Sidebar

11
po, pro

BLOGEE
Typography

I když je práce realitního makléře zaměstnání jako každé jiné, u mnoha lidí jde již o životní styl. Realitním makléřem se může stát člověk, který rád komunikuje a jedná s lidmi, umí se vcítit do druhých, má obchodního ducha a „tah na branku“. Jde o obor, ve kterém je potřeba se neustále rozvíjet a vzdělávat. Je potřeba mít minimálně středoškolské vzdělání a absolvovat alespoň minimální školení. Práce makléře není tak jednoduchá, jak vypadá.

Jako hlavní náplň práce realitního makléře je nákup, prodej či pronájem nemovitostí. Musí tedy zjišťovat situaci na trhu, tipovat a vyhledávat potencionální zájemce, absolvovat obchodní schůzky se zájemci, jednat s úřady a advokáty. Měl by se orientovat alespoň minimálně v zákonech a oblasti práva, umět poradit klientovi s převodem nemovitosti a platbou daní. Důležité je pro makléře umět smlouvat o cenách a sepisovat smlouvy. Realitní makléř musí umět dojednat obchodní podmínky pro prodej či pronájem nemovitosti. K této práci patří i provádění prohlídek nabízených realit a hlavně přepočet provizí a stanovení cen.

Při prodeji dané nemovitosti musí makléř inzerovat nejen v tisku, na vývěskách, ale i na internetu. Je potřeba vytvořit pěkné fotky, které nemovitost prodají a také doplnit vyčerpávající informace. Po vystavení inzerátu by měl makléř organizovat prohlídku nemovitosti, zajistit kupní smlouvu a možnost úschovy peněz v depozitu u advokáta. Součástí práce realitního makléře může být i zajištění financování nákupu nemovitosti či výkup nemovitosti, která je zatížena exekucí. Předpoklady této práce jsou smysl pro obchod a komunikace. Realitní makléř prodává služby a je proto důležité, aby pracoval tak, aby s ním a jeho prací byli zákazníci spokojeni. Vhodnými otázkami musí umět klienta nasměrovat tak, aby mu sdělil svá přání a požadavky, na základě kterých nabídne to nejlepší pro zákazníka.

Dobrý realitní makléř:

  • zabývá se prodejem nemovitostí profesionálně a na plný úvazek
  • je důvěryhodný (důvěru musí vzbudit u vás, nikoliv u jiných)
  • je zkušený, vzdělaný v oboru realit a prakticky trénovaný
  • je skvělý vyjednávač, má dobré komunikační schopnosti
  • má dobrý přehled o trhu nemovitostí i analytické schopnosti
  • je dostupný, přátelský a přiměřeně asertivní
  • má obchodní schopnosti, schopnost empatie a naslouchání
  • jedná eticky a výhradně v zájmu klienta
  • je spolehlivý
  • neslibuje, aby se zalíbil 

Pokud při výběru realitního makléře narazíte na některého, který nesplňuje všechny znaky a to bez výhrady, najděte si jiného. Skutečně dobrý obchod můžete uzavřít jen se skutečným profesionálem. 

Nesolidního makléře odhalíte snadno. Solidní makléř, totiž nikdy nespadne do podobných triků: 

  • Báječná prodejní cena nemovitosti. Každý návrh ceny ze strany majitele akceptuje. Dobrý makléř upozorní majitele hned na začátku, že cena neodpovídá tržním poměrům v regionu.
  • Fiktivní kupec - nekonečný příběh, kdy makléř při náboru nemovitostí tvrdí: Mám kupce! Kdo koupí nemovitost, kterou neviděl?
  • Volavka - mnoho makléřů nastrkuje svého kolegu nebo kamaráda jako domnělého zájemce.
  • Rodina s dítětem hledá byt v této lokalitě. Problémem je, že rodina je velmi často jen fiktivní.
  • Sliby, sliby, sliby. Nesolidní makléř vám slíbí cokoliv - dobrou cenu, rychlý zápis do KN, výhodnou hypotéku, prodej v řádu několika dní, mnoho zájemců, atp.
  • Vše promptně zařídím - to bývá při náboru nemovitosti. Vzápětí se neozývá, i když to slíbil, nepodává zprávy o postupu prodeje, nebere telefony, je nedostupný.
  • Dobrá rada. Od takového makléře dejte ruce pryč!
  • Smlouva na dlouhou dobu. Nenechte se dotlačit ke spolupráci delší než 3 měsíce. Pokud se ukáže, že váš makléř je neschopný, nevznikne vám taková škoda jako při trvání smlouvy na dobu 6 - 12 měsíců. Pokud je makléř dobrý - není problém smlouvu prodloužit.

"Volba špatného realitního makléře je největší chyba, kterou můžete udělat!"

Ale i přes všechna varování, upozorňování, pozornost a dokonce i doporučení se vám může přihodit, že padnete za oběť a zde nechci hned na začátku člověka označit za podvodníka, ale makléře, který upřednostní z různých důvodů svůj prospěch před vaším a je oheň na střeše. Realitní makléř, který se stane pachatelem trestného činu pak zneužívá svých schopností a zkušeností, které souvisejí s realitní praxí i se znalostí lidského charakteru, a naopak neznalosti klienta. Štěstí přeje připraveným? Máte trošku času? Nemáte, spěcháte s prodejem? A jak pak budete spěchat u soudu, když podlehnete tlaku času a ukecaného makléře? 

Významná část trestné činnosti "rádoby makléřů" je realizována v důsledku kombinace dvou faktorů: nedostatečná právní regulace realitního podnikání, která přitahuje „programové podvodníky“ a „hochštaplery“, a neopatrnosti klientů. Nepochybně přitom hraje roli i jakýsi psychologicko-materiální moment – tedy vědomí pachatele, že z realitního obchodu se lze poměrně snadno nezákonně obohatit na straně jedné, a touha spotřebitele učinit výhodnou koupi, která jej zbavuje elementární opatrnosti, na straně druhé. Nutno však poznamenat, že ochrana práv spotřebitele je oslabena již samotným faktem, že převod nemovitosti je právní situace, kterou řeší jednou či několikrát za život, zatímco pro realitního makléře je to každodenní záležitost. Finanční nákladnost samotné transakce (tj. nejen cena nemovitosti, ale i provize realitního makléře a odvody daňové) pak vede klienty častokrát k tomu, že nevyužijí právních služeb advokáta nebo notáře ke kontrole smluv a úschově kupní ceny. Navíc výraz realitní makléř vzbuzuje v mnoha občanech dojem jakési formy specializované ekonomicko-právní profese, takže mají pocit, že jsou „v rukou odborníka“.

Nejčetnější a nejtěžší zásahy do majetkových práv při realitním zprostředkování existují ve třech oblastech:

  • zpronevěra kupní ceny v úschově realitní kanceláře
  • vylákání kupní ceny bez adekvátní protihodnoty
  • neoprávněné přisvojení nebo vylákání provize za zprostředkování.

Tomu odpovídají i typy pachatele, který útok vede (např. zpronevěry kupní ceny se nejčastěji dopouští typ „Oportunista“, její vylákání typ „Sólista“ apod.). Naproti tomu, což je zřejmé i z kazuistiky, neoprávněný zisk samotné nemovitosti je situací spíše výjimečnou, neboť vyžaduje velmi specifické okolnosti (např. mentální hendikep klienta) či právně složité a zdlouhavé operace.

Právní předpisy vztahující se k realitnímu podnikání

Realitní činnost jako aktivitu podnikatelskou nutno pojímat ve dvou rovinách: jako předmět podnikání s určitým obsahem a z pohledu odpovědnosti vůči klientovi/spotřebiteli, případně jiné osobě.

První rovinu charakterizuje obecně vymezení podnikatele – tj. osoby vykonávající činnost na vlastní odpovědnost a účet, a živnostenské předpisy, živnostenský zákon. V příloze 4 živnostenského zákona je uvedena „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“ jako živnost volná, což znamená, že k jejímu provozování postačí splnit všeobecné podmínky podnikání (svéprávnost a bezúhonnost).

Jiné zákonné požadavky na výkon činnost realitního makléře kladeny nejsou. Nedostatečná právní úprava týkající se realitní činnosti nemá ve střední a západní Evropě obdoby, a rovněž není v souladu s historickým vývojem.

Realitní makléř není de facto limitován žádným z prostředků regulace a kontroly, který se uplatňuje v jiných zemích – tj. např. požadavek na určité vzdělání či praxi, vedení finančních prostředků klientů na odděleném účtu či zákonné pojištění odpovědnosti. To se stalo předmětem dlouhodobé kritiky ze strany spotřebitelů i realitních makléřů. Výsledkem je příprava zákona o realitním zprostředkování.

Neexistuje rovněž žádná profesní organizace, která by na základě principu povinného členství regulovala činnost makléřů. Ovšem je na místě zmínit, že činnost vyvíjí několik spolků sdružujících realitní makléře a kanceláře, jež se o jakási pravidla snaží. Nejvýznamnější z nich je Asociace realitních kanceláří, která působí na realitním trhu od roku 1991 a sdružuje cca 300 realitních kanceláří. Oproti ostatním obdobným spolkům (např. Realitní komoře ČR) klade Asociace realitních kanceláří na členství určité požadavky, např.: 

  • doložení dokladů o nejméně třech realizovaných realitních obchodech
  • Osvědčení o absolvování kurzu pořádaném Asociací či pojistnou smlouvu na rizika související s realitní činností

Z uvedeného je patrné, že poskytování realitních služeb má kolísavou kvalitu a poskytuje tak velký prostor pro páchání trestné činnosti.

Pokud se týká samotného způsobu podnikání na realitním trhu, tak realitní makléř může svou aktivitu vykonávat jako osoba samostatně výdělečně činná nebo v rámci obchodní společnosti. Bez ohledu na tuto platformu jsou pro něj určující povinnosti stanovené OZ, jejichž porušení zakládá nárok na náhradu škody (ve prospěch spotřebitele). Jako zásadní je v této souvislosti nutné zmínit ust. § 5 odst. 1 OZ, z něhož vyplývá, že přihlásí-li se někdo k určitému povolání (např. jako realitní makléř), je odpovědný za neodborné jednání. V návaznosti na to pak ust. § 2912 odst. 2 OZ formuluje povinnost škůdce nahradit škodu za neuplatnění „zvláštní znalosti, dovednosti nebo pečlivosti“, k níž se smluvně (tj. např. zprostředkovatelskou smlouvou) zavázal.

Realizuje-li realitní makléř podnikatelskou aktivitu na bázi obchodní společnosti, dopadají na něj ustanovení OZ týkající se orgánů právnických osob a jiných osob za ní jednajících. 

Pro pochopení trestněprávní odpovědnosti je klíčová výslovná specifikace odpovědnosti statutárního orgánu právnické osoby za jednání s péčí řádného hospodáře, která v sobě zahrnuje povinnost jednat „s potřebnými znalostmi a pečlivostí“ a „s nezbytnou loajalitou“. V rámci ZOK je odpovědnost orgánu obchodní společnosti dále specifikována především v ustanovení o pravidlu tzv. podnikatelského úsudku, tedy platí, že „při posouzení, zda člen orgánu jednal s péčí řádného hospodáře, se vždy přihlédne k péči, kterou by v obdobné situaci vynaložila jiná rozumně pečlivá osoba...“.

Poslední prvek odpovědnosti orgánu společnosti, který bych zmínil, je odpovědnost za nikoli pečlivé jednání statutárního orgánu společnosti v době jejího (hrozícího) úpadku. Jeho důsledkem může být pro statutární orgán ručitelský závazek.

Je-li realitní makléř v zaměstnaneckém poměru, je pro jeho jednání určující i zákoník práce. V pracovněprávním vztahu zastupují zaměstnanci společnost „v rozsahu obvyklém vzhledem k jejich zařazení nebo funkci“. Z toho je zřejmá jednoznačná odpovědnost realitní společnosti vůči klientovi. Pokud se týká odpovědnosti samotného makléře vůči společnosti, tak ta se primárně odvíjí od jeho práv a povinností vůči zaměstnavateli.

Po zohlednění pozitivní právní úpravy tak lze vymezit pojem realitní makléř jako osobu, která v rámci svého podnikání nebo podnikání jiné osoby nabízí zprostředkování prodeje, výměny nebo pronájmu nemovitostí.

Právní úprava věcí nemovitých a převod vlastnického práva k nim

Předmětem realitního obchodování je nemovitá věc. Stavba je součástí pozemku a jejich právní režim je tak přirozeně shodný. Nemovitostí tak je především pozemek a věci, které zákon za nemovitosti označí. K tomuto pozemku se pak mohou vázat různá věcná práva k věci cizí:

  • právo stavby (osoby rozdílné od vlastníka pozemku)
  • zástavní právo
  • věcná břemena
  • zadržovací právo

Pro vlastnické právo k nemovité věci platí, že svědčí ve prospěch osoby, která jej nabyla za úplatu v dobré víře od osoby zapsané. To je v dané souvislosti zcela klíčové ustanovení, neboť ukončilo dlouhodobé diskuse, zda při neplatném právním úkonu (jednání) preferovat vlastnické právo původního vlastníka (dle zásady, že nikdo nemůže převést více práv než má sám) nebo toho aktuálně zapsaného v katastru nemovitostí (tj. upřednostnit dobrou víru nabyvatele).

Prokáže-li tedy nabyvatel dobrou víru, je oprávněným vlastníkem věci – byť jí nabyl od nevlastníka (neoprávněného). Zákon však poskytuje původnímu vlastníku dostatek možností obrany, domáhání se výmazu zápisu v katastru nemovitostí prostřednictvím určovací žaloby nebo žaloba na vydání věci.

S dobrou vírou a vůbec s běžnou opatrností v právním styku souvisí ustanovení § 980 odst. 1 OZ, z něhož vyplývá, že nikoho neomlouvá neznalost v katastru nemovitostí zapsaných práv. Zákon tak nepříznivě dopadá na toho, kdo nepečuje o svá práva (např. nezjistí-li si při koupi právní stav nemovitosti z katastru nemovitostí).

Klíčovým bodem z trestněprávního náhledu je převod vlastnického práva. Vzhledem ke svému charakteru podléhá změna vlastnického práva k nemovité věci zvláštní proceduře, která je určována občanským zákoníkem a zákonem č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále katastrální zákon). Vlastnické právo k nemovitosti se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Podkladem pro tento vklad je listina, na jejímž základě má být vlastnické právo zapsáno. Bez této listiny se k návrhu na vklad nepřihlíží (§ 15 odst. 1 písm. a) a odst. 2 katastrálního zákona). Z toho je zřejmé, že změna vlastnického práva při převodu nemovitosti probíhá ve dvou fázích – uzavření smlouvy a poté zápis do katastru nemovitostí, kterým je změna „dovršena“.

Joomla SEF URLs by Artio