu a rekonstrukce bytů tzv. bytový fond údržby. Tyto zálohy jsou užívány na opravy bytového domu a nutné údržby. Následnými náklady jsou náklady za energie a služby jednotlivých bytů, které jsou u každého bytu různé a poté čisté nájemné na provoz domu například na náklady na energie společných prostor nebo příspěvky na správu družstva.

Družstevní byty tvoří 9,4% , což je 385 836 bytů z celkového počtu obydlených bytů 4 104 635.

BYT VE VLASTNICTVÍ

Vlastnické právo existuje již od počátku lidstva, vztahovalo se na zemi, věci, zvířata i lidi. V dnešní době se vlastnické právo vztahuje na pozemky, věci (tedy i nemovitosti) a zvířata. U bytového vlastnictví lze rozlišit vznik vlastnického práva a nabytí vlastnického práva. Vnik vlastnického práva nastává v případě, že subjekt získává do vlastnického práva byt, který doposud nebyl bytovým vlastnictvím např. nový byt. Pokud již má subjekt ve vlastnickém právu byt a rozhodne se jej prodat, dojde k nabytí vlastnického práva bytu jiným subjektem.

Vlastnické právo zahrnuje i byty. S bytem je možno nakládat jako s věcí. Lze jej koupit od jiného subjektu a nabýt do vlastnického práva, využívat jej pro své vlastní účely bydlení, poskytnout ho k pronájmu jiné osobě, která byt bude využívat místo nás, nebo jej prodat a tím se vzdát vlastnického práva. Vlastnictví celé budovy nebo jejich částí je zapsáno v katastru nemovitosti.

Vlastnické právo bytu může vzniknout nebo být nabyto fyzickou osobou, tzn. jednotlivcem, nebo právnickou osobou, jako například družstvo. Pokud se jedná o dům, ve kterém se nachází více než pět bytových jednotek s více než 3 různými vlastníky jsou vlastníci povinni ze zákona založit společenství vlastníků jednotek.

Vlastnictví domů bylo samozřejmostí i v dobách před restitucí, nicméně bylo spoustu domů, které bylo třeba vrátit zpět do vlastnictví fyzických osob. Zákon č. 72/1994 sb. byl nutný zejména z důvodu privatizace bytového fondu v komunálním vlastnictví. Lidé, kteří žili v bytech ve vlastnictví komunálním, měli možnost si tyto byty odkoupit. První možností bylo odkoupení bytů jednotlivými nájemníky a společným vlastnictvím společných prostor bytu. V tomto případě došlo k tomu, že v bytovém domě byla část fyzických osob vlastnících byt a zbytek bytů stále vlastnila obec. Takové rozdělení se ukázalo jako méně vhodné, a proto se spíše preferovala druhá možnost. Podstatou bylo, že nájemníci celé budovy vytvořili právnickou osobu a ta koupila celý dům. Vlastníkem bytového domu v tomto případě byla právnická osoba. Poslední možností bylo, že nájemci koupili dům do podílového spoluvlastnictví. V tomto případě bylo zapotřebí určit, který byt bude obývat daný nájemník, jelikož v takovémto případě vlastnil každý nájemník určitý podíl bytového domu.

V roce 2011 bylo zjištěno, že 55,9 % obydlených bytů, což činí 2 294 250, bylo užíváno jejich vlastníky či vlastníky domů. Diskutováno je také, zda by se k vlastnictví mohly připsat i družstevní byty, jelikož svým charakterem, vlastnění podílu v družstvu, blíží spíše vlastnictví. Pokud by se tak stalo a započítali bychom i družstevní byty činil by počet bytů činil 2 680 086.

SOCIÁLNÍ BYT

Sociální byt není doposud nikde definován. Pokud by nebyla podána jasná definice sociálního bydlení, znemožnilo by to státu čerpat dotace evropské unie na další programovací období a také by to způsobilo problémy ve vyjednávání o pravidlech veřejné podpory, proto vznikla koncepce sociálního bydlení, která provádí analýzu stavu sociálního bydlení v ČR a také v Evropské unii a také platforma sociálního bydlení ve které jsou sepsány cíle sociálního bydlení a možná řešení problémů. Jasná definice sociálního bytu by měla být sepsána do konce druhého čtvrtletí roku 2016 v zákoně o sociálním bydlení. Nyní se diskutuje o tom, co bude obsahovat a jaké byty, bytové domy a rodinné domy se budou moci brát jako sociální.

Sociální byt má za úkol vyřešit selhání trhu s bydlením. Zaměřuje se zejména na lidi, u kterých nelze očekávat, že naleznou, pro ně cenově dostupné bydlení na soukromém trhu s bydlením, kde je cena bytu zvýšená o zisk soukromých osob. Sociální byty jsou tedy poskytovány na základě neziskovosti. Zisky produkují tím, že dají lidem v nouzi zázemí, a ti poté po čase sami začnou pracovat a ulevit tak státu od sociálních příspěvků.

Pravidla přidělování sociálního bytu jsou vyhodnocována dle sociálních poměrů žadatele o byt a podle toho jak rychle žadatel byt potřebuje. Sociální byty jsou pravidelně kontrolovány Nejvyšším kontrolním úřadem, a majitelé těchto bytů jsou povinni na jeho výzvu provést patřičné opravy, tak aby byty vyhovovaly všem standardům. Jsou udržovány za pomocí veřejných dotací. Registr sociálních bytů by dle nově vzniklé koncepce mělo vést ministerstvo práce, které by správu těchto bytů předalo do působností obcí, ty by měly právo dohodnout se s neziskovými a církevními organizacemi a použít jejich byty. Sociální byty nyní nabízí církevní organizace, neziskové organizace a obce.

Nejčetnější skupinou užívající sociální byty jsou senioři, ti zaplňují (38,3%) bytů určených sociálně slabším osobám. Mezi další početné skupiny patří samoživitelé s dětmi (27,6 %) a ostatní domácnosti jednotlivců (27,1 %).

OBECNÍ BYT

Obecním bytem je většinou rozuměn jakýkoli byt, který je ve vlastnictví obce, tedy většinou města nebo městské části. Obec je tedy běžným vlastníkem, který také rozhoduje o nakládání s daným bytem. Pokud je takový byt pronajat, je obec v postavení běžného pronajímatele. Stejně tak nájemce je poté v postavení běžného nájemce jako u každého jiného bytu.

V dnešní době již není obecních bytů mnoho. Předpokladem snížení obecních bytů je zrušení regulovaného nájemného. Pokud obec vlastní byty, jsou většinou pronajímány lidem v nouzi, jako jsou matky s dětmi, zdravotně postiženi nebo lidé, kteří potřebují podporu. Často jsou obecní byty mylně nazývány jako „sociální byty“. Toto mylné nazývání vzniklo právě kvůli účelu bytu, pomoci sociálně slabším. Obecní byt může být zároveň bytem sociálním, ale není to pravidlem.


Bydlení v nájemních bytech bylo výhodné, díky dřívější regulaci nájemného, kdy se ve spoustě obecních bytů platilo regulované nájemné. Regulovaným nájemným byli nájemci zvýhodněni, jelikož pronajimatel nemohl zvýšit nájemné bez souhlasu nájemníka. Aktuální právní úprava však již regulaci nájemného neobsahuje. Regulované nájemné platilo v téměř celé ČR do roku 2010, v Praze a středočeském kraji dokonce do roku 2012. Bez regulace nájemného může nyní pronajimatel zvýšit nájemné jednou za 4 roky a to i bez souhlasu nájemníka. Dohody mezi nájemcem a pronajimatelem jsou sice stále preferovány, nicméně v případě, že nájemce se zvýšením nájmu nesouhlasí, nemůže s tím nic dělat a musí na zvýšení přistoupit.

NÁJEM A PODNÁJEM

Nájem dnes patří mezi druhou nejčastější volbu ve způsobu bydlení. Nájem bytu je stanoven v občanském zákoníku, který zajišťuje nájemci i vlastníkovi právní ochranu. U nájmu se j edná o uzavření dohody mezi dvěma subjekty a to nájemníkem a pronajimatelem. Pronajimatelem se může stát právnická osoba nebo fyzická osoba. Nájemce se pronajimateli zaváže, za úhradu nájemného v určené výši, splatnou v jasně daných intervalech a pronajimatel umožní nájemci využívat prostory bytu k bydlení, či jiné činnosti, která j e uvedena v nájemní smlouvě spolu s dalšími podmínkami nájmu. Nájem je oblíbený zejména proto, že je placen nejčastěji v měsíčních splátkách, na rozdíl od vlastnictví není potřeba vynakládat vysoké vstupní náklady na koupi celého bytu. Lze jej vypovědět podle podmínek v nájemní smlouvě. Můžeme uzavřít nájem na dobu určitou a nájem na dobu neurčitou. Podstatou nájmu na dobu určitou je, že po uplynutí určené doby nám nájemní smlouva zaniká a obě strany již novou nájemní smlouvu sjednat nemusí. Pokud máme smlouvu na dobu neurčitou, tak při výpovědi má pronajimatel a nájemce nárok na 3 měsíční výpovědní lhůtu od data uvedeného na výpovědi z nájmu. Pronajimatel také může změnit výši nájemného, pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem, je v tom od koho si byt najímáme. Nájemní smlouvu uzavíráme v případě, že byt najímáme od vlastníka bytu. Pokud bychom uzavřeli podnájemní smlouvu, uzavíráme ji s nájemcem daného bytu, který musí o povolení pronajímat tento byt požádat stávajícího majitele, od kterého byt najímá.
Nájemníkem je myšlena osoba, která uzavře s vlastníkem bytu nájemní smlouvu a využívá byt k účelům uvedeným v této nájemní smlouvě.

Podnájemníkem je osoba, jež si pronajme byt, nebo jeho část, od nájemníka bytu, který má sepsanou nájemní smlouvu s vlastníkem daného bytu. Jestliže nájemník trvale nežije v nájemním bytě, musí obeznámit vlastníka bytu s tím, že bude pronajímat byt podnájemníkovi a vlastník bytu s touto skutečností musí souhlasit. Pokud nájemník trvale žije v bytě, není povinen obeznámit pronajimatele o podnájemní smlouvě. Podnájem vzniká na základě uzavření podnájemní smlouvy mezi nájemníkem a podnájemníkem a nesmí být uzavřen na dobu delší než je sjednaná doba nájmu. Nájemce plně ručí za jednání podnájemníka a platí, že škody, které podnájemník způsobil, jsou jeho zodpovědností. Podnájem často vzniká v době, kdy nájemce není schopen sám financovat nájem, a proto část bytu pronajme podnájemníkovi. Podnájemník je ochuzen například o možnost požádání o státní příspěvek na bydlení.

Nájemní byty tvoří přibližně (22,4 %) z celkového počtu obydlených bytů na území ČR, což činí 920 405 bytů.

PRONAJÍMATEL

Pronajimatelem je vlastník bytu, který může být právnickou osobou nebo fyzickou osobou, a poskytuje byt v jeho vlastnictví k užívání jiné osobě. Právnické osoby poskytující nájem jsou nejčastěji družstva, obce, či firmy.

NÁJEM BYTU

Nejčastější způsob vzniku nájmu je uzavřením nájemní smlouvy pronajimatelem a nájemcem, vždy tomu tak být nemusí. Dle starého občanského zákoníku byly další čtyři možnosti vzniku nájmu bez uzavření nájemní smlouvy a to vznikem manželství, smrtí nájemce, převodem na osobu ve společné domácnosti, a pokud nájemce užíval byt po dobu delší než 3 roky, byl nájem brán za vzniklý.

Dle nového občanského zákoníku je již jediná možnost vzniku nájmu bez nájemní smlouvy, a to smrtí nájemce. Jde v podstatě o to, že pokud zemře nájemce bytu, nedojde k zániku nájemní smlouvy a povinnosti a práva nájmu přechází na osobu, žijící s nájemcem v jedné domácnosti. V případě že se nejedná o rodinného příslušníka nájemce nebo o partnera, musí nový nájemce požádat o souhlas s nájmem bytu pronajimatele. Pokud je nájemců více má přednost dítě zesnulého nájemníka, pokud se však jedná o spolunájemníky, přechází stejné právo nájmu na všechny. V případě že se jedná o družstevní byt, připadne členství v družstvu a právo nájmu dědici. V případě, že ke vzniku členství došlo již za manželství, zůstane členem družstva pozůstalý manžel, pokud se jedná o společné jmění.

NÁJEMNÍ SMLOUVA

Nájemní smlouva je závazná dohoda mezi pronajimatelem a nájemcem. Dle nového občanského zákoníku má mít písemnou formu, nicméně pronajimatel nesmí být proti, pokud nemá smlouva nedostatek formy, což znamená, že pokud smlouva nebude mít písemnou formu, bude se i tak brát za platnou. Může být uzavřena na dobu určitou, v takovém případě je třeba ve smlouvě uvést přesnou dobu užívání, nebo na dobu neurčitou. Bytové družstvo má své vlastní stanovy, dle kterých se řídí vznik nájemní smlouvy družstevního bytu.

Nájemní smlouva již nemusí obsahovat specifikaci bytu, tzn. kompletní adresu s číslem bytu, příslušenství náležící k bytu, rozsah užívání, počet místností, rozměry bytu ani způsob výpočtu nájemného a náklady spojené s užívání bytu. Stačí pouze uvést strany nájmu, předmět nájmu a výši nájmu. V zájmu nájemce a pronajimatele je co nejpřesněji určit parametry bytu a rozsah užívání.

ZÁNIK NÁJMU

Při zániku nájmu dojde ke zrušení všech práv a povinností nájemce a nájemníka. Důvody zániku nájmu jsou vypsány v občanském zákoníku.

Zánikem nájmu se zaobírá občanský zákoník, ve kterém je stanoveno, že nájem bytu zaniká první den v měsíci následujícím po měsíci, kdy došlo k doručení, písemné výpovědi o zániku nájmu mezi pronajimatelem a nájemcem, druhé straně. V případě, že byl nájem uzavřen na dobu určitou, zaniká nájem ve chvíli uplynutí určené doby. Nájem zanikne také po tříměsíční výpovědní lhůtě v případě, že nájemce poruší hrubě povinnosti vyplývající z nájmu, provedl-li závažný trestný čin, vztaženy vůči pronajimateli nebo pokud je potřeba s bytem kvůli veřejnému bezpečí naložit tak, že jej nebude možné užívat nebo z jiného závažného důvodu. Pronajimatel může vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou v případě, že chce byt sám obývat nebo poskytnout ubytování rodinnému příslušníkovi. Pokud pronajimatel vypověděl smlouvu některým z těchto důvodů a nevyužije byt, tak jak uvedl ve výpovědi, má nájemce právo se znovu nastěhovat nebo má nájemce právo na odškodnění. Pokud nájemce projevuje nevhodné chování, poškozuje byt nebo neplatí nájemné po dobu delší než tři měsíce, má pronajimatel právo oznámit mu tuto skutečnost, aby došlo k nápravě, pokud nedojde, má pronajimatel právo na okamžitou výpověď z nájmu a nájemce musí nejpozději do jednoho měsíce od výpovědi z nájmu byt vyklidit. Pronajimatel v tomto případě musí jasně uvést výpovědní důvody, jinak je výpověď neplatná.

V případě, že po smrti nájemce nedojde k přechodu nájmu na jinou osobu buďto spolunájemníka nebo dědice. Vznikem vlastnictví, nájem automaticky a definitivně zaniká.

Pokud se nájemce stane zároveň vlastníkem bytu, nájemní právo tímto aktem zaniká, jelikož nelze vlastnit byt a užívat ho jinak, než titulu vlastníka bytu.
U družstevního bytu zaniká nájem ukončením členství v bytovém družstvu.

PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJIMATELE A NÁJEMCE

Práva a povinnosti z nájmu bytu jsou upraveny hlavně v novém občanském zákoníku a případně v nájemní smlouvě. Tato ustanovení jsou závazná a není možné se od nich příliš odchýlit. Pár úprav je možno provést právě v nájemní smlouvě, kdy si některá práva a povinnosti jsou schopni subjekty částečně upravit. Práva a povinnosti mohou upravovat i jiné předpisy například domovní řád a stanovy bytového družstva.

PRÁVA A POVINNOSTI PRONAJIMATELE

Nejdůležitější povinností pronajimatele bytu, ke které ho zavazuje nájemní smlouva, je zajistit, aby byl byt předán nájemci ve stavu způsobilém k užívání a zajistit, ať je byt v dobrém stavu a čistý, aby nájemce mohl byt bezproblémově užívat. K předání a zpřístupnění bytu dojde ve chvíli, kdy obdrží nájemce klíče a pronajimatel mu zajistí bezproblémový přístup k bytu. Pokud není v nájemní smlouvě uvedeno jinak, má pronajimatel povinnost udržovat dům v plně funkčním stavu a případně na žádost nájemce opravit vážné škody v bytě. Pronajimatel nemá povinnost provádět drobné úpravy v bytě a hradit náklady na údržbu bytu během užívání bytu nájemcem.

Pronajimatel má právo se s nájemcem dohodnout na pronájmu bytu, který není způsobilý k obývání, ale má povinnost se s nájemcem dohodnout na výši nájemného, na způsobu úhrady nájemného a případných oprav a také dohodnout se o právech a povinnostech, které vzcházejí z rozdílné povahy bytu. Pronajimatel má právo vyzvat nájemce k prohlídce bytu a ochránit se tak před pozdějšími stížnostmi nájemce. To platí zejména právě v případech bytů, které nejsou způsobilé k obývání. Pokud nájemce byt na žádost pronajimatele nenavštíví, nevzniká pronajimateli povinnost provádět úpravy bytu, uvedené nájemce při nastěhování.

Pokud pronajimatel provede zlepšení stavu domu, například zateplení nebo výměnu oken, má nárok zvýšit nájemné o deset procent ročního nákladu, v případě, že by nájemci souhlasili. Pokud by se zvýšením nájmu souhlasily dvě třetiny nájemců v domě, má pronajimatel právo zvýšit nájemné i zbytku nájemců. V případě, že nájemci se zvýšením nesouhlasí, má pronajimatel právo zvýšit nájemné o tři a půl procenta z účelně vynaložených nákladů. Pokud se nedohodnou jinak při sjednání nájemní smlouvy, má pronajimatel právo požadovat po nájemci nájemné v měsíčních splátkách. Pakliže se nedohodnou na výši nájemného, má pronajimatel právo určit nájemné ve výši obvyklého nájemného v dané lokalitě pro daný byt. Má právo se dohodnout s nájemcem na ročním zvyšování nájemného. Jestliže se nedohodnou, má právo zvyšovat nájemné do výše běžného nájemného v dané lokalitě, v průběhu 3 let však zvýšená částka nesmí překročit dvacet procent. V případě, že se strany nedohodnou o dlužném nájemném, nemá pronajimatel právo vypovědět nájem z důvodu nezaplacení nájemného.

Pokud nájemce oznámí pronajimateli vážnou škodu, která nastala v průběhu užívání má pronajimatel povinnost tuto škodu opravit co nejdříve. V případě, že pronajimatel neopraví škody, na které jej nájemce upozornil, má nájemce právo výpovědi nájmu bez výpovědní doby nebo může škodu sám opravit, v tom případě má pronajimatel povinnost nájemci uhradit náklady, za které nájemce škodu opravil. Pronajimatel má právo provádět stavební úpravy a větší zásahy v bytě pouze tehdy, jeli to nezbytné a opravu nelze odložit na dobu po skončení nájmu. Pronajimatel má právo nájemci podat oznámení o žádosti o dočasné vyklizení z důvodu vážných a prokazatelných vad, například když dostane příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V takovém případě nemusí pronajimatel žádat nájemce o souhlas se vstupem do bytu a k opravám, a stačí, pokud nájemce odškodní dohodnutou výší nákladů. Pokud by oprava znemožňovala užívání bytu nájemci, má pronajimatel povinnost souhlasit s výpovědí z nájmu, případně poskytnou prostředky pro dočasné vystěhování.

Právem pronajimatele je určit maximální počet žijících osob v bytě, tak aby zaplnění bytu odpovídalo velikosti bytu a hygienickým podmínkám, a vyhradit si souhlas s přijetím nového člena domácnosti, neplatí to však pro nájemcovy blízké. Pronajimatel má právo být obeznámen s podnájmem bytu, v případě, že nájemce bytu, který chce byt pronajímat, v bytě nebydlí.

PRÁVA A POVINNOSTI NÁJEMCE

Základním právem nájemce je možnost užívat byt a společné prostory domu dle nájemní smlouvy. Pokud mu bude toto právo pronajimatelem znemožněno nebo se v bytě nachází vada, kterou pronajimatel neodstranil, má nájemce právo nenastěhovat se do bytu a neplatit nájemné po dobu trvání vady, nebo v případě nastěhování, má právo na přiměřenou slevu z nájemného. Pokud byt neodpovídá stavu uvedenému ve smlouvě má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, v případě, že se i přesto nastěhuje, má právo požadovat po pronajimateli nápravu dle smlouvy, musí to však učinit neprodleně po zjištění dané okolnosti. Nájemce sice nemá povinnost uposlechnout výzvu pronajimatele a prohlédnout si byt, než se nastěhuje, pokud však tuto prohlídku neprovede, ztrácí právo na pozdější možnost reklamace chyb při nastěhování a ztratí tím právo odmítnutí se nastěhovat. Nájemce má, povinnost užívat byt a zařízení domu řádně a dle dobrých mravů tzn. neničit zařízení bytu a znemožňovat či znepříjemňovat užívání bytu ostatním nájemcům.

Dle dohody s pronajimatelem má nájemce právo na služby spojené s užíváním bytu. Pokud se s pronajimatelem na odebíraných službách nedohodne, má nájemce právo mít zajištěny dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Nájemce musí platit předem nájemné v domluvené výši a zálohy na poskytované služby a to nejpozději pátý den započatého období. Pokud se na výši nájemného nedomluví, má nájemce povinnost platit nájemné ve výši, která je v daném období obvyklá pro podobné byty. Nájemce má právo si zkontrolovat vyúčtování nákladů na služby do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období.

Pokud pronajimatel nesplní podmínky smlouvy, kterých se nájemce dožaduje, odevzdá nájemce nájemné do notářské úschovy a oznámí to pronajimateli. Náklady spojené s běžným užíváním a údržbou bytu, má nájemce povinnost hradit sám, pokud není jinak dohodnuto v nájemní smlouvě.

Pokud dojde ke škodám v bytě nebo si nájemce všimne možnosti vzniku škody, je nájemce, povinen informovat pronajimatele a tím převést povinnost opravy na pronajimatele. V případě, že nájemce škodu ohlásí, ale pronajimatel ji v určené lhůtě neopraví, má nájemce právo provést opravu na své náklady a tyto náklady požadovat po pronajimateli, případně má právo ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Jestliže však škodu nájemce neohlásí nebo zamezí pronajimateli přístup k opravě této škody, přechází povinnost opravit tuto škodu na nájemce a pronajimatel má v takovém případě právo ukončit s nájemcem nájemní smlouvu. Nájemce nesmí provádět změny v bytě bez souhlasu pronajimatel. V případě, že nájemce provede změny v bytě, bez souhlasu pronajimatele, je povinen tyto změny po ukončení nájemního vztahu, vrátit do původního stavu. Pokud pronajimatel souhlasí se zachováním této změny, není povinen ji vracet do původního stavu. Nájemce má dále povinnost, hlásit pronajimateli svou nepřítomnost delší než 2 měsíce, případně určit zástupce nebo oznámit, že zástupcem je pronajimatel, pro případ, že by došlo k závažným situacím.

Jestliže dojde ke změně počtu osob žijících v nájemním bytě, je nájemce tuto skutečnost povinen ohlásit pronajimateli. Nájemce má právo přijímat do bytu návštěvy a případně ubytovat své blízké bez souhlasu pronajimatele. Nájemce odpovídá za škody způsobené jím samotným a má povinnost tyto škody na své náklady opravit. Osoby žijící s nájemcem v bytě, které mají nájemní smlouvu, mají stejná práva a povinnosti jako nájemce. Stejná pravidla odpovědnosti za škody platí i v případě chovu domácích zvířat, které má nájemce právo chovat v bytě, v případě, že není dohodnuto jinak v nájemní smlouvě.

 

NÁVRH ZLEPŠENÍ KVALITY BYDLENÍ

Zvýšit příspěvky na hypotéky, u lidí, kteří poctivě splácejí své závazky. Dosáhneme tím zvýšení počtu lidí, kteří budou v pozdějším věku, či důchodovém věku zajištění, budou mít menší náklady na bydlení, tudíž nebudou potřebovat sociální příspěvky na podporu bydlení. Dá se předpokládat, že by se zvýšil počet hypotéčních úvěrů, které by umožnily rychlejší růst bankám, a časem by se dalo předpokládat snížení úroků u hypotéčních i jiných úvěrů. Zároveň by docházelo k výstavbám nových bytových nebo rodinných domů. Páry, které by měly jistotu domova, by se častěji uchylovaly k tomu, aby zakládaly rodinu a možná by mohlo dojít také ke zvýšení porodnosti.

zákona o sociálním bydlení je potřeba již dlouho. Tento zákon má vejít v platnost v polovině roku 2016 a účinnost tohoto zákona se odhaduje někdy začátkem roku 2017. Tento zákon by měl určovat, které byty a domy mohou být používány jako sociální, měl by určit vybavenost a velikost bytu a měl by začít regulovat ceny nájemného u sociálních bytů, čímž by zamezil, zneužívání státních příspěvků na sociální bydlení, a vyrovnal by tak nerovnoměrné ceny nájmu u jednotlivých sociálních bytů vlastněných různými organizacemi a církvemi. Měl by také určit, kdo by mohl takovéto byty pronajímat a komu budou tyto byty poskytovány. Dá se předpokládat, že je možné, že se sníží počet lidí bez domova, kteří by se při práci se sociálními pracovníky, byli schopni navrátit do běžného života, začít pracovat a stát se nezávislými na státních podporách, ba naopak přinášet státu zisky na daních.

Příspěvky na stavební spoření a částečná regulace úroků na těchto účtech. Stát by se měl vložit do regulace úroků, které jsou poměrně nízké pro majitele účtu. Majitelé spořicích účtů, poskytnou své peníze stavebním spořitelnám, které tyto peníze investují a vydělávají na nich. Stát by měl regulací zvýšit tyto úroky a tím by mohl sám ušetřit na příspěvcích, které by poskytoval poctivě spořícím majitelům účtů. Regulace by mohla probíhat jako minimální možné procento, které by bylo například 20%, z hypotéčního úroku, který sama spořitelna požaduje za poskytnutí úvěru.

Povinnost určující pronajimateli odkládat část nájmu na speciální učet, který bude použit pro opravy a rekonstrukce. Díky povinnosti část peněz odkládat, by pronajimatelé byli tlačeni k tomu, aby tyto prostředky investovali do svých nemovitostí. Zvýšil by se počet rekonstruovaných domů, snížil by se počet chátrajících domů a zvýšila by se spokojenost nájemníků a jejich ochota platit za nájem.

CENOVÉ MAPY NÁJEMNÉHO

Ministerstvo pro místní rozvoj dobrovolně, nad rámec svých povinností, vytvořilo a spravovalo mapu nájemného pro lepší přehled o cenách nájmu v České Republice. Mapa neměla sloužit k regulaci nájemného, ale měla pouze ukázat, v jakých cenových výších se pohybují ceny nájmu na jednotlivých územích. Data této mapy nájemného jsou získávána z posudků soudních znalců. Každý znalec vypracoval posudky pro svoji oblast působnosti, jelikož ví, jak funguje místní trh a je schopný vypracovat poměrně přesné analýzy trhu. Při těchto posudcích musí znalci uvést také staří a technický stav domu, technologie výstavby domu, technický stav bytu a velikost bytu. V případě obcí nad 10000 obyvatel byla brána v potaz také poloha bytu. Ministerstvo pracovalo na sběru dat s oborovými organizacemi majitelů i nájemníků a s dalšími klíčovými vlastníky nájemního bytového fondu. Díky tomu ministerstvo sesbíralo skutečná a přesná data. V roce 2011 již mělo ministerstvo zmapováno 471 obcí a měst což je přibližně 74% všech obcí v České Republice, které mají více než 2000 obyvatel. Ministerstvo však kvůli složité správě těchto map a vysokým finančním nárokům, které by pro aktualizace map potřebovalo, tyto mapy stáhlo z provozu, jelikož data v těchto mapách již nebyly aktualizovány a realitní kanceláře, spravují a aktualizují své vlastní cenové mapy, které může používat také široká veřejnost.

Jednou z dalších cenových map nájemného je cenová mapa ARK zveřejněna na stránkách asociace realitních kanceláří ČR. Je určena pouze pro orientační představu o výši cen nájmu. Vytvořila a spravuje ji Asociace realitních kanceláří. V této cenové mapě lze nalézt ceny nájmů, ceny prodávaných bytů a domů v jednotlivých oblastech České Republiky, které jsou uvedeny v Kč/m2/měsíc. Ceny nejsou zaznamenány na celém území České Republiky, ale ve všech městech nad 2000 obyvatel, ceny nájmů uvedené jsou.

Poslední zmiňovanou mapou je cenová mapa prodejních cen, která se sice nezabývá nájmy, ale je poměrně podstatnou mapou pro trh s byty, jelikož ukazuje přesné prodejní ceny nemovitostí, které jsou získávány s katastrálních úřadů. Výhodou této mapy je, že poskytuje pouze ceny nemovitostí, které se skutečně prodaly, tudíž se zde nenacházejí přehnaně vysoké ceny nemovitostí, za které by nikdo nemovitost nekoupil. Tato cenová mapa je tříděna na rodinné domy a bytové jednotky, které se dále dělí na bytové jednotky novostaveb a bytové jednotky ve starších domech. Dále tato mapa třídí bytové jednotky nacházející se ve starších domech na bytové jednotky v cihlových domech, panelových domech, měšťanských domech a v individuální bytové výstavbě.

FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ VÝŠI NÁJEMNÉHO

Faktorů, které ovlivňují výši nájemného je mnoho. U těchto faktorů budou popsány také faktory, které výši nájemného ovlivňují nepřímo, respektive ovlivňují ochotu nájemníka pronajmout si byt.

Nejdůležitějším faktorem, který ovlivňuje cenu nájmu nejvíce, je velikost obytné plochy bytu. Ceny nájmu se odvíjí nejčastěji od velikosti obytné plochy v m2, kde je jasně určená cena za m2 Tak je to u velké části pronajimatelů, ať už se jedná o obecní byty, družstevní byty nebo byty realitních společností a takovýto způsob oceňování je používán i v cenových mapách. U bytů fyzických osob jsou ceny nájmu někdy určovány pouze dispozicí bytu a obytná plocha je brána jen orientačně. Například se počítá, že byt o dispozici 2+1 nebude mít menší plochu než 25 m2 a cena se počítá orientačně dle nabídkových cen bytů o dispozicích 2+1.

Vzdálenost bytu od centra, tedy poloha bytu, je také jedním z důležitých faktorů, které ovlivňují výši nájmu. Byty nacházející se v centru mají vždy vyšší cenu, jelikož se nacházejí blízko obchodním střediskům, kulturnímu využití, školám a práci, případně hromadné dopravě, která je v centrech zajištěna v pravidelných a malých intervalech. Naopak čím dále jsou byty vzdáleny, tím jejich přidaná hodnota klesá, jelikož lidé v těchto bytech musejí investovat finance a čas do cestování za prací, školou a kulturou. Veřejná hromadná doprava je v odlehlých částech zajišťována v méně častých intervalech. U ceny nájmu realitních společností a bytů fyzických osob je tento faktor zohledněn, nicméně ceny nájmu obecních bytů, sociálních bytů a družstevních bytů tento faktor nezohledňují. U družstevního bytu se tento faktor projevuje na ceně družstevních bytů. Tento faktor lze vysledovat zejména dle nabídek realitních kanceláří a jejich cen nájmů a cen prodávaných nemovitostí.

Velikost a zalidněnost města, ve kterém se byt nachází, zvyšuje cenu nájmu. Je to způsobeno zejména zvýšenou poptávkou a nabídkou bytů ve větších městech. Ve velkých městech je mnohem lepší dostupnost do obchodních center a je poskytováno daleko více služeb, lepší zdravotnictví a školství a tím i více možností.

Míra rekonstrukce se na ceně nájmu také projevuje. Realitní společnosti, fyzické osoby a družstva, tento faktor zohledňují. Nájmy bytů, u kterých byla provedena výměna plastových oken, zateplení střešních prostor a pláště budovy, mají vyšší ceny. Obecní byty a sociální byty tento faktor doposud nezohledňují. Nájmy bytů, po částečných rekonstrukcích, se pohybují spíše v podobných cenových hladinách jako byty po kompletních rekonstrukcích.

Příslušenství bytu jako je záchod, koupelna a ústřední vytápění jsou v dnešní době již téměř v každém bytě samozřejmostí. Přítomnost základního příslušenství v bytě cenu nájmu ovlivňuje velmi výrazně a to zejména u nájmů fyzických osob.

Vybavenost a zařízení bytu se ukázal jako faktor, který cenu nájmu ovlivňuje nejméně. Tento faktor je důležitý spíše proto, aby se byt nájemníkům líbil a byli ochotni si byt pronajmout. Vybavenost bytu tedy zvyšuje šanci na získání potencionálních nájemníků a tím šanci na rychlejší získání platby nájmu. Nejčastěji vybavenosti a zařízení bytu přikládají velkou váhu právě fyzičtí vlastníci bytu.

Existuje spousta dalších faktorů, které ovlivňují cenu nájmu jako například právní faktory, které nám jasně určují, o kolik se výše nájmu může zvedat, kdy se výše nájmu může zvedat a jak často se může zvyšovat. Dále jsou zde sociální faktory, jako jsou příspěvky státu na bydlení, díky nimž si může bydlení dovolit více lidí a tím je pronajato více bytů. Nebo cenu ovlivňuje také stáří budovy a to jak v poklesu ceny nájmu, u starších vlhkých neudržovaných budov, tak v růstu ceny nájmu u starých památkových budov. Materiál, ze kterého je budova vystavěna, je také jedním z mála rozhodujících faktorů, které sice neovlivňují přímo cenu bytu, ale ovlivňují volbu nájemníka pronajmout si byt.

PŘÍSPĚVKY A DOTACE

Všechny příspěvky a dotace zde řešené, zajišťuje stát v rámci státní bytové politiky. Příspěvky neziskových organizací a sponzorské dary společností, zde nebudou probírány, jelikož se jedná o zanedbatelné částky oproti státním podporám a velká část těchto organizací, získává prostředky právě ze státních příspěvků.

PŘÍSPĚVEK NA BYDLENÍ

Dle zákona o státní sociální podpoře se státní sociální podporou stát podílí na krytí nákladů na výživu a ostatní základní osobní potřeby dětí a rodin a poskytuje ji i při některých dalších sociálních situacích. Státní sociální podpora se ve stanovených případech poskytuje v závislosti na výši příjmu a náklady na státní sociální podporu hradí stát. Státní správu, týkající se právě státní sociální podpory, podle tohoto zákona vykonávají buďto úřad práce České republiky nebo ministerstvo práce a sociálních věcí. V souvislosti s touto prací nás zajímá příspěvek na bydlení.

O příspěvek na bydlení může žádat vlastník nebo nájemník bytu, který má v tomto bytě hlášen trvalý pobyt, jestliže jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, a součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30, a na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35, není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení.

Pokud o tento příspěvek žádá více osob, vyplácí se příspěvek pouze jedné osobě, dle dohody nebo dle rozhodnutí krajské pobočky úřadu práce. Pokud v průběhu měsíce dojde ke změnám v trvalém bydlišti osoby nebo spolu posuzované osoby, přepočítá se tato změna až následující měsíc.

Náklady, které mohou být uznány pro příspěvek na bydlení, tvoří, u bytů užívaných na základě nájemní smlouvy nájemné a náklady za plnění poskytované s užíváním bytu, nejsou-li tyto náklady zahrnuty do nájemného, u družstevních bytů a bytů vlastníků srovnatelné náklady, které se posuzují dle počtu osob v rodině. Dále mezi tyto náklady patří náklady za plyn, elektřinu, vodné, stočné, odvoz odpadu a centrální vytápění nebo za pevná paliva; náklady za pevná paliva se započítávají částkami za kalendářní měsíc.59 Výše příspěvku se poté vypočítá z průměru těchto částek za kalendářní čtvrtletí a příspěvek je vyplácen následující kalendářní čtvrtletí. Do výše nákladů na bydlení se započítávají také zálohy a přeplatky.

Příspěvek může být čerpán maximálně po dobu 84 měsíců v období 10 kalendářních let, existují výjimky, kdy tato doba neplatí, například v případě kdy je byt obýván osobou, jejíž zdravotní stav potřebuje patřičnou úpravu bytu, například člověk na vozíčku potřebuje bezbariérový přístup do bytu i v bytě a nemá možnost se přestěhovat do jiného levnějšího bytu, ani nemá možnost sehnat jinou lepší práci, která by mu zajistila financování tohoto bytu a tak je mu umožněno příspěvek na bydlení čerpat po delší dobu.

PROGRAM PODPORY HYPOTÉK

Tento program poskytuje slevu na úroku z hypotéky. Je určen zejména mladým lidem, kteří si chtějí pořídit byt a zajistit si do budoucna levnější a jisté bydlení. Je věkově omezen a to tak, že osoby, které žádají tuto podporu, nesmí dovršit 36 let, toto omezení platí také v případě, že bude podpora poskytnuta párům, kdy obě osoby musí splňovat podmínky věkové hranice. Tento příspěvek je udělován na starší byty, které jsou cenově levnější. Příspěvek je poskytován dle výše úrokové sazby hypotéky, pokud však úrok nepřekročí 5%, je výše podpory nulová. Výše podpory může být 1-4% z hypotéčního úvěru. V minulých letech byla výše podpory nulová a předpokládá se zachování stavu. Nejvyšší možná částka hypotéky na byt nesmí překročit 800000 Kč a u rodinného domu 1500000 Kč. Pokud hypotéční úvěr tuto částku překročí, částka nad tuto sumu již nebude dotována. Výše podpory se přepočítává po pěti letech a může být čerpána maximálně po dobu deseti let.

PROGRAMY PODPORY BYDLENÍ

Pro letošní rok 2016 byly vyhrazeny finance na program bydlení s následujícími podprogramy regenerace sídlišť, podporované byty, olověné rozvody a bytové domy bez bariér. Doba pro přihlašování do programů je ukončena vždy patnáctého dne prvního měsíce roku, pro který tyto dotace platí. Jednotlivé žádosti dotací jsou bodovány a následně finančně ohodnoceny. Celkově bylo na tyto podpory vyhrazeno čtyři sta osmdesát pět miliónů korun.

Podprogram regenerace sídlišť zajišťuje obcím dotace na obnovu a rekonstrukce veřejného prostranství na sídlištích, které zahrnují více než 150 bytů. Obce mohou získat dotace ve výši 70% celkových nákladů, ale nejvyšší možná částka dotace je čtyři milióny korun. Na tento program bylo celkově vyhrazeno pro letošní rok zhruba čtyřicet miliónů korun.

Podprogram podporované byty podporuje výstavbu bytů, které poskytují sociální bydlení. Tyto dotace jsou využívány na výstavbu pečovatelských bytů, domů pro seniory a vstupních bytů, které slouží lidem v tíživé životní situaci. Celkově byla pro tento program vyhrazena dotace tři sta miliónů. Největší podíl z dotační částky získaly domy pro seniory, kde je dotovaná částka dvě stě miliónů, pak pečovatelské byty s dotační částkou sto třicet miliónů a vstupní byty, které si mezi sebou na dotacích rozdělí sedmdesát miliónů.

Podprogram olověné rozvody, je určen fyzickým a právnickým osobám, na výměnu olověných rozvodů v bytě. Důvodem je zkvalitnění bytového fondu a snížení obsahu olova v pitné vodě. Maximálně může osoba čerpat dvacet tisíc korun na jednu bytovou jednotku. Pro program bylo vymezeno deset miliónů.

Podprogram bytové domy bez bariér podporuje výstavbu bezbariérových přístupů v budovách, ve kterých jsou tyto bezbariérové vstupy potřebné a mohou se zde dle technických požadavků nainstalovat. Na podporu výstavby bezbariérových vstupů bylo vyhrazeno třicet pět miliónů korun.

PROGRAM 600

Tento program je určen opět osobám mladším 36 let. Jedná se o výhodný úvěr, který je poskytován na pořízení bydlení mladým lidem. Úroková sazba se v případě tohoto úvěru pohybuje minimálně ve výši referenční sazby EU + 1-2 % ročně. Tento úvěr zůstává fixní pouze po dobu 5 let a může trvat maximálně 15 let. Velkou výhodou tohoto úvěru je, že lze odložit splátky o 6 měsíců a celková doba splácení se nezmění. Také lze odložit splátky, až o 2 roky ke splacení musí dojít do 21 let. Výše tohoto úvěru je omezená do šesti set tisíc Kč a je možné ho čerpat pouze do 50% nákladů na výstavbu nebo 50% nákladů na pořízení bytu či domu. Jedná se tedy o velmi výhodný úvěr poskytovaný státním fondem rozvoje bydlení.

PROGRAM 150

Další možností, kterou poskytuje státní fond rozvoje pro bydlení je program 150. Tento program poskytuje úvěr opět mladým lidem do 36 let, kteří chtějí rekonstruovat nebo modernizovat byt ve svém vlastnictví nebo spoluvlastnictví. Úvěr je poskytován ve výši sto padesát tisíc Kč a výše úrokové sazby je 2% ročně. Tento úvěr je možno splácet po dobu nanejvýš 10 let.

OSTATNÍ

Uvedeno zde bude jen pár dalších dotací, které jsou poskytovány státem. Mezi dotace poskytované na zlepšení kvality bydlení patří například kotlíkové dotace, které poskytují příspěvek na výměnu kotle s lepším a efektivnějším spalováním nebo program zelená úsporám, kdy je poskytován příspěvek na výměnu oken a zateplení domu. Do těchto programů se mohou zapojit vlastníci rodinných domů a bytových domů. Nejvyšší dotace lze dosáhnout dle úspory energie, což je v případě provedení kompletního zateplení.

 


Smlouva o nájmu bytu

1.
Jméno:
Dat.narození:
Rodné číslo:
Adresa:
Email:
Telefonní číslo:
(dále jako „Pronajímatel“)
a 2.
Jméno:
Dat.narození:
Rodné číslo:
Adresa:
Doklad totožnosti: OP/ŘP/pas
Číslo dokladu totožnosti:
Telefonní číslo:
Email:
(dále jako „Nájemce“)

Článek 1.

Úvodní ustanovení

1. Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem níže uvedené nemovitosti: IDENTIFIKACE BYTU DLE KATASTRU NEMOVITOSTÍ (dále jako „ Byt“)
Vybavení Bytu, které je a zůstává výlučným vlastnictvím Pronajímatele, je specifikováno v předávacím protokolu, který tvoří přílohu a tedy nedílnou součást této smlouvy a strany potvrzují, že toto vybavení a nábytek a jiné movité věci uvedené v předávacím protokole, jsou ve stavu uvedeném v předávacím protokolu. Pronajímatel i Nájemce prohlašují, že Byt je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a že je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním Bytu nebo s ním souvisejících. Byt je tedy ve stavu způsobilém k nastěhování i k obývání, což Nájemce podpisem této smlouvy stvrzuje.

Článek 2


Účel a předmět smlouvy


1. Pronajímatel touto smlouvou přenechává Nájemci, za podmínek uvedených níže v této smlouvě, do užívání Byt specifikovaný výše v čl. 1, odst. 1 této smlouvy, a to výhradně za účelem zajištění bytových potřeb Nájemce, a Nájemce se zavazuje platit za nájem níže sjednanou cenu a užívat Byt v souladu se zákonem a touto smlouvou.
2. Nájemce je oprávněn Byt využívat výhradně k bydlení a Pronajímatel si dle § 2272 odst. 2 vyhrazuje souhlas s přijetím dalšího člena do Nájemcovy domácnosti. Pronajímatel dle § 2272 odst. 3 požaduje, aby v Bytě bydlelo maximálně XX osob, aby tak bylo zajištěno žití v obvyklých pohodlných a hygienických podmínkách. Nájemce s těmito ustanoveními výslovně souhlasí.
3. Spolu s Nájemcem může Byt užívat i příslušník jeho domácnosti:
JMÉNO, NAR./RČ, TRVALE BYTEM, TEL., EMAIL JMÉNO, NAR./RČ, TRVALE BYTEM, TEL., EMAIL

Článek 3

Doba nájmu a skončení nájmu

1. Nájem Bytu se uzavírá na dobu (určitou, a to na dobu jednoho roku od do s
možností prodloužení na základě písemné dohody Pronajímatele a Nájemce/ neurčitou počínaje od ).
2. Nájem může skončit některým z následujících důvodů:
a) uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán
b) dohodou obou účastníků
c) výpovědí ze strany Pronajímatele dle § 2288 občanského zákoníku. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.
d) výpovědí ze strany Nájemce. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.
d) výpovědí ze strany Pronajímatele bez výpovědní doby v případě porušení jakékoliv z povinností Nájemce uvedených v
I. článku 2, odst. 1, 2
II. článku 4, odst. 1-5, odst. 10
III. článku 6, odst. 1, 5, 8, 9, 13, 14,
což se bere za porušení povinností zvlášť závažným způsobem dle této smlouvy. Výpověď ze strany Pronajímatele bez výpovědní doby je možná také v jiných případech jmenovaných zákonem, jakož i v jiných nespecifikovaných případech porušení povinností zvlášť závažným způsobem.
3. Smluvní strany se dohodly na tom, že ust. § 2285 občanského zákoníku se nepoužije. (pozn. autora.: tedy že pokud se nepodepíše nová smlouva o nájmu bytu po skončení nájmu, smlouva se automaticky neprodlužuje)

Článek 4


Cena nájmu a služeb, platební podmínky, peněžní jistota

1. Nájemce se tímto zavazuje platit Pronajímateli nájemné ve výši ,- Kč za měsíc (slovy:
korun českých) (dále jen „nájemné“).
2. Vedle nájemného dle odst. 1 tohoto článku se Nájemce zavazuje platit Pronajímateli měsíčně
částku ve výši ,- Kč (slovy: korun českých) jako zálohu za plnění a služby
spojené s užíváním Bytu (dále jen „záloha na služby“), které se dle článku 1, odst. 1 této smlouvy zavazuje Pronajímatel zajistit ve prospěch Nájemce. Výše záloh na služby je stanovena s výhradou, že pokud dojde ke zvýšení těchto záloh od příslušných dodavatelů, bude záloha automaticky upravena o částku, o kterou se změní, a to vždy k prvnímu (1.) dni platnosti nové sazby. Pronajímatel je povinen v tomto případě neprodleně písemně informovat Nájemce a zaslat mu kopii dokladu o těchto zvýšeních, a to na adresu Nájemce a na jeho email dle této smlouvy.
3. Nájemné a záloha na služby, celkově tedy částka ve výši ,- Kč (slovy:
korun českých) je splatná měsíčně vždy do dne v měsíci a to za nájemné a zálohu na služby na
další měsíc. Platby se uskutečňují výhradně převodem na bankovní účet /
Za zaplacené převodem se považuje den zaevidování příslušné částky jako přírůstku na určeném účtu. V případě, že den splatnosti připadá na víkend, či na státní svátek, je Nájemce povinen uskutečnit svou platbu tak, aby platba byla zaevidována na určeném účtu před datem splatnosti.
4. Vedle nájemného dle odst. 1 tohoto článku a zálohy na služby dle odst. 2 tohoto článku, se na Nájemce převádí tyto další služby: ELEKTRICKÁ ENERGIE/PLYN (dále jen „další služby“). Nájemce se zavazuje, že bude řádně a včas platit dodavatelům těchto dalších služeb a že po skončení nájmu vyrovná všechny případné nedoplatky spojené s dalšími službami. Nájemce se při kterékoli formě skončení nájmu zavazuje řádně vyplnit formulář o převodu dalších služeb zpět na Pronajímatele nebo jím určenou osobu, a to nejpozději v den předání Bytu zpět Pronajímateli.
5. Jestliže cena za plnění a služby spojené s užíváním Bytu, které se Pronajímatel dle této smlouvy výše v čl. 1 zavázal zajistit, přesáhne za příslušné zúčtovací období (určováno dle jednotlivých poskytovatelů služeb), popř. za jeho poměrnou část, v níž nájem dle této smlouvy trval, součet Nájemcem v daném období uhrazených záloh na služby, zavazuje se Nájemce tento rozdíl Pronajímateli doplatit do 15 dní od předložení vyúčtování.
6. Vyúčtování záloh za služby proběhne dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a bytových prostorů v domě s byty.
7. Nájemce je povinen platit nájemné a zálohy za služby řádně a včas. V případě prodlení s platbou nájemného, záloh na služby a plnění dle odst. 10 tohoto článku je Pronajímatel oprávněn požadovat úrok z prodlení ve výši 0,1% z neuhrazené částky za každý započatý den prodlení.
8. Nájemce je povinen složit k rukám Pronajímatele vratnou peněžní jistotu ve výši Kč (slovy: korun českých).
Tuto peněžní jistotu uhradil nebo uhradí Nájemce následujícím způsobem:
V hotovosti při předání Bytu Převodem na účet před předáním Bytu Jiným způsobem:
9. Peněžní jistotu, uvedenou v odst. 8 tohoto článku je Pronajímatel oprávněn použít na úhradu nezaplaceného nájemného, záloh na služby, neuhrazeného vyúčtování nebo též na úhradu pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, jakož i pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na Bytu či jeho vybavení, za níž odpovídá Nájemce, případně i jiných závazků Nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem dle této smlouvy. Nájemce dává podpisem této smlouvy výslovný souhlas k čerpání peněžní jistoty Pronajímatelem v těchto výše uvedených případech, případně k započtení takových pohledávek proti pohledávce na vrácení peněžní jistoty při skončení nájmu. Pronajímatel se zavazuje, že po skončení nájmu Bytu vyplatí Nájemci výše uvedenou peněžní jistotu, pokud nedojde k jejímu vyčerpání z důvodů uvedených výše, případně bude Nájemci vyplacen příslušný zůstatek peněžní jistoty. Pronajímatel je povinen peněžní jistotu vyúčtovat nejpozději do 30 pracovních dnů po skončení nájmu.
10. Nájemce se zavazuje doplnit peněžní jistotu do plné výše do 30 dní od doby oznámení Pronajímatelem, že byla peněžní jistota použita v souladu s odst. 9 tohoto článku. To neplatí, jedná-li se o vyúčtování peněžní jistoty při skončení nájmu.

Článek 5


Práva a povinnosti Pronajímatele


1. Pronajímatel má vůči Nájemci za přenechání Bytu k užívání pro účel vymezený v čl. 2 odst. 1 a 2 této smlouvy právo na zaplacení nájemného a záloh na služby.
2. Pronajímatel je povinen zajistit Nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním Bytu, včetně plnění a služeb spojených s užíváním Bytu v rozsahu stanoveném touto smlouvou.
3. Poruší-li Nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má Pronajímatel právo vypovědět podnájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu Nájemce bez zbytečného odkladu Byt odevzdal, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení této výpovědi. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména, nikoliv však výlučně, tehdy, dostane-li se do prodlení se zaplacením nájemného a zálohy na služby (nebo i jen některé jejich části) po dobu delší než 30 dnů, poškozuje-li Byt nebo společné prostory závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže Pronajímateli nebo osobám, které v okolí domu bydlí, nebo užívá-li neoprávněně Byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
4. Pronajímatel je v případě skončení nájmu kteroukoli formou oprávněn vstoupit do Bytu, a pokud není vyklizen, může Pronajímatel, či osoba jím zmocněná, Byt vyklidit a věci náležející Nájemci uskladnit, vše na náklady a riziko Nájemce. V případě, že si Nájemce věci uskladněné v souladu s předchozí větou nevyzvedne ve lhůtě 10 dnů ode dne jejich uskladnění Pronajímatelem, je Pronajímatel oprávněn uskladněné věci zpeněžit či případně předměty nevalné hodnoty nechat zlikvidovat. Případný výtěžek zpeněžení uskladněných věcí dle předchozí věty je Pronajímatel oprávněn použít na úhradu veškerých splatných pohledávek, které vůči Nájemci má, přičemž zůstatek je povinen Nájemci bez zbytečného odkladu po provedení vyúčtování vrátit. Nájemce s ustanoveními v tomto odstavci výslovně souhlasí a prohlašuje, že se nejedná o povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
5. Pronajímatel se zavazuje zabezpečovat svým nákladem pouze takové opravy, které nejsou drobné a údržbu, která není běžná, a to pouze v případě, že jejich potřeba bude vyvolána Pronajímatelem nebo kritickým technickým stavem Bytu.

Článek 6

Práva a povinnosti Nájemce

1. Nájemce je povinen řádně a včas hradit nájemné a zálohy na služby jak je ujednáno výše.
2. Nájemce je povinen udržovat Byt a jeho okolí v dobrém stavu a opatrovat a chránit s maximální možnou péčí vybavení Bytu, jakož i jiný majetek Pronajímatele či třetích osob nalézající se v Bytu a jeho okolí.
3. Nájemce je povinen nést veškeré náklady spojené s běžnou údržbou a drobnými opravami v souladu s předpisem č. 308/2015 Sb., nařízením vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu a umožnit Pronajímateli 2 dny předem ohlášenou kontrolu stavu pronajatého Bytu, která se uskuteční v pracovní den a za osobní přítomnosti Nájemce nebo jím zmocněné osoby. V případě nejvyšší nutnosti má Pronajímatel, nebo jím zplnomocněná osoba, možnost vstoupit do Bytu i v nepřítomnosti Nájemce, o čemž jsou ale povinni spravit Nájemce při nejbližší možné příležitosti. Pronajímatel nebo jím pověřená osoba nenese odpovědnost za nemožnost zpravení Nájemce v těchto případech nejvyšší nutnosti předem.
4. Nájemce je povinen nést náklady spojené s pravidelnými revizemi a prohlídkami elektroinstalace, plynových zařízení, spalinových cest, tlakových zařízení, a jiných zařízení, podléhajících dle zákona revizím a odborným prohlídkám, dle platných zákonů a předpisů České republiky. Nájemce je dále povinen předložit na požádání doklad a revizní zprávu Pronajímateli.
5. Nájemce se zavazuje užívat Byt a jeho okolí v souladu s obecně platnými pravidly soužití a nerušit svým jednáním ostatní uživatele domu a okolí.
6. Nájemce se zavazuje písemně oznamovat Pronajímateli bez zbytečného odkladu nutnost provedení rozsáhlejších oprav nebo údržby Bytu a umožnit takové opravy, jinak bude odpovídat za veškerou škodu, která nesplněním této povinnosti vznikne. To se netýká oprav spadajících do kategorie běžné údržby a drobných oprav dle odst. 3 tohoto článku, kde se předpokládá, že se Nájemce o danou opravu či údržbu postará i bez nutnosti písemného oznámení Pronajímateli.
7. Nájemce je povinen odstranit veškeré závady a poškození, které v Bytě a jeho okolí způsobil on sám, příslušník jeho domácnosti nebo osoby, kterým vstup do domu, Bytu či na pozemek umožnil. Pokud se tak nestane, bude Pronajímatel oprávněn požadovat od Nájemce úhradu nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s provedením nezbytných oprav. Nájemce je dále povinen si své věci pojistit proti případným běžným pojistným událostem jako je krádež, či poškození vodou nebo elektrickým proudem a to v rozsahu běžného pojištění domácnosti.
8. Veškeré stavební úpravy Bytu smí být prováděny pouze s předchozím písemným souhlasem Pronajímatele a to odborným způsobem. Riziko takové stavební úpravy je v případě, že tuto úpravu dělá Nájemce nebo jím vybraný subjekt na straně Nájemce.
9. Nájemce může dát třetí osobě Nemovitosti nebo jejich část do podnájmu pouze s předchozím písemným souhlasem Pronajímatele. Ustanovení § 2274 a 2275 občanského zákoníku se nepoužijí.
10. Ke dni skončení nájmu je Nájemce povinen Byt vyklidit a předat jej v původním stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při běžném užívání. Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li Nájemce Byt Pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy Nájemce Pronajímateli Nemovitosti skutečně odevzdá. Současně má Pronajímatel právo na náhradu škody a ušlého zisku.
11. V případě ukončení nájmu formou výpovědi bez výpovědní lhůty ze strany Pronajímatele, je
Nájemce povinen vyklizený Byt Pronajímateli předat ve lhůtě do 30 dnů ode dne doručení písemné výpovědi bez výpovědní lhůty Nájemci. V případě, že se Nájemce ocitne v prodlení s předáním vyklizeného Bytu dle odst. 10 a 11 tohoto článku, bude mít Pronajímatel právo na náhradu ušlého nájmu s příslušenstvím ve výši 500 Kč za každý započatý den prodlení. Tato částka je stranami považována za přiměřenou a neodporující dobrým mravům a neodporující § 2239 zákona č. 89/2012 Sb.. Tato částka nevylučuje nárok Pronajímatele na případnou náhradu škody či vydání bezdůvodného obohacení.
12. Nájemce je povinen umožnit Pronajímateli anebo jeho zmocněnci vstup do Bytu, pokud byl o tom spraven minimálně 48 hodin předem a to zejména za účelem prohlídky Bytu při hledání nového Nájemníka či kupce, odhadu Bytu, atd. Pokud Nájemce nemůže být osobně přítomen, Pronajímatel či jeho zmocněnec může do Bytu vstoupit bez Nájemcovy osobní přítomnosti.
13. Smluvní strany se dohodly, že Nájemce je po dobu trvání nájmu oprávněn přijímat nové členy domácnosti pouze s předchozím písemným souhlasem Pronajímatele.
14. V případě, že došlo ke změně počtu členů Nájemcovy domácnosti oproti stavu, který byl v době uzavření této smlouvy, je Nájemce povinen tuto skutečnost oznámit Pronajímateli bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 1 týdne ode dne, kdy tato změna nastala. V případě, že Nájemce povinnosti dle tohoto odstavce nesplní, bude se jednat o závažné porušení povinností Nájemce.
15. V případě že Nájemce chce prodloužit nájem výše popsaného Bytu po uplynutí řádné doby, pak je povinen o této skutečnosti informovat Pronajímatele, nebo jeho zástupce, nejpozději 30 dní před platným ukončením nájmu. Pokud to neučiní, má se za to, že nájem prodlužovat nebude.

Článek 7

Závěrečná ustanovení


1. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma smluvními stranami.
2. Práva a povinnosti smluvních stran touto smlouvou výslovně neupravené, se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, není-li jejich použití výslovně vyloučeno.
3. Pro doručování dle této smlouvy platí, že pokud si adresát nepřevezme doporučenou zásilku zaslanou na některou z adres uvedených v záhlaví této smlouvy (a v případě Nájemce též na adresu Bytu), považuje se taková zásilka za doručenou uplynutím 10-ti denní lhůty od jejího odeslání.
4. Tato smlouva je sepsána ve dvou vyhotoveních s platností originálu, po jednom vyhotovení pro každého účastníka této smlouvy.
5. Všechna práva a povinnosti z této smlouvy vyplývající přecházejí na případné právní nástupce obou smluvních stran.
6. Smluvní strany prohlašují, že tato smlouva byla uzavřena po vzájemné dohodě, na základě jejich svobodné a vážné vůle, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho níže připojují své podpisy.

Joomla SEF URLs by Artio