Sidebar

19
so, srp

Blogosféra
Typography

Stáří je pro většinu lidí poslední etapou života, kterou si každý přeje prožít důstojně bez výrazného omezení dosavadní životní úrovně. Důchodová politika na českém území po několik desítek let prakticky zaručovala zajištěné stáří formou starobního důchodu, čímž ovšem demotivovala většinu občanů k alespoň částečnému podílení se na jeho zajištění. S tím je ale konec. 

 

Demografická situace v následujících několika desítkách let, ale naznačuje trend stárnoucí populace a snížení počtu ekonomicky aktivního obyvatelstva. Měnící se demografie v kontextu nastavení českého důchodového systému znamená snížení výše budoucích starobních důchodů. Budoucí osoby v důchodu se tudíž nebudou moci plně spolehnout pouze na starobní důchod. Z tohoto důvodu se zajištění na stáří stalo napříč celou společností velmi diskutovaným tématem. Česká populace je v rámci investování poměrně konzervativní a velmi často vkládá finanční prostředky do hmotných nebo málo rizikových investic. Zejména v poslední době se při hledání vhodných způsobů k zajištění na stáří rozšířila investice do nemovitosti například formou nákupu investičního bytu.


Pojmy nejsou dojmy

Nemovitost

Nemovitosti je možné definovat na základě několika atributů. Konkrétněji v českém právním prostředí považujeme nemovitost za věc nemovitou, fakticky se jedná o pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim. Ostatní věci, ať už je jejich podstata hmotná nebo nehmotná chápe jako movité. Dle Císaře můžeme nemovitosti rovněž odlišit od movitých věcí na základě naturálně věcných vlastností.

S pojmem nemovitost samozřejmě souvisí i pozemek, za který § 2 zákona o katastru nemovitostí pokládá část zemského povrchu odděleného od sousedních částí hranicí (katastrální, vymezenou územním rozhodnutím a jinými způsoby). Součástí jakéhokoliv pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem bez ohledu na to, co se na povrchu nachází. Každý pozemek zároveň leží na určité parcele. Parcelou nazýváme pozemek zanesený v katastrální mapě, geometricky a polohově určen a označen parcelním číslem. Zákon poté rozděluje parcelu na stavební parcelu a pozemkovou parcelu. Pozemkovou parcelou značí zákon pozemek, který není stavební parcelou. Velikost pozemku stanoví výměra vyjadřující průmět pozemku do zobrazovací plochy.

Na pozemku se často nalézá i stavba tedy dočasný nebo trvalý objekt spojený ať už s vlastností movité věci nebo pevnými základy s pozemkem.

S pojmem nemovitosti je též spojen pojem byt a prostor sloužící pro podnikání (původně nebytový prostor). Bytem rozumíme část domu složeného z místnosti nebo souboru místností tvořící obytný prostor určený a užívaný k bydlení. Na základě ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem může být pronajat jiný než obytný prostor, v tomto případě jsou obě strany zavázány stejně jako v případě obytného prostoru. Prostorem sloužícím pro podnikání je myšlen prostor nebo místnost, pronajímaná za účelem podnikání a sloužících převážně k podnikání, bez ohledu na to, jestli je tento účel uveden v nájemní smlouvě. Mezi pojmy můžeme zařadit i budovu. Zákon o katastru nemovitostí charakterizuje budovu jako nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem, který je prostorově soustředěn. Za charakteristický rys budovy označujeme převážnou uzavřenost obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Katastr nemovitostí

Katastr nemovitostí obsahuje důležité údaje o majetkových právech a popisu nemovitostí a tvoří tím významný informační zdroj pro investora. Nahlížet do katastru nemovitostí a opatřit výpisy, opisy a další dokumenty má oprávnění každá osoba při dodržení zákona o ochraně osobních údajů. Obecně katastr nemovitostí představuje veřejný seznam zákonem stanovených údajů o nemovitostech zahrnující jejich geometrické a polohové určení nemovitostí, soupis a popis a zápis práv k těmto nemovitostem. V evidenci katastru nemovitostí jsou zapsány různorodé nemovitosti a práva ke stavbám vymezené konkrétními zákony. Konkrétně v katastru nalezneme pozemky v podobě parcel, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, jednotky vymezené podle občanského zákoníku, právo stavby a další.

Zápis do katastru nemovitostí se provádí třemi způsoby: vkladem, záznamem a poznámkou. Na základě nové právní úpravy se všechna věcná práva zapisují vkladem (právo stavby, vlastnické právo, věcné břemeno, zástavní právo a další). Při vkladu dochází k zápisu věcného práva, práva ujednaného jako věcné právo, nájemného a pachtu. Vklad se provádí výlučně na základě povolení katastrálního úřadu a jeho pravomocného rozhodnutí.

Záznamem se do katastru nemovitostí zapisuje příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu nebo majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření. Poznámkou se do katastru nemovitostí zapisuje na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

Územní plánování

Neméně podstatným informačním zdrojem investora je územní plánování, které ustanoví funkční a prostorové uspořádání, limity využití území a další faktory ovlivňující ráz celého prostředí. Mezi územně plánovací dokumentaci patří zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán. Základní nároky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje stanovují zásady územního rozvoje. Plošné a prostorové uspořádání, základní koncepci rozvoje území obce a ochrany jeho hodnoty vymezuje územní plán. Dalším úkolem územního plánování je rozvíjet cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami a politikou územního rozvoje. Regulační plán v rámci řešené plochy kupříkladu stanovuje podrobné podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území. Pro schválení územního plánování jsou významnými podklady urbanistické studie, územně technické podklady a územní generel. Dílčími problémy v území se zabývá urbanistická studie. Zatímco územní generel řeší podrobné otázky územního rozvoje osídlení. Územně technické podklady se zaobírají zpracováním územně technické dokumentace.


MOŽNOSTI INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTI

Následující kapitola se bude věnovat struktuře finančního trhu a zejména trhu s reálnými aktivy. Další část uvede možnosti investování do nemovitosti a určí typy vlastnictví nemovitosti, kategorie nemovitostí a faktory ovlivňující cenu nemovitosti.

Konstrukce finančního trhu

Finanční trh spolu s trhem výrobních faktorů a trhem zboží a služeb tvoří základní pilíř tržní ekonomiky. Jednotlivé trhy působí vedle sebe a navzájem kooperují.

Pojem finanční trhu můžeme definovat jako souhrn investičních instrumentů a produktů, institucí, postupů a vztahů, při nichž dochází k přesunu volných finančních zdrojů mezi přebytkovými a deficitními jednotkami na dobrovolném smluvním základě. Přebytkovými subjekty myslíme zapůjčovatele, investory, věřitele, jež disponují volnými finančními prostředky. Na druhou stranu deficitními subjekty jsou dlužníci, vypůjčovatelé, emitenti postrádající v daný okamžik dostatek financí. Finanční trh můžeme členit z několika hledisek, pro účely bakalářské práce bude ovšem stěžejní rozdělení dle druhu investičních instrumentů na:

a) Trh peněžní

Hlavním znakem peněžního trhu je obchodování s instrumenty mající dobu splatnosti kratší než jeden rok. V nejširším pojetí zařazujeme mezi nástroje peněžního trhu veškeré krátkodobé úvěry a půjčky. Na peněžním trhu nejčastěji figurují banky, centrální banka, obchodníci s cennými papíry nebo fondy peněžního trhu. Dalším znakem peněžního trhu je nízké riziko, vysoká likvidita a díky tomu i nízký výnos.

b) Kapitálový trh

Na rozdíl od peněžního trhu, na kapitálovém trhu se obchodují dlouhodobé finanční instrumenty se splatností delší než jeden rok. Mezi instrumenty kapitálového trhu řadíme například akcie, dluhopisy a hypoteční zástavní listy. Úrok, riziko i likviditu není možné paušalizovat, jelikož se liší případ od případu. Obecně, ale můžeme říci, že poskytují vyšší riziko a vyšší výnos než instrumenty peněžního trhu.

c) Devizový (měnový) trh

Devizový trh zprostředkovává obchod s devizami (s likvidními bezhotovostními pohledávkami v cizí měně s různou dobou splatnosti) a valutami (s konkrétními měnami v hotovosti). Devizový obchod obvykle probíhá na mimoburzovním trhu zvaném OTC prostřednictvím faxů, telefonů nebo internetu. Nejčastěji obchodovanými měnami jsou americký dolar, euro, britská libra nebo japonský jen. Na devizovém trhu se z důvodu časových pásem obchoduje 24 hodin denně.

d) Trh reálných aktiv

Trh reálných aktiv představuje obchod s instrumenty vázanými na skutečný předmět či komoditu. Konkrétními příklady jsou investice do zlata a stříbra formou nákupu slitků, zlatých a stříbrných dluhopisů nebo akcií zlatých dolů, investice do nerostných surovin, uměleckých sbírek nebo či nemovitostí. Investoři nakupují některá reálná aktiva zejména v době ekonomických nejistot, jelikož pozitivně korelují s pohybem inflace. Význam trhu reálných aktiv sice nedosahuje významu devizového nebo kapitálového trhu, ale slouží k diverzifikaci rizika, popřípadě zajištění proti kurzovým pohybům.

Varianty investování do nemovitosti

Obecně lze investování do nemovitostí rozdělit na přímý a nepřímý způsob. Zatímco u přímé varianty investice do nemovitostí investor nakoupí reálnou nemovitost, u nepřímého způsobu investuje do investičních instrumentů na finančních trzích. Obě varianty se od sebe liší likviditou aktiv, výší počáteční investice i mírou potřeby zapojení investora do správy aktiv.

Nepřímý způsob investování do nemovitostí

Nepřímý způsob investování reprezentuje nákup investičního instrumentu, jehož hodnota se odvíjí od vývoje realitního trhu. Na rozdíl od přímé investice, u nepřímého způsobu není nevyžadována investice v řádu statisíců či milionů korun a přímé zapojení investora do správy instrumentu. Mezi nepřímé varianty investice do nemovitosti řadíme:

a) Hypoteční zástavní list

Představuje dluhopis, jehož jmenovitá hodnota a výnos je plně krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí pohledávek. Pravomoc emitovat hypoteční zástavní listy získává banka výhradně na základě povolení regulatorního úřadu. Minimální výše investice se liší podle druhu hypotečního zástavního listu, ale zpravidla činí 10 000,- Kč až 30 000,-Kč.

b) Nemovitostní fond

Nemovitostní fond je podílový fond investující do nemovitostí přímo (otevřený nemovitostní fond) nebo skrze nemovitostní společnosti (akciový nemovitostní fond). Jak už sám název předznamenává, akciový nemovitostní fond investuje výhradně do firem pohybující se v realitním sektoru, například do developerských společností. Minimální hodnota investice do fondu se pohybuje okolo 500,- Kč měsíčně. Otevřený investiční fond generuje příjem ve formě nájmu z nakoupených nemovitostí, popřípadě z pohybu cen nakoupených nemovitostí. V případě zájmu musí investor vložit do fondu minimálně 300,- Kč. Z pohledu investora přináší akciový nemovitostní fond vyšší výnos, ale i vyšší riziko než otevřený nemovitostní fond.

c) Realitní investiční trust

Realitní investiční trust nebo-li zkráceně REIT (dále jen „REIT“), je investiční společnost vydávající vlastní akcie nebo dluhopisy k získání kapitálu, který investuje do nemovitostí a s tím souvisejících aktiv. REITs mohou být soukromé i veřejné, ale vždy platí povinnost investovat alespoň 75 % aktiv do nemovitostí. Na rozdíl od jiných cenných papírů REIT musí vyplácet alespoň 90 % zisku svým akcionářům (výše výplaty se může lišit dle právní úpravy konkrétní země) formou dividend, které bývají ošetřeny od inflace, avšak vykazují vyšší volatilitu. REITs vznikly ve Spojených státech amerických, kde jsou i nejvíce rozšířeny. Nicméně existují i v jiných zemích jako Německo, Japonsko nebo Velká Británie.

Nepřímý způsob investice do nemovitostí je doporučován osobám, které nechtějí riskovat investici do reálné nemovitosti, nebo nedisponují dostatečnými finančními prostředky, nicméně nemovitosti vnímají jako důvěryhodný prostředek zhodnocení svých úspor. Nejnižší riziko investorovi pravděpodobně přináší otevřený nemovitostní fond, jelikož i v dobách krize představuje nájemné pravidelný zdroj příjmů a rozhodně vykazuje nižší volatilitu než akcie firem působících v realitách. Z hlediska výše investice vychází z porovnání nejnákladněji hypoteční zástavní list, u kterého je stanovena minimální investice v řádu tisíců korun, tudíž se jedná spíše o jednorázovou investici. U zbylých variant postačí investorovi několik stovek korun, což umožní investovat v pravidelných intervalech i občanům s nižšími příjmy. Neměli bychom zapomenout, že investice do nemovitostních fondů nebo REIT by i z důvodu možnosti menší investice měli probíhat spíše na pravidelné měsíční nebo čtvrtletní bázi nejlépe konstantní částkou. V České republice můžeme najít kromě REITs investiční společnosti nabízející hypoteční zástavní listy i nemovitostní fondy. Nabídka nemovitostních fondů v České republice je samozřejmě v globálním porovnání značně omezená. Konkrétně se v současnosti nachází v České republice celkem čtyři otevřené nemovitostní fondy a jeden akciový nemovitostní fond.

Pokud vezeme v úvahu zhodnocení investice, v rámci tříletého horizontu nastalo nejvyšší zhodnocení u fondů REITs, kdy se například Vanguard REIT Index Fund Investors Shares zhodnotil o přibližně 22,2 % p. a.. Naopak z porovnání investičních možností v České republice vychází nejlépe Generali Fond nemovitostních akcií se zhodnocením 8,19 % p. a. za poslední tři roky.

gamee nemovitosti 1

Přímý způsob investování do nemovitosti

Přímá forma investice představuje přímý nákup nemovitosti, zejména rodinných domů, bytů, kancelářských budov nebo pozemků. S nákupem nemovitosti se samozřejmě pojí vyšší počáteční investice a povinnost správy nemovitosti (v případě, že nezaměstnáme správce nemovitosti nebo souboru nemovitostí). Za další charakteristický znak je považována nižší likvidita nemovitosti. Na druhou stranu investor fyzicky vlastní nemovitost a může s ní nakládat dle svého uvážení (v rámci právních norem). Jednotlivé varianty přímé investice se liší podle účelu, ke kterému je nemovitost nakoupena. Z pravidla rozlišujeme tři varianty – nákup nemovitosti za účelem pronájmu, spekulace na růst ceny nemovitosti a investice do vlastního bydlení.

Nákup nemovitosti za účelem pronájmu řadíme mezi nejoblíbenější formy investice do nemovitosti. Postup zmíněné investiční strategie v mnoha případech tkví v nákupu nemovitosti (zejména domu či bytu) na hypoteční úvěr nebo z naspořených finančních prostředků a její následný pronájem. Nájemné, po očištění výdajů na správu nemovitosti poskytuje investorovi pravidelný finanční příjem sloužící k uhrazení splátek z hypotečního úvěru, osobní spotřebě nebo další investici. Jednou z možností dosažení zajištěného stáří je právě nájemné působící jako pravidelný příjem vedle starobního důchodu. Popřípadě finanční prostředky získané z prodeje pronajímané nemovitosti před dosažením důchodového věku, v případě pozitivního vývoje realitního trhu. 

Spekulace na růst ceny nemovitosti spočívá ve výhodném nákupu nemovitosti, jeho krátkodobém držení (popřípadě delším v závislosti na vývoji cen nemovitostí) a prodeji, kdy zisk tvoří rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. Strategie se zakládá na správném ocenění nemovitosti. V případě nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr ovšem vznikají výdaje spojené například s přepisem hypotečního úvěru.

Investice do vlastního bydlení prezentuje hlavní cíl většiny osob, které investují do nemovitosti, a proto ji můžeme též zařadit mezi varianty investice do nemovitostí. Každý člověk má potřebu bydlení, zejména vlastního. Vlastní bydlení umožňuje snížit výdaje z důvodu absence nutnosti platit nájemné, což plně koresponduje s cílem zajištěného stáří. V tabulce, která prezentuje pohyb cen nájmů bytů za leden, únor a březen letošního roku ve vybraných městech České republiky, je možné pozorovat, že v současné době dosahuje nájemné v některých lokalitách dokonce hodnot více než 160,- Kč za m2.

gamee nemovitosti 2

Přehled cen nájmu na 1 m2 k březnu 2017 (v Kč)

Nejvyšších nájmů samozřejmě dosahují města Praha a Brno, převážně kvůli vyšším průměrným příjmům v daných lokalitách a pravděpodobně vyšší úrovní života. Výše nájmů je jeden ze signálů podle, kterého by se měl každý člověk rozhodnout, zda zvolí nájem nebo nákup vlastní nemovitosti.

Další výhodu poskytuje vlastní bydlení v možnosti prodat nemovitost před odchodem do důchodu, koupit si menší dům či byt, a tím získat volné finanční prostředky. Klíčovým prvkem je splacení nemovitosti před začátkem důchodového věku. Na druhou stranu vlastní bydlení si žádá výdaje na opravy a správu nemovitosti avšak jejich výše závisí na typu a velikosti nemovitosti.

Přímý způsob investice do nemovitosti zahrnuje nejen samotný nákup nemovitosti, ale i spoustu následujících povinností (správa nemovitosti, placení daní). Investice do vlastního bydlení je cílem většiny lidí bez ohledu na to, zda uvažují o jejím budoucím zhodnocení (prodeji nebo pronájmu) či nikoliv. Vlastní bydlení napomáhá dosáhnout cíl zajištěného stáří, ale samozřejmě není podmínkou.

Zbylé dvě varianty se zaměřují na přímou investici do nemovitosti s úmyslem zhodnocení nakoupené nemovitosti. Spekulaci na růst ceny nemovitosti zřejmě nelze nedoporučit úplným začátečníkům, jelikož si žádá odbornou znalost techniky oceňování nemovitosti a všech faktorů, které ji ovlivňují. Navzdory tomu nabízí potencionálně vysoký jednorázový vedlejší příjem, v závislosti na vývoji realitního trhu. Oproti tomu nákup nemovitosti a její následný pronájem přináší stabilní vedlejší příjem, který není natolik spjatý s vývojem realitního trhu. Na druhou stranu musí investor počítat se správou nemovitosti a komunikaci s nájemníkem. Stejně jako u spekulace na cenu nemovitosti i zde je žádoucí znát techniku ocenění nemovitosti, která investorovi zjednoduší nalezení nemovitosti za výhodnou cenu. Další důležitou roli při výběru nemovitosti hraje její lokalita, ať už se jedná o město nebo konkrétní městské oblasti. Celkové příjmy z jednotlivých variant přímého způsobu investice do nemovitosti není možné s přesnou určitostí vyčíslit jako u nepřímé metody. Závisí především na schopnostech a zkušenostech investora s nákupem a eventuálně pronájmem nemovitosti a přirozeně na vývoji realitního trhu.

Trh nemovitostí

Podobně jako u ostatních trhů i trh nemovitostí je determinován nabídkou a poptávkou. Od ostatních trhů se ovšem trh nemovitostí liší určitými specifiky. Nejvýznamnějším specifikem je nepřemístitelnost nemovitosti. Neboť prakticky veškeré informace týkající se nemovitosti lze získat z katastru nemovitostí považujeme trh nemovitostí za veřejný. Poptávka na trhu nemovitostí je podstatně pružnější než nabídka, jelikož nabídku nemovitostí tvoří současný nemovitostní fond, jehož doplňování formou výstavby nebo uvolňování nemovitostí probíhá pomaleji. Poptávku i nabídku na trhu nemovitostí ovlivňují různé faktory. Determinantami nabídky jsou například rozsah ochrany půdního fondu, nová výstavba, změna v užívání starých objektů nebo změny ve stavebnictví. Oproti tomu hlavní determinantou poptávky je vývoj počtu obyvatel, úvěrová politika, kupní síla, změna preferencí bydlení, pohyb cen stavebních nákladů nebo pohyb cen substitutů a komplementů vzhledem k nemovitosti.

Hlavními subjekty působícími na trhu nemovitostí jsou kupující a prodávající. Základní motivace kupujícího spočívá v potřebě nákupu nemovitosti k osobnímu užívání popřípadě k investici. Motiv prodávajícího přirozeně tkví v prodeji nemovitosti. Na realitním trhu se rovněž pohybují pronajímatelé a nájemci. Hlavním cílem pronajímatele je efektivně zužitkovat nevyužívanou nemovitosti k bydlení či podnikání, tedy ji pronajmout. Zatímco nájemce hledá nemovitost, kterou by si mohl pronajmout k bydlení nebo podnikání. Prostředníky mezi prodávajícími a kupujícími nebo pronajímateli a nájemci často reprezentují realitní kanceláře a makléři. Ústřední činností těchto subjektů je soustředění poptávky a nabídky nemovitosti na jednom místě v konkrétním čase.

Role realitních kanceláří a makléřů tkví ve zprostředkování obchodu mezi poptávající a nabízející stranou a poskytnutím služeb s tím souvisejících. Z těchto služeb vytváří zisk. Neméně významnou roli hrají na trhu nemovitostí banky, působící na trhu nemovitostí jako investoři i věřitelé. Banky financují pořízení nemovitosti investorem formou úvěru, nejčastěji hypotečním úvěrem anebo úvěrem ze stavebního spoření. Úvěrová politika bank též zasahuje do poptávky po nemovitostech. Posledním subjektem působícím na trhu nemovitostí je stát. Stát usměrňuje nabídku a poptávku cenovými regulacemi nebo daňovými pobídkami a vytváří legislativní rámec vlastnických práv k nemovitostem.

 

Typy vlastnictví nemovitosti a kategorie nemovitostí

Každý člověk uvažující o bydlení by měl předem zvážit pozitiva a negativa všech variant vlastnictví nemovitosti v závislosti na současný stav a plány do budoucna. Typy vlastnictví nemovitosti se liší zejména právy a povinnostmi vlastníků nemovitostí. Výrazné odlišnosti můžeme pozorovat i ve výdajích na pořízení nemovitosti nebo následném chodu nemovitosti. Celkově se rozlišuje 5 základních typů vlastnictví nemovitosti – osobní, družstevní, nájemní, obecní a spoluvlastnictví. Nejzákladnějším a nejběžnějším typem je osobní vlastnictví. Největším pozitivem je možnost nakládat s nemovitostí podle svého uvážení (v mezích zákona). Družstevní vlastnictví se vyznačuje tím, že samotná nemovitost je ve vlastnictví družstva a člen družstva vlastní jen podíl v družstvu.

Oproti osobnímu vlastnictví nemovitosti, nemá člen družstva pravomoc pronajmout družstevní byt bez souhlasu družstva. Družstevní byt také není možné zastavit ani prodat. Nájemní vlastnictví neklade žádné nároky na počáteční investici do nemovitosti. V krátkodobém horizontu představuje nájemní vlastnictví nejvýhodnější variantu vlastnictví, avšak v delším časovém období vykazuje vysoké zatížení na rodinný rozpočet. S pronajatou nemovitostí není možné libovolně nakládat (stavební úpravy nebo podnájem) bez souhlasu vlastníka nemovitosti.

Spoluvlastnictví je specifickým typem vlastnictví nemovitosti. Jednotlivý spoluvlastnicí se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví nemovitosti. Spoluvlastnictvím je možné ručit pouze za souhlasu zbylých podílníků. O hospodaření s nemovitostí rozhodují spoluvlastníci zpravidla podle velikosti podílů. Posledním typem vlastnictví je obecní vlastnictví. Jedná se o nemovitosti ve vlastnictví obcí užívané občany na základně nájemní smlouvy. Obec i nájemce jsou v pozici běžného pronajímatele respektive normálního nájemce jako u ostatních nemovitostí.

Investice do nemovitosti nepředstavuje jen investici do bytů nebo rodinných domů. Realitní trh v České republice nabízí různé typy nemovitostí lišící se rizikovostí investice, nutností správy nemovitosti nebo nároky na počáteční investici. Konkrétně se jedná o garáže, prostory pro podnikání, rodinné domy, pozemky, byty a rekreační objekty. Veškeré příjmy z pronájmu nemovitosti je samozřejmě nutno zdanit.

Investice do garáže představuje finančně zajímavou konzervativní investici. Uvedený typ nemovitosti disponuje několika specifiky: nízká pořizovací cena oproti ostatním typům nemovitostí (ale i nižší nájemné), nenáročná správa a údržba a nižší legislativní ochrana nájemce. Nejvíce žádané jsou garáže nacházející se blízko sídlišť nebo rezidenčních domů.

Prostory pro podnikání se mohou rozdělit na do kanceláře a celé komerční objekty. Povinnosti související se správou kanceláře jsou prakticky totožné s ostatními nemovitostmi. Některé společnosti v současnosti nabízí komplexní správu nemovitosti a garantovaný výnos z pronájmu za předem stanovený poplatek. V rámci investice do kancelářských prostor může roční výnos dosáhnout okolo 8 %. Zatímco investovat do kanceláře mohou i začínající investoři, investice do celých komerčních objektů je určena spíše zkušeným investorům, z důvodu vyšší pořizovací ceny a správy nemovitosti.

Investice do rodinných domů se podobá investici do bytů, avšak zpravidla vyžaduje vyšší nároky na počáteční investici. Investor rozhodně musí počítat s vyššími výdaji na správu a opravy rodinného domu, ale na druhou stranu i vyšším nájmem. Celkově můžeme investici do rodinného domu zhodnotit jako finančně středně náročnou investici s vyššími požadavky na správu a opravy nemovitosti.

Post from RICOH THETA. #theta360 - Spherical Image - RICOH THETA

Ceny pozemků zaznamenávají v posledních letech konstantní růst. Proto se staly žádanou a vyhledávanou investicí. Hlavním pozitivem je menší cenová volatilita pozemku a nižší závislost na ekonomických změnách a fázích hospodářského cyklu. Pozemky nevyžadují pravidelnou správu a nepodléhají opotřebení. Ve srovnání například s byty, ale můžeme očekávat nižší likviditu. Byty představuji jeden z nejoblíbenějších způsobů investice českých domácnosti i z tohoto důvodu je v dnešní době trh s byty poměrně likvidní. S pronájmem bytu souvisí nutná správa a výdaje týkající se opotřebení bytu. Celkově se jedná spíše o středně náročnou investici s možností financování hypotečním úvěrem. U rekreačního objektu hraje významnou roli lokalita objektu. V situaci, kdy není objekt vhodně situován, může nastat problém s nedostatečným využitím kapacit objektu. Jelikož pronájem rekreačního objektu zpravidla nepřesahuje dva týdny, blíží se nutnost správy objektu typu hotelových služeb. Pokud vlastník dlouhodobě poskytuje krátkodobé pronájmy je ze zákona povinen pořídit elektronickou evidenci tržeb.

Faktory ovlivňující cenu nemovitosti

Nemovitosti jsou specifickou investicí zejména dlouhodobého charakteru, jejíž cenu vymezuje několik různých. Každá nemovitost je unikátní, proto se i ceny jednotlivých nemovitostí liší (pokud se nejedná o prodej novostavby řadových domků). Nejpodstatnějšími faktory působící na cenu nemovitosti jsou:

a) Lokalita

Lokalita nemovitosti výrazně promlouvá do ceny nemovitosti. Zcela jistě bude stát podobný dům nebo byt v okolí Prahy více než na Ústecku. O ceně lokality rozhoduje kupní síla, nezaměstnanost či ekonomické prostředí daného regionu. Nejvyšší cenu nemovitostí nalezneme v centrech velkých měst, zvláště v turisticky vyhledávaných místech. Zejména u mladých rodin jsou v poslední době velmi oblíbené rodinné domy na periferii velkých měst s krátkou dojezdovou dobou do centra města. Optimální dostupnost k místu výkonu práce je velmi důležitým kritériem při výběru vhodné nemovitosti. Z těchto důvodu by měl investor provést osobní prohlídku lokality a plánovaného územního plánu stanovující budoucí ráz celé oblasti.

b) Prostředí

Výhled z okna, veřejná zeleň nebo továrna vedle domu jsou dalšími faktory snižující nebo zvyšující cenu nemovitosti. Lidé se v dnešní době neohlíží jen na samotnou nemovitost, ale též na celkové prostředí kolem nemovitosti. Blízkost parku nebo jiné veřejné zeleně zvyšuje cenu nemovitosti. Markantní rozdíl v ceně a poptávce po nemovitosti činí zahrada. Alespoň malý kousek zahrady s možností si něco vypěstovat nebo odpočinku znatelně navyšuje cenu nemovitosti. Pokud ovšem investor nakoupí skladovací prostory pro podnikání, hlavním zájmem bude dobrá infrastruktura a dopravní obslužnost.

c) Stav nemovitosti a velikost

Stav nemovitosti je výrazným determinantem ceny nemovitosti. Cena novostavby nebo zrekonstruované nemovitosti se pohybuje ve vyšších relacích než u starší neopravné nemovitosti, z důvodů následných investic na rekonstrukci nemovitosti. Do ceny nemovitosti promlouvá i vybavenost nemovitosti v podobě připojení na kanalizaci, řešení přívod plynu nebo elektřiny. Z logiky věci vyplývá, že čím větší nemovitost, tím vyšší cena. Ne vždy zmíněné pravidlo při porovnání nemovitostí platí. Velikost přirozeně usměrňuje cenu nemovitosti, výhodou je přítomnost terasy, balkonu nebo sklepu, ale více než velikost určuje cenu už zmíněná lokalita.

d) Další faktory

Cenu nemovitosti netvoří jen výše zmíněné faktory, ale mnoho dalších podílejících se na výsledné ceně nemovitosti. Cena nemovitosti například narůstá v případě parkovacího místa u nemovitosti. Speciálně u bytů závisí jejich cena na výši podlaží, ve kterém se nachází, jelikož nejméně žádané jsou byty v přízemí a posledním patře. Vliv na cenu nemovitosti mohou mít i sousedé nebo typ vlastnictví. Z důvodu vlastnických práv bývají družstevní byty o několik procent levnější.

Celkově existuje velké množství faktorů ovlivňující cenu nemovitosti. Investor by měl být vždy ostražitý a několikrát si nemovitost včetně okolí prohlédnout, a to i například v přítomnosti odborníka, který posoudí technický stav nemovitosti.

Povinnosti plynoucí z pronájmu nemovitosti

Vlastnictvím jakékoliv nemovitosti se od vlastníka žádá plnění zákonem stanovených povinností. Výčet těchto povinností se rozšíří v případě pronájmu nemovitosti. Povinnosti vlastníka vymezují jednotlivé daňové zákony a nový občanský zákoník. Základní povinností vlastníka nemovitosti jeplatba daní, údržba nemovitosti nebo zajištění revizních kontrol. 

Daně

Daňová politika prostupuje do každodenního života všech obyvatel a týká se i investice do nemovitosti. Investor se při investici do nemovitosti setká s daní z příjmu, daní z nabytí nemovitosti, daní z přidané hodnoty a daní z nemovitosti.

a) Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí je upravena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je získání vlastnického práva k nemovité věci za úplatu. Do předmětu daně jsou zahrnuty pozemky, stavby i části inženýrských sítí nebo jednotek na území České republiky. Současně jsou zařazeny i nemovité věci, které jsou právem stavby, kdy se pozemek nachází v tuzemsku nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci ve zmíněných případech. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce vlastnického práva k nemovité věci nebo nabyvatel dohodnou-li se tak ve smlouvě. Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnotou rozumíme cenu sjednanou, zjištěnou, zvláštní nebo srovnávací daňovou hodnotu. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby nebo správy svěřeneckého fondu do katastru nemovitostí. Sazba daně z nabytí nemovitých věcí pro rok 2017 činí 4 %.

b) Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je regulována zákonem č 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí v platném znění a se skládá z daně ze staveb a jednotek a daně z pozemků. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou zdanitelné stavby, tedy dokončené nebo užívané budovy či inženýrské sítě a zdanitelné jednotky (byty nebo prostory sloužící pro podnikání) dokončené nebo užívané. Daň se nevztahuje na zdanitelné stavby, jejichž součástí je zdanitelná jednotka. Poplatníkem daně jsou vlastníci zdanitelných jednotek nebo staveb. Základ daně ze staveb a jednotek se u zdanitelné stavby vypočítává pomocí výměry zastavěné plochy v m2 k 1. lednu zdaňovacího období. Zatímco daň ze staveb a jednotek se u jednotek vypočítá na základě výměry upravené podlahové plochy zdanitelné jednotky v m2 vynásobené koeficientem 1,22 v zákonem stanovených situací. V jiných případech se výměra násobí koeficientem 1,20. Sazba daně se liší způsobem využití zdanitelné stavby a jednotky. Každé další podlaží zvyšuje sazbu daně za 1 m2 zastavěné plochy o 0,75 Kč.

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. Do předmětu daně nezařazujeme pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb a další pozemky stanovené zákonem. Poplatníky daně z pozemků jsou vlastníci pozemku, za zvláštních okolnostní i nájemcem. Základ daně z pozemků se vypočítává podle způsobu využití pozemku. Základem daně u orné půdy, vinice, zahrady, ovocného sadu a trvalého travního porostu je cena půdy násobená výměrou pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce §17 tohoto zákona. Základem daně u hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů nebo součinu výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč. Ostatní pozemky jsou zdaněny na základě skutečné výměry pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období. Sazba daně z pozemků se liší dle druhu pozemku. U specifických pozemků se sazba daně násobí koeficientem určeným velikostí obce. Jedná se o zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky a ostatní plochy.

c) Daň z příjmů

Daň z příjmů platí investor při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Základem daně z příjmu z pronájmu jsou příjmy z nájmu nemovitých věcí snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pronajímatel disponuje dvěma možnosti uplatnění výdajů na pronájem nemovitosti, a to uplatněním prokazatelně vynaložených výdajů nebo odečtením 30 % z příjmů z nájmu jako paušální výdaj (nejvýše do 600 000,- Kč). Poplatník využívající prokazatelně vynaložené výdaje musí vést záznamy o příjmech a výdajích na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku (odepisovaného), evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, evidenci pohledávek a závazků ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu a mzdové listy, když vlastník vyplácí mzdy. Při využití paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti vede pronajímatel evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti upravuje § 10 zákona o daních z příjmů . Základem daně je pouze kladný rozdíl mezi kupní a prodejní cenou. Prodejce nemovitosti může kromě ceny nemovitosti, za kterou ji koupil přičíst i výdaje spojené s prodejem nemovitosti. Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen v případě, že vlastník domu nebo bytu měl v dané nemovitosti trvalé bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nebo jestliže jsou získané finanční prostředky využity na uspokojení bytových potřeb. Přestože prodávající nesplnil časovou podmínku trvalého bydliště v prodávané nemovitosti je od daně z příjmu osvobozen prodej nemovitosti ve vlastnictví po dobu nejméně pěti let. Dále je osvobozen od daně z příjmů převod práv družstevního bytu nebo prodej zděděné nemovitosti, kdy podmínku trvalého bydliště v prodávané nemovitosti splnil zemřelý.

d) Daň z přidané hodnoty

Předmětem daně z přidané hodnoty je dodání pozemku tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a je stavebním pozemkem týkajících se osob povinných k dani z přidané hodnoty a nájem nemovitosti jako poskytování služeb za úplatu. Dodání stavby pevně spojenou se zemí, jednotky, inženýrské sítě, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, pozemku tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí nebo práva stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí je osvobozeno od daně z přidané hodnoty po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od započetí jeho užívání či podstatné změně dokončené nemovitosti (pro stavby postavené do roku 2012 platí lhůta 3 roky). Od daně z přidané hodnoty jsou též osvobozeny pronájmy nemovitostí kromě krátkodobého pronájmu, pronájmu prostor a míst k parkování aut, bezpečnostních schránek a strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Právní vztah pronajímatele a nájemce

Důležitým krokem před investicí do nemovitosti a následným pronájmem je pečlivé prostudování vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem. Mnoho úprav nastalo přijetím nového občanského zákoníku.

Před samotným pronájmem je potřeba uzavřít písemnou nájemní smlouvu, avšak za předpokladu neuzavření písemné smlouvy zavazuje pronajímatele i ústně uzavřená smlouva. Obsah nájemní smlouvy nestanovuje nijak zvláštní nároky, k platnosti postačí dohoda obou stran o předmětu
pronájmu a o poskytování úplaty pronajímateli. V případě pominutí nebo nevyloučení zvyšování nájemného v nájemní smlouvě je pronajímatel odkázán na ustanovení v zákoně.

Vhodný nástroj proti nezákonnému postupu nájemce, který mohou obě strany ujednat v nájemní smlouvě, představuje jistota sloužící k zajištění úhrady nájemného a splnění dalších povinností vyplývajících z nájmu. Jistota očištěná pronajímatelem o veškeré dluhy nájemce vzniklé z nájmu se navrací po skončení nájmu zpět nájemci spolu s úroky z jistoty.

Nájemní smlouva udává, jaké služby spojené s nájmem zajistí pronajímatel. Jestliže není ve smlouvě nic ujednáno, zajistí dle občanského zákoníku pronajímatel po dobu nájmu alespoň nezbytné služby. Nezbytnými službami jsou myšleny dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čistění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů případně provoz výtahu je-li výtah vybudován. Na druhou stranu nedohodne-li se pronajímatel s nájemce jinak, má nájemce povinnost hradit drobné opravy a běžnou údržbu nemovitosti jako například malování, tapetování, opravu omítek, čištění podlah a odpadů, opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení a další. Celková výše výdajů na uvedené drobné opravy nesmí překročit 100,- Kč na 1 m2 podlahové plochy nemovitosti, u ostatních drobných oprav neuvedených v zákoně je stanoven limit 1000,- Kč na jednu opravu. Při neodstranění vady nebo poškození nájemcem, provede odstranění pronajímatel na výdaje nájemce. Zjistí-li nájemce vadu nebo poškození nemovitosti nutné bez prodlení odstranit je zapotřebí oznámit vzniklou skutečnost pronajímateli ihned. Jiné vady nebo poškození bránící obvyklému bydlení se oznamují bez zbytečného odkladu. Současně nájemce učiní všechny kroky směřující k zabránění dalších následných škod. Náhradu výdajů účelně vynaložených k zabránění vzniku dalších škod nebo výdajů spojených s odstraněním poškození nebo vady, neučiní-li tak bez zbytečného odkladu a řádně pronajímatel, má právo nájemce nárokovat po pronajímateli. Ovšem jen v případě neodpovídá-li nájemce za okolnosti, jež způsobily poškození nebo vadu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu, kterou měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá nárok na náhradu výdajů. Ve výjimečných situacích, kdy pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu v dostatečné lhůtě nebo byla-li způsobená okolnostmi, za které odpovídá pronajímatel, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty.

Důraz na výběr vhodného nájemníka je důležitý i z důvodu oprávnění nájemce přijímat do pronajaté nemovitosti prakticky kohokoliv, oznámí-li pronajímateli do stanovené lhůty počet osob v domácnosti. Nájemce s trvalým bydlištěm v pronajímané nemovitosti může podnajmout část nemovitosti i bez souhlasu pronajímatele poté co oznámí zvýšení osob v nemovitosti. Není-li pronajímaná nemovitost nájemcovým trvalým bydlištěm, je žádán souhlas pronajímatele. Jednou z dalších povinností pronajímatele je vyúčtování skutečné výše výdajů a záloh za jednotlivé služby a dané vyúčtování doručit nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání se provádí nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci. Vypovězení nájemní smlouvy s 3 měsíční výpovědní lhůtou lze provést, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu a v jiných případech uvedených v občanském zákoníku. V rámci zvlášť závažného porušení povinností může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty.

MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTI

Před samotným nákupem nemovitosti je potřeba zajistit jeho financování. Výběr vhodné varianty financování nákupu nemovitosti závisí na finanční situaci investora a ceně cizích zdrojů. Obecně existují tři základní možnosti financování nákupu nemovitosti, a to samofinancování, nákup nemovitosti na hypoteční úvěr a financování prostřednictvím stavebního spoření. Každá varianta skrývá pozitiva a negativa uvedená v následujících podkapitolách.

Samofinancování nákupu nemovitosti

Pravděpodobně nejjednodušší variantu nákupu nemovitosti skýtají vlastní naspořené finanční prostředky. Daný způsob financování nemovitosti neovlivní negativně naše budoucí peněžní toky a nepožaduje zástavu nemovitosti. Investor též nemusí platit úroky a poplatky související s hypotečním úvěrem. Zdaleka ne všichni investoři si, ale mohou zmíněný způsob nákupu nemovitosti dovolit. Samofinancování nabízí úvěrovou svobodu, nicméně se mnohdy vyplatí předem spočítat výdaje na vlastní a cizí zdroje, jelikož v některých případech je pro investora výhodnější půjčení finančních prostředků od finančních institucí a mezitím investování vlastních úspor například na finančních trzích. Vše záleží na vývoji finančního trhu, úrokových sazbách na trhu hypotečních úvěrů, eventuálně stavebního spoření a zajisté na zvolené investiční strategii.

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr znamená dlouhodobý peněžní úvěr, určený zejména k financování bytových potřeb, což ovšem není podmínkou. Základním rysem hypotečních úvěrů, je zajištění úvěru zástavou nemovitosti. Problém nastává v případě družstevního bytu, družstevník oproti osobnímu vlastnictví drží jen podíl v družstvu a družstevním bytem se tudíž neručí. Pro udělení hypotečního úvěru musí klient podat žádost o poskytnutí úvěru spolu s doklady potvrzujícími vlastnictví zastavené nemovitosti. Banka poté provede odhad ceny nemovitosti a kontrolu údajů z katastru nemovitostí. Před samotným vyplacením úvěru banka obvykle žádá splnění dalších podmínek (pojištění nemovitosti apod.).

Hypoteční úvěr mohou poskytovat všechny banky nebo i nebankovní instituce v situaci, kdy hypoteční úvěr není refinancován zdroji z emise hypotečních zástavních listů. Naopak jsou-li pohledávky z hypotečních úvěrů použity ke krytí emitovaných hypotečních zástavních listů, musí hypoteční úvěry splňovat stanovené podmínky.

Druhy hypotečních úvěrů

Na finančním trhu existuje několik druhů hypotečních úvěrů lišící se účelovostí úvěru nebo potřebě doložení příjmů. Základní nutnost zástavy nemovitosti ovšem zůstává zachována. V České republice je možné získat různé druhy hypotečních úvěrů:

a) Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů

Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů slouží lidem, jež nejsou schopni doložit všechny své příjmy. Oproti standardním hypotečním úvěrům si banky účtují vyšší úrokovou sazbu než
v případě doložení příjmů a zároveň se výše zajištění pohybuje na úrovni 50 % až 60 % ze zástavní hodnoty nemovitosti.

b) Australská hypotéka

Australská hypotéka se příliš neliší od standardních hypotečních úvěrů. U australského hypotečního úvěru pouze dochází ke snížení úrokové sazby o zhruba 0,1 procentního bodu za každý půjčený 1 000 000,- Kč. Snížení sazby platí maximálně pro 4 000 000,- Kč.

c) Kombinovaný hypoteční úvěr

Kombinovaný hypoteční úvěr skloubí splácení jistiny a investování do podílových fondů pomocí kapitálového nebo investičního životního pojištění. Smyslem kombinovaného hypotečního úvěru je splatit nebo výrazně snížit hypoteční úvěr, po například 10 až 20 letech splácení úvěru a investování na finančních trzích, právě z investiční složky životního pojištění. Výhodou kombinovaného hypotečního úvěru je možnost uplatnění daňového odpočtu z uhrazeného pojistného od základu daně až do 12 000,- Kč.

d) Offsetový hypoteční úvěr

Zmíněný druh hypotečního úvěru se v tuzemsku takřka nevyskytuje. Princip offsetového hypotečního úvěru spočívá v uložení volných finančních prostředků na bilanční účet pomocí, kterého platí dlužník na úrocích a splátkách o něco méně. Pokud banka schválí hypoteční úvěr na 2 000 000,- Kč a klient vloží na bilanční účet 500 000,- Kč, odečte se celková výše hypotéčního úvěru od částky na bilančním účtu a klient platí úrokovou sazbu a anuitní splátku jen z 1 500 000,- Kč. Finanční prostředky na offsetovém spořicím účtu jsou úročeny stejnou úrokovou sazbou jako hypoteční úvěr a klient je může kdykoliv vybrat.

e) Hypoteční úvěr na pronájem

Hypoteční úvěr na pronájem se sjednává na nemovitost, jejíž příjmy z pronájmu budou umořovat splátky z hypotečního úvěru. Uvedený hypoteční úvěr je vhodný pro občany s dostatečnými finančními zdroji a jistým příjmem z pronájmu. V jiných ohledech se příliš neliší od standardního hypotečního úvěru.

f) Americký hypoteční úvěr

Americký hypoteční úvěr umožní získání finančních prostředků k financování prakticky čehokoliv. Základní princip je podobný jako u standardního hypotečního úvěru, kdy na základě zástavy nemovitosti půjčí banka část peněz z odhadní ceny nemovitosti. Americký hypoteční úvěr poskytují banky za vyšší úrokové sazby právě z důvodu bezúčelovosti.

Úroková sazba hypotečního úvěru


Úroková sazba vyjadřuje cenu cizích zdrojů. V rámci hypotečních úvěrů závisí na několika faktorech:

a) Účelu úvěru

Všeobecně banky poskytují nejnižší úrokové sazby na hypoteční úvěry vedoucí k nákupu vlastního bydlení. S vyšším úrokem musí počítat zájemci nákupu nemovitosti za účelem jejího pronájmu, a to z důvodu rizika neobsazení pronajímané nemovitosti a možnosti nesplácení hypotečního úvěru. Bezúčelové varianty patří mezi hypoteční úvěry s nejvyššími úrokovými sazbami.

b) Bonitě dlužníka

Bonita dlužníka znamená schopnost dlužníka splatit závazky. Banky stanovují bonitu klienta na základě věku, prokázání příjmů a platební morálky klienta. V některých případech si banky místo prokazování příjmů dlužníka nárokují vyšší úrokovou sazbu úvěru nebo vyšší hodnotu zástavy. Klientům s vysokou bonitou banky někdy nabízí nižší úrokové sazby.

c) Době fixace

Každý žadatel o hypoteční úvěr má možnost určit délku období, po které bude platit garantovaný konstantní úrok. Úroková sazba se liší podle délky fixace, čím delší doba fixace tím vyšší úroková sazba. Úroková sazba se fixuje na 1, 3, 5, 10 nebo i 20 let. Volba fixace je důležitá z hlediska předčasného splacení nebo refinancování hypotečního úvěru.

d) Výši zajištění

Výše zajištění znázorňuje procentní vyjádření hodnoty hypotečního úvěru k odhadní ceně zastavené nemovitosti neboli ustálený poměr výše zajištění. Za menší výši zajištění nabízí banky nižší úrokové sazby a naopak (například pro hypoteční úvěry do 70 % zastavěné nemovitosti platí uvedené sazby, pro hypoteční úvěry ve výši 70 %–80 % zastavené nemovitosti se sazba navyšuje o 0,3 % a pro hypoteční úvěry nad 85 % odhadované ceny nemovitosti je sazba navýšena o 0,5 %). Výše zajištění 100 % znamená pro banku vysoké riziko spojené s poklesem cen nemovitosti způsobené kupříkladu krizí na realitním trhu. Opačně při výši zajištění 50 % se klient na financování podílí vlastními finančními prostředky, proto banka očekává značnou ochotu splácet hypoteční úvěr. Kromě toho banka disponuje jistotou úhrady celé pohledávky při následném prodeji nemovitosti klienta. Nejčastěji se výše zajištění pohybuje v rozmezí 50 %–80 %, výjimkami jsou 100% hypoteční úvěry. Česká národní banka počátkem října roku 2016 zpřísnila doporučení v oblasti maximální výše financování úvěru zajištěného nemovitostí. Od 1. října 2016 by výše hypotečních úvěrů neměla přesáhnout 95 % hodnoty nemovitosti. Další úpravy následovaly v dubnu roku 2017, kdy Česká národní banka doporučila maximální výši hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti na 90 %.

V posledních několika letech dosahuje výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů rekordně nízkých hodnot a u některých hypotečních úvěrů dosáhla úrovně nižší než 2 % p. a. Ani následující roky se neočekává prudký růst úrokových sazeb. Jak lze vypozorovat v grafu vydaném Českou národní bankou, největší rozdíly mezi výší úrokových sazeb tvoří hypoteční úvěry s desetiletou dobou fixace a s fixací na tři měsíce až jeden rok dosahující hodnot kolem 2,8 % p. a. Úrokové sazby u ostatních typů hypotečních úvěrů kolísají okolo 2,3 % p. a.

gamee nemovitosti 3

Splátky a možnosti splacení hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr je možno splácet takzvanou anuitní, progresivní nebo degresivní splátkou.

Anuitní splácení je nejčastější formou splátky hypotečního úvěru, kdy klient platí konstantní částku skládající se z jistiny i úroku. Splátka se nejprve skládá z větší části z úroku. V průběhu splácení se poměr otáčí a větší část tvoří jistina.

V rámci progresivního typu splácení se velikost splátky po dobu splácení zvyšuje. První rok platí klient stálou částku. Nadcházející období banka navyšuje splátku o pevný koeficient růstu.

Protikladem progresivního splácení je degresivní splácení, kdy banka po dobu splácení výši splátky snižuje. Obdobně jako u progresivního splácení první rok platí klient stálou částku a následné období dochází ke snížení výše splátky o pevný koeficient poklesu.

Vyjma řádného splacení hypotečního úvěru umožňují banky i předčasné splacení. Pravidla pro předčasné splacení hypotečního úvěru plynou z použitých zdrojů bankou, jelikož banka si na poskytnutý hypoteční úvěr také půjčí. Předčasné splacení hypotečního úvěru proto vytváří pro banku hrozbu ztráty. Dlouhodobě platilo, že banky účtují vysoký poplatek za předčasné splacení mimo smluvené období fixace. V současnosti je, ale v platnosti zákon o spotřebitelském úvěru dovolující předčasné splacení hypotečního úvěru na nemovitost určenou k bydlení, kdy věřitel disponuje právem výlučně na zákonem předvídané účelně vynaložené náklady na předčasné splacení. Nadto zákon dovoluje předčasnou splátku hypotečního úvěru bez nutnosti platit účelně vynaložené náklady během 1 měsíce před výročím uzavření smlouvy až do výše 25 % úvěru. Zákon umožňuje předčasné splacení hypotečního úvěru bez jakýchkoliv sankcí v případě těžkých životních situací (dlouhodobá nemoc, úmrtí nebo invalidita klienta nebo jeho manžela/partnera). Změny zákona ovlivňují všechny hypoteční úvěry uzavřené po schválení zákona nebo hypoteční úvěry, u kterých se bude po schválení zákona měnit doba fixace.

Stavební spoření

Stavební spoření je specifický finanční produkt užívaný k financování bydlení. Podstata stavebního spoření spočívá v podílu klientů na tvorbě společných zdrojů, užívaných k poskytování úvěrů na bytové potřeby klientů. Stavební spoření dokáže sloučit vlastní i cizí zdroje v jeden produkt. Základem je pravidelné a dlouhodobé ukládání finančních prostředků u stavební spořitelny.

Průběh stavebního spoření můžeme rozdělit na dvě fáze, a to fázi spoření a fázi úvěrovou. Délka fáze spoření není omezena a trvá zpravidla několik let. Klient nabývá plné právo rozhodnout, jakým způsobem spořící fázi ukončí. Předčasným vypovězením smlouvy se účastník vzdává práva na poskytnutí úvěru. Při splnění předepsaných podmínek pro přidělení úvěru záleží na účastníkovi, zda požádá o poskytnutí úvěru ihned po splnění podmínek nebo kdykoliv později nebo popřípadě ukončí fázi spoření bez čerpání úvěru. Výše úvěru ze stavebního spoření tvoří rozdíl mezi naspořenou cílovou částkou.

Smlouva o stavebním spoření a cílová částka

Smlouvu o stavebním spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. Ze zákona může uzavřít smlouvu fyzická i právnická osoba. Sjednáním smlouvy o stavebním spoření se klient zaváže měsíčně spořit ujednanou částku. Současně získává právo, za předpokladu splnění určitých podmínek, na úvěr ze stavebního spoření. Součástí uzavření smlouvy o stavebním spoření je i cílová částka, neboli suma peněz, kterou má klient naspořit. Smlouva obsahuje i výši pravidelné úložky, podmínky pro přidělení cílové částky nebo úrokovou sazbu vkladů. Rovněž jsou přesně vymezeny základní parametry úvěru ze stavebního spoření jako například úroková sazba úvěru ze stavebního spoření.

Nesmírně důležitým parametrem smlouvy o stavebním spoření je cílová částka, jelikož rozhoduje o výši úvěru ze stavebního spoření. Maximální výše úvěru se rovná rozdílu mezi cílovou a naspořenou částkou. Cílová částka má vliv i na výši poplatku za uzavření smlouvy, minimální měsíční vklady a minimální splátku úvěru. Minimální cílovou částku si stanoví každá stavební spořitelna sama, tudíž
se můžeme setkat s minimální cílovou částkou v hodnotě 40 000,- Kč, 50 000,- Kč, ale i 20 000,- Kč. Při nízké cílové částce nebo vyšší měsíční úložce může docházet k přespoření, překročení cílové částky. Všeobecné obchodní podmínky stavebních spořitelen ustanovují postupy řešení případů přespoření a každá stavební spořitelna má svobodu ve výběru použité varianty, bez ohledu na zájem klienta. Zpravidla se vyskytují tři varianty řešení přespoření. Stavební spořitelny mohou vypovědět smlouvu o stavebním spoření, odmítat následující platby na účet stavebního spoření nebo případně provést zvýšení cílové částky.

Od 1. 1. 2014 platí, že v situaci úmrtí účastníka stavebního spoření smlouva o stavební spoření končí a veškeré vklady nebo poskytnutý úvěr jsou součástí pozůstalosti. Vklady účastníka stavebního spoření jsou vyplaceny včetně státní podpory, přestože smlouva trvá méně než šest let.

Úvěr ze stavebního spoření

Úvěry ze stavebního spoření nepředstavují okamžitě získané peněžní prostředky jako je tomu u hypotečních nebo ostatních úvěrů, jelikož přidělení úvěru předchází splnění podmínek přidělení souvisejících se stavebním spořením. Nárok na přidělení úvěru ze stavebního spoření vzniká naspořením určitého objemu finančních prostředků z cílové částky (obvykle 40 %), minimálně dvouletým obdobím spoření a splněním takzvaného hodnotícího čísla (každá stavební spořitelna užívá odlišný název). Hodnotící číslo obecně rozhoduje o přidělení nebo nepřidělení řádného úvěru. Jedná se o koeficient vypočítaný na základě historie účastníka stavebního spoření, kdy každá stavební spořitelna disponuje vlastním vzorcem, podle kterého koeficient vypočítává.

Ačkoliv k čerpání úvěru dochází až po přidělení cílové částky, úvěrová smlouva může být uzavřena daleko před jejím přidělením. Součástí přidělení úvěru ze stavebního spoření je i prokázání příjmů a zajištění úvěru formou ručitele nebo zástavy nemovitosti. Nicméně všechny stavební spořitelny ve svých podmínkách vymezují maximální výše úvěru bez nutnosti zajištění nebo nevyžadující prokázání příjmů. Ze zákona mohou být úvěry ze stavebního použity výhradně na financování bytových potřeb (nutnost doložit účel úvěru).

Výše splátky úvěru se stanoví už při podpisu smlouvy o stavebním spoření a vychází jako procento z cílové částky. Jelikož klient se stavební spořitelnou sjednává pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splatnosti, výše měsíční splátky se v průběhu splácení nemění. Dobu splatnosti a splátku úvěru vypočítá na základě stanovených podmínek sama stavební spořitelna, na rozdíl od hypotečních úvěrů, kde si klient svobodně volí dobu splatnosti a tím i výši splátky.

Na rozdíl od ostatních typů úvěrů úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je pevná po celou dobu splatnosti a nesmí přesáhnout o více jak tři procentní body výši úrokové sazby vkladů. Pro investora je velmi důležitý efektivní úrok udávající celkové náklady na úvěr. Obsahuje úrokovou sazbu i poplatky s úvěrem spojené. Efektivní úrok zpravidla převýší úrokovou sazbu o méně než 1 %.

Překlenovací úvěr

V životě mohou nastat situace, kdy je účastník stavebního spoření povinen řešit bytové potřeby před splněním nároku na úvěr ze stavebního spoření. Všichni zmínění účastníci smí požádat o překlenovací úvěr. Hlavním cílem překlenovacího úvěru je překlenout období do přidělení cílové částky. Výše překlenovacího nesmí přesáhnout cílovou částku. Překlenovací úvěr je poněkud specifický, jelikož není splácen postupně, ale jednorázovou částkou v okamžiku přidělení cílové částky. Účastník po přidělení překlenovacího úvěru nadále spoří na účet stavebního spoření, hradí tedy zároveň úroky z překlenovacího úvěru a vklady na spořicí účet. Splacení překlenovacího úvěru cílovou částkou dochází v situaci přidělení úvěru ze stavebního spoření. Pokud ovšem účastník předčasně splatí překlenovací úvěr a vypoví smlouvu o stavebním spoření před uběhnutím šestileté vázací lhůty, ztrácí nárok na státní podporu. V porovnání s úvěry ze stavebního spoření nejsou překlenovací úvěry natolik regulovány a neplatí zde omezení úrokových sazeb. Stavební spořitelny mohou měnit i výši úrokové sazby.

Státní podpora

Stavební spoření je velmi oblíbeným finančním produktem mnoha střadatelů částečně díky státní podpoře. Účastník stavebního spoření má právo na státní podporu ve výši 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, avšak maximálně z částky 20 000,- Kč. Maximální výše roční státní podpory činí 2 000,- Kč. Právo na státní podporu se mimo jiné pojí s podmínkou šestiletého spoření bez nakládání se vkladem.

POZITIVA A NEGATIVA INVESTICE DO NEMOVITOSTI

Všeobecně neexistuje žádná stoprocentní investice, a proto i investice do nemovitosti není výjimkou. Každý investor se nachází v odlišné pozici, musí tudíž důkladně zvážit všechna pozitiva i negativa, které skýtá investice do nemovitosti. Převážná většina uvedených pozitiv i negativ se pojí pouze s přímým způsobem investice do nemovitosti, avšak některá je možné aplikovat i na nepřímý způsob.

Pozitiva investování do nemovitosti

Možnosti investice do nemovitostí zahrnují investici do komerčních budov, domů, bytů či pozemků. Každá z investičních variant má své výhody i nevýhody. Obecně můžeme za výhody investice do nemovitostí považovat možnost poměrně vysokého výnosu, pákový efekt, menší výkyvy cen a vysoký stupeň osobní kontroly nad nemovitostí.

a) Poměrně vysoký výnos

Zhodnocení vlastních finančních prostředků je cílem každé osoby investující naspořené prostředky do některé z investičních možností. V současnosti se z důvodu nízkých úrokových sazeb pohybují roční úrokové sazby na spořicím účtu do 2 % p. a. Podobné zhodnocení můžeme čekat i u termínovaných vkladů.

Dluhopisy zpravidla nabízí vyšší výnos, avšak velmi záleží na výběru emitenta dluhopisu, protože u státních dluhopisů se mění úroková sazba přímo úměrně důvěryhodnosti vybrané země. Nejvyšší úrokové sazby nalezneme u afrických států nebo států jako Brazílie nebo Řecko. Oproti tomu Švýcarská národní banka emituje dluhopisy se zápornou úrokovou sazbou, investor tedy platí bance za investici do dluhopisů. Podobná situace nastala u tříletých státních dluhopisů České republiky, kde úroková sazba činila -0,001 %. Další investiční možností mohou být akcie. Základním charakterem akcií je poměrně vysoký výnos a s tím spojené riziko. Trh akcií vykazuje mnohem vyšší volatilitu než kterýkoliv jiný, proto se pro začínajícího investora bez zkušeností s finančními trhy doporučuje investice do méně rizikových investičních možností. Naproti tomu cena nemovitostí se po realitní bublině v roce 2008 stabilizovala a každým rokem roste směrem vzhůru. Cena rezidenčních nemovitostí v České republice rostla ve všech segmentech. Konkrétně realizované ceny bytů vzrostly meziročně o 4,5 %. Největším přispěvatelem vysokého meziročního růstu byl překvapivě růst cen mimo Prahu. Celkově Česká národní banka očekává v rámci základního scénáře vývoje cen nemovitostí meziroční růst v následujících dvou letech minimálně o 5 %. Podobné výnosy nabídly i rezidenční nemovitosti, jejichž výnosy v nezávislosti na typu nemovitosti přesáhly v roce 2015 hodnotu 5 %. Růst cen nemovitostí spolu s příjmy z pronájmu navíc v delším období výrazně převyšují inflaci. Nemovitosti tedy nabízí poměrně vysoký meziroční výnos v porovnání s výnosem a rizikem ostatních investičních variant.

gamee nemovitosti 4

 

 

gamee nemovitosti 5

b) Pákový efekt

Nemovitosti disponují možností vysokého pákového efektu. Ačkoliv akcie a dluhopisy mají značný pákový efekt, nemovitosti nabízí vyšší schopnost pákového efektu než jakákoliv jiná investiční alternativa. Banky v současnosti nabízí hypoteční úvěry mnohdy až do 90 % hodnoty nakupované nemovitosti. Investorovi tudíž postačí i relativně malé množství vlastních finančních prostředků k investici do nemovitosti.

c) Vysoký stupeň osobní kontroly

Investice do nemovitosti poskytuje možnost vysokého stupně osobní kontroly. Investor sám osobně rozhoduje jakou nemovitost koupí a komu ji pronajme. Typ nájemného může být rovněž upraven na základě aktuální situace na realitním trhu. V případě realitní krize a nemožnosti nalézt dlouhodobé nájemníky, lze nemovitost (v tomto případě dům nebo byt) pronajmout přes různé internetové služby turistům nebo jiným krátkodobým nájemcům. Investor obvykle rozhoduje i o kupci své nemovitosti na základě osobních ekonomických nároků.

d) Menší výkyvy cen

Z ekonomického hlediska je země poměrně vzácnou komoditou. Lidská populace neustále roste a s tím současně i poptávka po nemovitostech. Trh nemovitostí kolísá v závislosti na nabídce a poptávce a uvedený tlak na poptávku často způsobuje výkyvy na trhu. Růst cen nemovitostí vede developery k nové výstavbě, což odpovídajícím způsobem obrací směr cyklu a snižuje ceny a zisky z nemovitostí. Výkyvy na trhu nemovitostí jsou většinou krátkodobého charakteru, v dlouhodobém výhledu vykazují nemovitosti zvyšování své hodnoty. Realitní trh se vyznačuje menší volatilitou cen než například akciové trhy. Z grafu vývoje historických cen akcií ve Spojených státech amerických můžeme vydedukovat mnoho růstů, ale i propadů během téměř 150 let. Obzvláště v posledních 15 letech zaznamenal akciový trh výrazné růsty a propady způsobené bublinou internetových společností v roce 2000 a realitní bublinou v roce 2008. Oproti tomu realitní trh zažil, dle vývoje historických cen nemovitostí ve Spojených státech amerických, největší výkyvy na počátku 20. století a podobně jako akciový trh v roce 2008. Mimoto ceny nemovitostí nevykazovaly výraznější volatilitu než ceny akcií.

gamee nemovitosti 6

Negativa investice do nemovitosti

Nemovitosti vyžadují obětování určité výše rizika, likvidity a aktivního osobního zapojení investora do správy nemovitostí. Mezi nevýhody investice do nemovitosti řadíme relativně nízkou likviditu, vysoké kapitálové požadavky, relativně vysoké riziko a právě nutnost správy nemovitosti.

a) Vysoké kapitálové požadavky

Nízké likviditě nemovitostí přispívá relativně vysoký nárok finančních prostředků k nabytí nemovitosti, údržbě a určité rezervě. Ne všichni investoři si mohou investici do nemovitosti finančně dovolit. Pákový efekt dokáže uvedený problém vyřešit formou hypotečního nebo jiného úvěru, avšak navzdory vysokému pákovému efektu, investice do nemovitosti požaduje adekvátní zajištění operativním kapitálem pro případy nepředvídatelných událostí. Přitom nesmíme zapomenout na zástavní právo k nemovitosti, které je součástí pákového efektu investice do nemovitosti.

b) Nízká likvidita

Likvidita znamená rychlost, s jakou lze aktivum přeměnit bez velkých ztrát na hotovost. Přestože je obvykle jednoduché nemovitost koupit, mnohokrát bývá obtížné ji prodat za stanovenou cenu bez ztráty. Obzvláště v období krize nastává čas, kdy majitelé nemovitostí chtějí prodat nemovitost ve stejnou dobu, což markantně sníží prodejní cenu nemovitostí. Likviditu trhu nemovitostí se měří pomocí doby prodeje nemovitosti, počtu vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí a provizí spojenou s prodejem nemovitosti. Nižší likviditu nemovitostí oproti ostatním druhům investic způsobuje neexistence krátkodobých spekulantů a skutečnost, že počet nemovitostí mnohonásobně převyšuje počet emisí cenných papírů. Důležité je rozlišovat i likviditu mezi jednotlivými druhy nemovitostí.

c) Riziko

Obdobně jako u ostatních investičních variant i investice do nemovitosti v sobě skýtá určitá rizika. Investice do nemovitosti zahrnuje soubor specifických rizik mezi, které můžeme zařadit riziko vývoje okolí nemovitosti související s novými výstavbami. Jako například s výstavbou víceúrovňové silnice nebo průmyslové zóny vedle nemovitosti, které sníží hodnotu nemovitosti. Proto se doporučuje pečlivé prostudování územního plánu před samotnou koupí nemovitosti. Riziko tkví i v právním zpochybnění nemovitosti, tedy zpochybnění zápisu v katastru nemovitostí nebo přímo vlastnictví nemovitosti. Uvedené riziko je možné omezit kvalitně notářsky sepsanými smlouvami. Péče o majetek a údržba technického stavu nemovitosti omezí hrozbu rizika zhoršení stavu nemovitosti. Pokud investor pronajímá nemovitost, existují zde dvě související rizika s pronájmem nemovitosti. Prvním rizikem je ztráta nájemného způsobená neobsazením nemovitosti. Ztrátu nájemného může investor redukovat výběrem spolehlivých nájemníků a opatřeními sjednanými v nájemních smlouvách. Druhé riziko se vztahuje k změně výše nájemného. Riziko změny výše nájemného podléhá situaci na realitním trhu, a proto se nedá zcela ovlivnit. Výraznými subjekty usměrňující výši nájemného jsou banky, stát pomocí daňové politiky a přirozeně realitní trh.

Riziko u nemovitosti investor částečně sníží sjednáním pojištění nemovitosti nebo odpovědnosti za škody. Pojištění nemovitosti kryje škody způsobené živelnými pohromami, vloupáním nebo například ztrátou nájemného (v závislosti na typu pojišťovacího produktu). Pojištění odpovědnosti za škody poskytuje ochranu proti škodám vzniklým jinému subjektu nalézajícím se trvale nebo dočasně v prostorách pojištěných staveb nebo pozemcích či v jejich bezprostřední blízkosti.

d) Nutná péče o nemovitost

Investice do nemovitosti neznamená jen nákup, držení a prodej nemovitosti. V případě nemovitosti je nutná jejich údržba vyžadující vynaložení dodatečných výdajů. Pravidelná údržba nemovitosti je nezbytná z důvodu udržení nebo navýšení hodnoty nemovitosti. Dodatečné výdaje na údržbu jsou potřeba především u budov, a to za účelem uspokojení potřeb nájemníků. Investor musí počítat i s nepředvídatelnými výdaji, proto se doporučuje udržovat rezervu z nájmu na krytí neočekávaných výdajů.

Přes menší výkyvy cen nebo poměrně vysoký zisk zde existují významná rizika, s kterými se u jiných investic nesetkáme. Správa nemovitosti zaplní mnoho času, ať už se jedná o údržbu nemovitosti, řešení problému s nájemcem a další. Proto je nutno zvážit veškerá pozitiva i negativa investice do nemovitosti s ohledem na investorovi časové i finanční možnosti. V konečném důsledku, ale záleží jen na investorovi, která pozitiva nebo negativa převáží a jaký druh investice zvolí.

MOŽNOSTI ZAJIŠTĚNÍ NA STÁŘÍ

Pravidelná investice do otevřených či akciových nemovitostních fondů

Zajištění na stáří formou investice do otevřených či akciových nemovitostních fondů je určeno zejména osobám nedosahujících adekvátních příjmů k nákupu nemovitosti a jejího pronájmu. Investovat do nemovitostních fondů mohou samozřejmě i osoby disponující vyšší částkou než v níže uvedeném příkladu, pokud odmítají aktivní správu svých investovaných prostředků.

Základními předpoklady pro výpočet modelového příkladu jsou:

• Věk investora: 37 let

• Měsíční investovaná částka: 2 000,- Kč

• Způsob investice: podílové či akciové nemovitostní fondy

• Délka investice: 30 let

V modelových příkladech se vychází z běžného občana se zájmem zajistit se na stáří formou investice do nemovitostních fondů v České republice, disponující základními znalostmi o fungování finančních trhů. V České republice prozatím existuje jen několik nemovitostních fondů. V poslední době se v tuzemsku objevilo několik nových nemovitostních fondů, ale z důvodů jejich krátké působnosti je nelze posuzovat na základě historické výkonnosti. Pro účely modelového příkladu byly nakonec vybrány 3 nemovitostní fondy: Conseq realitní, ČS nemovitostní fond a Generali Fond nemovitostních akcií. U každého z fondů budou uvedena specifika fondu jako investiční strategie fondu, minimální výše investice nebo rizikový profil fondu. Následně proběhne výpočet budoucí hodnoty investic včetně zahrnutí všech poplatků fondů a provedení komparace fondů

Conseq realitní

Conseq realitní fond byl založen roku 2008. Hlavním investičním cílem fondu je dosahovat v dlouhodobém horizontu stabilního výnosu investováním do nemovitostí v zemích střední a východní Evropy, zejména v České republice. Mezi nemovitosti v majetku fondu patří podíl v průmyslovém areálu v Praze-Uhříněvsi, administrativní budova v Praze-Michly nebo nebytové jednotky v Ostravě. Hlavní působností fondu jsou investice v pásmu 50 až 200 milionů Kč na jeden projekt. Stěžejní část příjmů fondu plyne z pronájmu vlastněných nemovitostí. K zajištění likvidity fondu je minimálně 20 % ovšem ne více než 49 % majetku fondu investováno ve finančních aktivech. K roku 2016 spravoval fond majetek v hodnotě více než 490 milionů Kč. Doporučený investiční horizont fondu je 5 let a více, přičemž pravidelná investice nesmí poklesnout pod 500,- Kč měsíčně. 

gamee nemovitosti 7

Roční zhodnocení fondu se za dobu jeho existence ocitlo dvakrát v červených číslech, konkrétně v letech 2009 a 2013, avšak hodnota podílového listu nikdy neklesla pod svou upisovací hodnotu. Nejlepší výkonnost zažil fond v roce 2011, naopak největší propad nastal v roce 2009. Celkově lze konstatovat, že roční výkonnost fondu nabývá kromě let 2009 a 2013 stabilní úrovně mezi 2,5 % až 6 % p. a. Procentní výkonnost fondu je od roku založení fondu 2,37 % p. a. Aktuální výše vstupního poplatku fondu při investičním horizontu 20 a více let činí 2,9 % a celková nákladovost fondu je 1,92 %. Na rizikové škále od 1 do 7 je fond zařazen do rizikové třídy 3.

ČS nemovitostní fond

ČS nemovitostní fond vznikl v roce 2007 a momentálně je největším nemovitostním fondem v České republice. Podílový fond aktuálně spravuje majetek v celkové hodnotě více než 9 miliard Kč.

Minimální výše investice do fondu činí 300,- Kč. Výnos fondu ovlivňuje příjem z pronájmu a tržní hodnota vlastněných nemovitostí. V současnosti se portfolio nemovitostí fondu skládá ze 73 % z kancelářských prostor, mezi které řadíme například administrativní budovy City Tower, Quibix nebo Trianon nacházející se v Praze nebo administrativní budovu Platinium v Brně, a z 15 % z maloobchodních prostor. Zbytek portfolia obsahují rezidenční a ostatní prostory. Z 84 % se jedná o nemovitosti přesahující hodnotu 750 milionů Kč. Fond mimo to investuje do státních pokladničních poukázek nebo dluhopisů se splatností nejdéle 3 roky pro zajištění likvidity fondu. Na škále rizikovosti řadíme fond do rizikové třídy 3. 

chart

 

Na grafu je patrné, že fond od roku 2007 rostl, avšak v roce 2009 zažil podobně jako mnoho ostatních fondů prudký pokles. Od roku 2009 se ovšem výkonost fondu konstantně pohybovala v rozmezí 2,3 % až 3,6 % p. a. Celková výkonost od založení fondu dosáhla 1,245 % p. a. Roční nákladovost fondu činí 1,85 % a vstupní poplatek 3 %.

Generali Fond nemovitostních akcií

Generali Fond nemovitostních akcií existuje od roku 2006. Na rozdíl od ostatních vybraných fondů dosahuje Generali Fond nemovitostních akcií investičních cílů pomocí investice do akcií společností, které vlastní, pronajímají, spravují a investují do nemovitostí nebo nástrojů peněžního trhu. Konkrétně se jedná o nemovitostní společnosti a REITs. Dle sektorového rozdělení je 46,73 % majetku fondu investováno v akciích nemovitostních společností a 45,29 % v REITs. Největší zastoupení v portfoliu vlastněných akcií ve výši 31,96 % zaujímají nemovitostní společnosti, fondy či REITs ze Spojených států amerických, následované rakouskými (22,27 %) a německými (15,73 %) společnostmi. Mezi společnosti nacházející se v portfoliu fondu patří IMMOFINANZ, Prologis nebo Klepierre. Fond z absolutní většiny investuje do akcií (95,03 % majetku fondu), část aktiv vede v peněžních prostředcích a nejmenší část představuje investice do fondů (1,64 %). Minimální požadovaná investice je 500,- Kč. Podle rizikovosti se fond řadí do třídy 5. Graf uvádí roční výkonnost fondu od roku 2006.

gamee nemovitosti 8

Graf roční historické výkonnosti fondu vykazuje určitou volatilitu. Po prvním růstovém roce nastal v letech 2007 a 2008 prudký propad okolo 69 % hodnoty fondu. Poté opět přišlo dvouleté období růstu, načež v roce 2011 došlo k poklesu výkonnosti o 18,6 %. V dalších letech již výkonost fluktuovala nad nulovou hodnotou. Současná celková nákladovost fondu se pohybuje ve výši 2,35 % a vstupní poplatek dosahuje 4 %. Historická výkonost fondu činí 2,747 % p. a. Optimální investiční horizont je doporučený na 8 a více let.

Výpočet budoucí hodnoty

V rámci modelů se bude vycházet z uvedených předpokladů, kdy investor disponuje částkou 2 000,-Kč měsíčně určených k investici, investiční horizont čítá 30 let. Celkově investor provede 360 úložek. Celková částka připadající investorovi po 30 letech pravidelných investic se vypočítá způsobem, kdy měsíční úložku vynásobíme měsíčním úrokem, jež umocníme počtem úložek, které zbývají ke splnění investičního horizontu. Měsíční úrok u první úložky tedy umocníme na 359. Při výpočtu očekávané budoucí hodnoty pravidelných investic bude použita historická výkonnost fondů (od roku založení fondu do roku 2016), která u všech 3 fondů zachycuje i období finanční krize, jejíž dopady výrazně snížily hodnotu aktiv na kapitálových trzích. Proto se bude při výpočtu vycházet s relativně nízkým zhodnocením. Na druhou stranu by tato výkonnost mohla díky výrazným propadům dobře reprezentovat budoucí vývoj s přihlédnutím k možným následujícím krizím a ztělesňovat pesimističtější výhled budoucí výkonnosti. Dále je samozřejmě nutno počítat se vstupním poplatkem snižujícím hodnotu pravidelných investic.

a) Conseq realitní fond

Nejprve se vypočítá celková hodnota vstupního poplatku, kterou investor zaplatí během investice. Při výpočtu očekávané hodnoty pravidelné investice je investice již očištěná od vstupního poplatku. U Conseq realitního fondu zaplatí investor 75 % z prvních 14 vkladů. Celková výše vstupního poplatku bude činit:

  • Celková výše vstupního poplatku = (hodnota prvních čtrnácti vkladů * procentní výše vstupního poplatku) + (výše 0,4 vkladu * procentní výše vstupního poplatku)
  • Celková výše vstupního poplatku = (28 000 * 0,75) + ((0,4*2 000) * 0,75)
  • Celková výše vstupního poplatku = 21 600,- Kč

Na základě výpočtu činí celková výše vstupního poplatku u fondu 21 600,- Kč. Reálná investice u prvních čtrnácti vkladů je 500,- Kč měsíčně a v rámci patnáctého vkladu 1 400,- Kč. V nadcházejících letech již celá část pravidelné investice plyne na nákup podílových listů fondu.

Dále vypočtěme celkovou hodnotu pravidelných investic při začlenění vstupního poplatku:

Zhodnocení = měsíční úložka * (1 + roční zhodnocení /12)n–1 + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–2 + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–1 + ... + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–360

Zhodnocení = 500*(1 + 0,0237/12)360–1 + 500*(1 + 0,0237/12)360–2 + 500*(1 + 0,0237/12)360 –3 + ... + 1400*(1 + 0,0237/12)360–15 + ... + 2000*(1 + 0,0237/12)360–360

Zhodnocení = 1 004 410,- Kč

Po 30 letech pravidelných investic do Conseq realitního fondu bude investor disponovat částkou 1 004 410,- Kč.


b) ČS nemovitostní fond

U ČS nemovitostního fondu se vstupní poplatek odečítá z každé provedené úložky v hodnotě 3 %.

  • Celková výše vstupního poplatku = celková výše pravidelných úložek * procentní výše vstupního poplatku
  • Celková výše vstupního poplatku = (2 000*12*30)*0,03
  • Celková výše vstupního poplatku = 21 600,- Kč

Při výpočtu očekávané hodnoty pravidelné investice vycházíme z ročního zhodnocení 1,245 %:

Zhodnocení = měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–1 + měsíční úložka* (1 + roční zhodnocení /12)n–2 + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–3 + ... + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–360

Zhodnocení = 1 940*(1 + 0,01245/12)360–1 + 1 940*(1 + 0,01245/12)360–2 + 1 940*
(1 + 0,01245/12)360–3 + ... + 1 940*(1 + 0,01245/12)360–360

Zhodnocení = 846 175,3,- Kč

Po 30 letech pravidelných investic u ČS nemovitostního fondu získá investor 846 175,- Kč.


c) Generali Fond nemovitostních akcií

Při výpočtu vstupního poplatku u Generali Fondu nemovitostních akcií je potřeba od každé úložky odečíst 4% vstupní poplatek.

  • Celková výše vstupního poplatku = celková výše pravidelných úložek*procentní výše vstupního poplatku
  • Celková výše vstupního poplatku = (2 000*12*30)*0,04
  • Celková výše vstupního poplatku = 28 800,- Kč

Následně vypočítáme celkové zhodnocení pravidelných úložek:

Zhodnocení = měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–1 + měsíční úložka* (1 + roční zhodnocení /12)n–2 + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–3 + ... + měsíční úložka*(1 + roční zhodnocení /12)n–360

Zhodnocení = 1 920*(1 + 0,012/12)360–1 + 1 920*(1 + 0,012/12)360–2 + 1 920*
(1 + 0,012/12)360–3 + ... + 1 920*(1 + 0,012/12)360–360

Celkové zhodnocení = 1 071 641,- Kč

Celkové zhodnocení pravidelných investic u Generali Fondu nemovitostních akcií bude po 30 letech činit 1 071 641,- Kč.

 

Porovnání vybraných fondů

V rámci modelového příkladu byly vybrány 3 fondy spravované českými investičními společnostmi. Tabulka shrnuje veškeré podstatné aspekty jednotlivých fondů.

gamee nemovitosti 9

Jednotlivé fondy se liší prakticky ve všech parametrech, avšak pro investora je zřejmě nejdůležitější informací celkové zhodnocení investice. Historická výkonnost použitá k výpočtu modelů zachycuje i dopady finanční krize, jež podstatně snižují historickou výkonnost jednotlivých fondů. Ačkoliv se u Generali Fond nemovitostních akcií setkáváme s největším vstupním poplatkem a celkovou nákladovostí, v porovnání s dvěma zbývajícími fondy nabízí nejvyšší zhodnocení pravidelné investice. Naopak ČS nemovitostní fond i přes nejnižší vstupní poplatek (spolu s Conseq realitním fondem) a nejnižší nákladovost fondu vytváří nejmenší přidanou hodnotu k výši investice, proto není možné ČS nemovitostní fond v porovnání s ostatními fondy doporučit k investici. Conseq realitní se v modelovém příkladu vyprofiloval takřka ve všech parametrech jako druhý nejlepší. Pokud má investor averzi ke kolísavosti výkonnosti fondu je Conseq realitní fond vhodná alternativa proti Generali Fondu nemovitostních akcií, jež vykazuje nižší stabilitu výkonnosti a zároveň větší celkovou nákladovost fondu.

Celkově lze investorovi, kterého zajímá investice výlučně do nemovitostních fondů v rámci České republiky doporučit Generali Fond nemovitostních akcií. Zmíněný fond sice zaznamenal největší kolísavost způsobenou finanční krizí, ale přesto dokázal překonat fondy, jejichž investiční strategie je zaměřena především na příjem z pronájmu z vlastněných nemovitostí. Akcie REITs a nemovitostních fondů v portfoliu Generali Fondu nemovitostních akcií rovněž nabízí potencionálně vyšší budoucí zhodnocení než příjmy z pronájmu zbylých dvou fondů.

Nákup nemovitosti na pronájem

Druhý modelový příklad je zaměřen na zajištění na stáří formou nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr a následný pronájem nemovitosti. Modelový příklad počítá s osobou, která již splácí hypoteční úvěr na vlastní bydlení, ale z důvodu dostatečného příjmu má v úmyslu nakoupit další nemovitost za účelem pronájmu. V této kapitole bude ze vzorků nemovitostí vybrána k pronájmu vhodná a zároveň investorovi finančně dostupná nemovitost. Následně se provede zjištění výše splátky hypotečního úvěru sloužící k financování nákupu vybrané nemovitosti. Dále proběhne vyčíslení výdajů spojených s financováním a provozem nemovitosti a příjmy plynoucími z pronájmu. Na závěr se učiní shrnutí všech zjištěných informací.

Výběr vhodné nemovitosti

Před samotným představením vzorku vybraných nemovitostí je potřeba se zaměřit na parametry, které si investor předem stanovil. Investor nakoupí nemovitost v Brně, z důvodu poměrně stálé poptávky po pronájmu nemovitostí v této lokalitě. Optimálně se jedná bytovou jednotku v osobním vlastnictví vhodnou k pronájmu studentům, ale i rodinám s optimální dostupností do centra města a dostatečnou občanskou vybaveností v provedení 2+1 nebo 2+kk. Byt by rovněž neměl podléhat žádným dalším právům a omezením vlastnických práv (zástavní právo nebo věcné břemeno). Při průzkumu trhu s byty investor konkrétněji zacílil na městkou část Brno-Bystrc, zejména z důvodu dostatečného počtu nabízených bytů a zároveň nižší ceny v porovnání s městskými částmi blíže centru města. Městská část Brno-Bystrc současně splňuje nároky na občanskou vybavenost. Vyskytují se zde základní a mateřské školy, gymnázium, pobočky finančních institucí, obchodní domy nebo sportoviště. Součástí městské části jsou i rozsáhlé lesy, brněnská přehrada nebo ZOO. Dopravní dostupnost v rámci městské dopravy je do centra města zajištěna tramvajovou dopravou a autobusovými linkami.

Do vzorku bylo zařazeno celkem 5 bytů, u nichž byla zjištěna prostřednictvím realitních makléřů prodejní cena a potencionální výše nájemného :

a) Byt Vondrákova, Brno-Bystrc. Výměra 56 m2, dispozice 2+1. Cena bytu: 2 500 000,- Kč. Potencionální výše nájemného: 9 000,- Kč měsíčně.

Částečně vybavený byt s plastovými okny se nalézá ve třetím nadzemním podlaží zrevitalizovaného čtyřpodlažního panelového domu. Součástí bytu je sklep a místo k parkování. Bytový dům se nachází v blízkosti základní a mateřské školy i autobusové zastávky.

b) Byt Černého, Brno-Bystrc. Výměra 58 m2, dispozice 2+1. Cena bytu: 2 600 000,- Kč. Potencionální výše nájemného: 10 000,- Kč měsíčně.

Byt s umakartovým jádrem po rekonstrukci disponující balkonem se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží. Panelový dům je zateplen a vybaven plastovými okny. Byt sídlí v přímém sousedství se základní školou.

c) Byt Laštůvkova, Brno-Bystrc. Výměra 58 m2, dispozice 2+1. Cena bytu: 2 550 000,- Kč. Potencionální výše nájemného: 9 000,- Kč měsíčně.

Součástí bytu s umakartovým jádrem je lodžie o velikost 4,5 m2. Jedná se o zateplený, rekonstruovaný byt ve druhém patře se starším vybavením. Dobrá dostupní i občanská vybavenost.

d) Byt Heyrovského, Brno-Bystrc. Výměra 58 m2, dispozice 2+1. Cena bytu: 2 650 000,- Kč. Potencionální výše nájemného: 10 000,- Kč měsíčně.

Částečně zařízený byt v původním stavu před rekonstrukcí se nalézá ve druhém patře čtyřpodlažního panelového domu. Dům prošel celkovou revitalizací a byt je vybaven lodžií a sklepem.

e) Byt Ondrouškova, Brno-Bystrc. Výměra 65 m2, dispozice 2+kk. Cena bytu: 2 650 000,- Kč. Potencionální výše nájemného: 11 000,- Kč měsíčně.

Byt o celkové výměře 65 m2 se nalézá v osmém patře a patří k němu 2 sklepy a parkování na ulici. Panelový bytový dům je kompletně zateplen a vyskytuje se v klidnější části městské části. Tabulka 3 uvádí komparaci jednotlivých vybraných bytů.

gamee nemovitosti 10

Z reprezentativního vzorku bytů byl nakonec po celkové komparaci všech parametrů a požadavků zvolen byt na Vondrákově ulici. Byt sice nabízí nejmenší výměru a výši následného nájmu, na druhou stranu nákup bytu vyžaduje vynaložení nejmenšího množství finančních prostředků. V rámci financování nákupu pomocí hypotečního úvěru bude tudíž investor vycházet z hodnoty 2 500 000,- Kč.

Peněžní toky pronajímatele

Výběrem vhodné nemovitosti byla získána představa o velikosti jednotlivých měsíčních příjmů a výdajů plynoucích z nákupu a pronájmu nemovitosti. Následující část práce se ovšem zabývá analýzou přesné výše peněžních toků, na jejichž základě může být provedeno celkové shrnutí vybraného způsobu zajištění na stáří. Postupně bude definována výše příjmů z pronájmu, velikost a struktura výdajů a následně proveden výpočet peněžních toků.

a) Příjmy

Do příjmů je zařazeno hrubé roční nájemné plynoucí z pronájmu nemovitosti. V částce nájemného nejsou obsaženy ceny energií (plyn, elektřina, vodné, stočné,...). S přihlédnutím k inflaci se nominální výše nájemného zvýší každoročně o 1 %. Velikost nájemného v prvním roce pronájmu odpovídá doporučené výši stanovené realitním makléřem v částce 9 000,- Kč měsíčně. Celkový roční hrubý příjem z pronájmu v prvním roce činí 108 000,- Kč. V následujících letech nájemné poroste s přihlédnutím k inflaci.

b) Výdaje

Výdaje spojené nákupem, vlastnictvím a pronájmem byly uvedeny v teoretické části práce. Obecně lze výdaje v modelovém příkladu rozdělit na 2 druhy: výdaje spojené s provozem a vlastnictvím nemovitosti a výdaje na financování nemovitosti.

• Výdaje spojené s provozem a vlastnictvím nemovitosti

Nejprve se vyčíslí výdaje z provozu nemovitosti, do kterých se zahrnují provozní výdaje (pojištění, daň z nemovitosti), výdaje na správu objektu, rezervy na investice, ztráty v nájemném, daň z příjmů a další.

Procentuální výše výdajů spojených s nemovitostí byla stanovena na 32 %.

11

Procentuální výše výdajů je počítána jako podíl výdajů k hrubému ročnímu příjmu z pronájmu a v průběhu pronájmu se nemění, avšak nominální velikost výdajů poroste s přihlédnutím k růstu hrubého ročního výnosu z pronájmu. V prvním roce činí měsíční výdaje 2 880,- Kč a roční 34 560,- Kč.

Velikost provozních výdajů se skládá z platby daně z nemovitosti a pojištění. Roční výše daně z nemovitosti byla vypočtena na základě koeficientu stanoveného dle počtu obyvatel, sazby daně a základu daně.

  • Daň z nemovitosti = výměra bytu v m2 vynásobená koeficientem 1,2*koeficient pro obec nad 50 tisíc obyvatel*sazba daně z nemovitosti
  • Daň z nemovitosti: 56*1,2 *3,5 *2
  • Daň z nemovitosti: 470,4,- Kč zaokrouhlení nahoru 471,- Kč

Investor musí ze zákona danit příjmy z pronájmu, kdy daň z příjmů činí 15 %. Pronajímatel má možnost snížit základ daně o skutečné výdaje vynaložené na nemovitost nebo uplatnit paušální snížení základu daně o 30 %. Jelikož procentuální výše výdajů nepřekračuje podíl 30 % (při nezapočítání zaplacených daní) k hrubému ročnímu příjmu z nájmu, bylo v rámci modelového příkladu využito paušálního snížení základu daně z příjmů:

  • Daň z příjmů = (hrubý roční výnos z pronájmu*paušální snížení základu daně)* výše daně z příjmu
  • Daň z příjmů = (108 000*0,7)*0,15
  • Daň z příjmů = 11 340,- Kč

Za první rok pronájmu bytu zaplatí pronajímatel na dani z příjmu 11 340,- Kč. Výše daně každým rokem z důvodu působení inflace poroste, avšak podíl výdajů na daň z příjmu k ročnímu hrubému příjmu z pronájmu vždy činí 10,5 %.

• Výdaje na financování nemovitosti - Nejcitelnějším výdajem investora je ovšem splátka hypotečního úvěru. 

c) Vlastní výpočet peněžních toků

Pro vyjádření celkových výdajů se vyčíslily všechny potřebné části peněžních toků. Celkové výdaje v prvním roce se započítáním splátek z hypotečního úvěru činí 124 104,- Kč, naopak celkové příjmy jsou v prvním roce 108 000,- Kč. 

Druhý modelový příklad zajištění na stáří tentokráte formou nákupu nemovitosti a následného pronájmu zahrnoval nezbytnou účast na spolufinancování nákupu nemovitosti částkou 750 000,- Kč. V prvním roce nabývá disproporce mezi příjmy a výdaji hodnoty -16 104,- Kč, což znamená negativní zásah do osobního rozpočtu pronajímatele.

Celková výše výdajů byla vypočtena jako 32 % z hrubých ročních příjmů s přičtením splátek z hypotečního úvěru. Po zohlednění inflace a růstu nájemného o 1 % p. a. se v následujících letech rozdíl mezi příjmy a výdaji tenčí. V roce 21 nastává obrat ze záporné na kladnou disproporci příjmů a výdajů.

Pronajímatel již není nucen dotovat pronájem bytu ze svého osobního rozpočtu a naopak díky kladnému rozdílu peněžních toků získává malý vedlejší příjem. Při součtu všech období se však z nájemného nepodařily zcela pokrýt veškeré výdaje a souhrnný rozdíl mezi příjmy a výdaji činí mínus 131 682,- Kč. Úplné výdaje investora nepokryté nájmem, při začlenění částky na spolufinancování nákupu nemovitosti, činí 881 682,- Kč. Na konci 30 let zůstává pronajímateli splacený byt 2+1 o výměře 56 m2 v městské části Brno-Bystrc v současné hodnotě 2 500 000,- Kč.

Výpočet alternativní investice

V rámci druhého modelové příkladu se nabízí porovnání výhodnosti nákupu a pronájmu nemovitosti oproti investici do nemovitostních fondů. Investicí do nemovitostních fondů se myslí jednorázové vložení 750 000,- Kč, které investor použil na spolufinancování nákupu bytu a pravidelné ukládání peněžních prostředků v letech, kdy nájemné nepokrylo celkové výdaje. Jelikož během období pronájmu bytu nastala kladná změna peněžních toků investora je potřeba i tuto skutečnost začlenit ve výpočtu. Veškeré finanční prostředky jsou investovány do vybraného fondu z prvního modelového příkladu – Generali Fondu nemovitostních akcií. V prvním roce investor vloží jednorázově částku 720 000,- Kč (po zařazení 4% vstupního poplatku), následně na začátku každého roku až do roku 21 investuje do fondu záporný rozdíl peněžních toků, který by vznikl při pronájmu nemovitosti. Od roku 21 se pak vždy na konci roku sníží celková investovaná a zhodnocená částka o kladný rozdíl, který by investor získal pronájmem nemovitosti. Jelikož v roce 21 činí kladný rozdíl méně než minimální částka jednoho odkupu podílových listů fondu ve výši 100,- Kč, započítá se tento rozdíl až na konci roku 22. Během doby investování je počítáno se zhodnocením 2,747 % p. a.:

  • Zhodnocení k roku 22 = 720 000*(1 + 0,02747/12)275 + 15 459* (1 + 0,02747/12)263 + 14 755*
    (1 + 0,02747/12)251 + ... + 786*(1 + 0,02747/12)35
  • Zhodnocení po roce 22 = 1 607 682 – 68 (rozdíl z roku 21) – 965 (rozdíl z roku 22)
  • Zhodnocení po roce 22 = 1 606 649,- Kč
  • Zhodnocení po roce 23 = (1 606 649*(1 + 0,02747/12)12) – 1870
  • Zhodnocení po roce 23 = 1 651 344,- Kč
  • Zhodnocení po roce 30 = 1 965 392 – 8464 = 1 956 928,- Kč

Kdyby investor uvažované výdaje nepokryté nájemným investoval do Generali Fondu nemovitostních akcií, získal by po třiceti letech zhodnocenou částku 1 956 928,- Kč. Na vstupních poplatcích zaplatí celkem 36 959,- Kč.

Zhodnocení investičních strategií

Nastínily jsme si dva modelové příklady možností zajištění na stáří formou investice do nemovitosti, které se lišily především výší volných finančních prostředků a tím i eventuálních způsobů investice. První z modelových příkladů se zabývá pravidelnou měsíční investicí do nemovitostních fondů. Při pohledu na celkové zhodnocení investovaných prostředků prostřednictvím investice do nemovitostních fondů není s určitostí zřejmé, zda se tímto způsobem uvedený investor zajistí na stáří. Vše samozřejmě závisí na mnoha aspektech, jako je dosavadní životní úroveň investora nebo budoucí hodnota starobního důchodu.

Avšak se zohledněním očekávaného odchodu do důchodu v 67 letech a 10 měsících současného 37 letého investora by mohla celková zhodnocená investice postačovat.

 

Pro vybraného investora je investice do nemovitostních fondů poměrně vhodná, nicméně kdyby investor pravidelně investoval méně, než 1 000,- Kč není kvůli poměrně nízké výkonnosti a pravidelné úhradě vstupních poplatků uváděná investiční strategie natolik vhodná. Proto, nebudeme-li uvažovat osobu se zájmem investovat výlučně do nemovitostních fondů, lze doporučit rozsáhlejší průzkum jednotlivých možností zajištění na stáří, ať už se jedná o různé akciové fondy, samostatnou investici do akcií nebo doplňkové penzijní spoření. Obecně by investor při volbě investičního produktu měl vycházet ze svých znalostí, míře podstoupeného rizika a času, který je ochoten věnovat správě portfolia. Zároveň je žádoucí a doporučení hodné začít investovat s účelem zajištění na stáří mnohem dříve než v 37 letech.

V druhém modelovém příkladu se investor snažil zajistit na stáří formou nákupu nemovitosti a následného pronájmu. Souhrnná výše příjmů z pronájmu nepokryla veškeré výdaje a se započtením povinného spolufinancování nákupu nemovitosti činil rozdíl mínus 881 682,- Kč. Na konci 30 letého období ovšem investor disponoval splaceným bytem v současné hodnotě 2 500 000,- Kč. Otázka zda se investor zajistí uvedeným způsobem na stáří, není předem jasná, jelikož není možné stanovit hodnotu bytu za 30 let. Jestliže budeme vycházet z předpokladu, že hodnota bytu nepoklesne pod současnou úroveň, měly by následné příjmy z bytu investorovi postačovat k zajištění na stáří. Na konci 30 letého období pronajímání má investor dvě možnosti jakým způsobem s bytem naložit. Investor může byt nadále pronajímat a získat vedlejší příjem k starobnímu důchodu nebo byt prodat a získané finanční prostředky využít jako doživotní rentu, popřípadě část prostředků dále investovat.

Pro možnost porovnání výhodnosti pronájmu nemovitosti oproti investici do nemovitostního fondu byly výdaje na nákup a pronájem bytu nepokryté nájemným se zohledněním kladné změny peněžních toků během pronájmu investovány do Generali Fondu nemovitostních akcií. Po třiceti letech se investice zhodnotily na 1 956 928,- Kč. Z teoretického hlediska mohou nastat 3 situace, kdy zhodnocená investice z Generali Fondu nemovitostních akcií bude vyšší, nižší nebo stejně vysoká jako budoucí hodnota nemovitosti. Při uvažování současné hodnoty nemovitosti a celkového zhodnocení z nemovitostního fondu by v prvním a třetím případě muselo nastat snížení budoucí hodnoty bytu o více než 20 %. V případě, že nastane snížení budoucí hodnoty nemovitosti o více než 20 %, nelze hodnotit investiční strategii nákupu a pronájmu nemovitosti jako zdařilou. Avšak při očekávání stabilního trhu nemovitostí není příliš pravděpodobné, že v budoucnu nastane natolik citelný propad hodnoty nemovitosti. Přestože nákup a pronájem nemovitosti není bezstarostná investice zdá se být výhodnější variantou zajištění na stáří než investice do nemovitostního fondu.

Investice do nemovitostních fondů

- Nízká časová náročnost

- Nízká kapitálová náročnost

- Poměrně vysoká likvidita

- Možnost nastavení investic podle vlastního uvážení - Malý výběr nemovitostních fondů v rámci ČR

- Poměrně nízké zhodnocení v porovnání s jinými investičními možnostmi

- Platba vstupního poplatku v rámci každé pravidelné úložky

- Riziko spojené s investicí na kapitálovém trhu

- Nízký stupeň kontroly nad investovanými prostředky

Investice do bytu - Vyšší zhodnocení v porovnání s investicí do nemovitostních fondů

- Možnost se popřípadě do bytu nastěhovat

- Vysoký stupeň kontroly nad investicí

- Časová náročnost

- Riziko ztráty nájemného

- Rizika vyplývající z vlastnictví bytu

- Nižší likvidita


Strategii zajištění na stáří formou nákupu nemovitosti a jejího následného pronájmu nelze doporučit všem potencionálním investorům, zejména osobám nedosahujících dostatečných příjmů k zajištění financování nákupu nemovitosti nebo osobám, které nejsou ochotny věnovat určitý čas řešení záležitostí spjatých s pronájmem nemovitosti.

 

 

Joomla SEF URLs by Artio